Темпы снижения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Астаны остаются высокими. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился еще на 3,8% до уровня 1328 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса за месяц не изменилась, а в сегменте элитного жилья сократилась на 5,7%. В мае количество выставленных на продажу квартир осталось практически без изменения – 1662 объекта. Емкость рынка в ценах предложения – 151 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,5 тыс. до 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 81% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 19%.
Темпы снижения ценового показателя в районе левобережья в течение четырех месяцев остаются достаточно высокими, за последний месяц спад составил 8,8%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1352 у.е./кв.м. При этом ценовые показатели сократились на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 2-комнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 15%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 7,2%, 3-комнатных – на 4% и многокомнатных – на 8,8%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 2,9% и опустился до уровня 1304 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 3%, на 2- и многокомнатные – 3,1%, на 3-комнатные – 2,6%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 43,9% (-1060 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 38% (-798 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 3,6%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Май2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1352 |
-43,94 |
-1060 |
|
1-комнатные |
2219 |
1258 |
-43,31 |
-961 |
|
2-комнатные |
2498 |
1327 |
-46,87 |
-1171 |
|
3-комнатные |
2487 |
1362 |
-45,25 |
-1125 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1472 |
-40,10 |
-985 |
|
правобережья: |
2102 |
1304 |
-37,99 |
-798 |
|
1-комнатные |
2032 |
1275 |
-37,26 |
-757 |
|
2-комнатные |
2047 |
1270 |
-37,93 |
-777 |
|
3-комнатные |
2116 |
1302 |
-38,46 |
-814 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1369 |
-38,29 |
-850 |
В мае по городу снижение средней стоимости наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья – на 4,7%, а минимально – 3-комнатного – на 3%. Темпы снижения 1- и 2-комнатных составили 3,5% и 4% соответственно.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 39,6%, немного отстают 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 37,9%. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатное жилье – 37,4%. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Май2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1287 |
-37,35 |
-767 |
|
2-комнатные |
2107 |
1309 |
-37,89 |
-798 |
|
3-комнатные |
2184 |
1319 |
-39,62 |
-865 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1400 |
-37,91 |
-854 |
|
Город |
2148 |
1328 |
-38,20 |
-820 |
В течение данного месяца значительно подешевели квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 4,3% и 4,1% соответственно, в панельных домах средние цены сократились на 3%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 38,4% от стоимости, кирпичных – 38,2% и монолитных – 38%. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Май2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1269 |
-38,35 |
-790 |
|
Кирпич |
2147 |
1327 |
-38,20 |
-820 |
|
Монолит |
2242 |
1390 |
-38,03 |
-852 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 38,2% (-820 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В мае индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,3, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,6 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,15 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 5,7% и опустилась до отметки 2022 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 5,8%, на 2-комнатные – 7%, на 3-комнатные – 5,1% и на многокомнатные – 4,9%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 35,6% (-1119 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с апрелем 2009 года, средняя стоимость не изменилась и осталась на отметке 880 у.е./кв.м (таблица 4). Сдерживающее влияние при этом оказали 3- и многокомнатные квартиры, стоимость которых увеличилась на 0,9% и 1,8% соответственно, в то время как 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 0,8% и 1,9%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 39,6% (-577 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Май2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2022 |
-35,64 |
-1119 |
|
1-комнатные |
2817 |
1871 |
-33,59 |
-946 |
|
2-комнатные |
3079 |
1950 |
-36,66 |
-1129 |
|
3-комнатные |
3212 |
1947 |
-39,39 |
-1265 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2352 |
-32,68 |
-1143 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
880 |
-39,64 |
-577 |
|
1-комнатные |
1434 |
872 |
-39,21 |
-562 |
|
2-комнатные |
1426 |
859 |
-39,75 |
-567 |
|
3-комнатные |
1450 |
880 |
-39,27 |
-570 |
|
Многокомнатные |
1521 |
908 |
-40,33 |
-613 |
Выводы и прогнозы
Итак, по итогам мая тенденция замедления темпов падения средневзвешенной стоимости по городу сохранилась. Основное сдерживающее влияние при этом оказал сегмент «дешевого» жилья, который обычно стабилизируется в период летнего затишья и даже испытывает некоторый рост. Однако ближе к осени на рынке недвижимости совокупность активизации продавцов и отложенного спроса может привести к росту ценовых показателей.
В среднесрочной перспективе стоит ожидать снижения средних цен в пределах 1-3% в месяц и увеличения количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz