На рынке вторичного жилья наблюдается положительное колебание средневзвешенной стоимости. При этом ценовой показатель увеличился на 0,9% до уровня 1323 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю выросло на 3,7% и составило 1757 квартир, а объем предложения повысился на 5,6% (159 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1757, из них: на левобережье – 263, правобережье – 1494. Однокомнатные квартиры занимают 23% (396 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (627), 3-комнатные – 31% (549) и многокомнатные – 11% (185).
На данной неделе ценовые показатели изменились разнонаправленно. Рост средних цен зафиксирован на 1- и многокомнатное жилье – на 0,5% и 5% соответственно, а снижение – на 2- и 3-комнатное – на 1% и 0,8% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 19 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1271 |
1278 |
+0,52 |
+7 |
|
2-комнатные |
1305 |
1282 |
-0,96 |
-13 |
|
3-комнатные |
1315 |
1304 |
-0,78 |
-11 |
|
Многокомнатные |
1353 |
1421 |
+5,02 |
+68 |
|
По городу |
1311 |
1323 |
+0,92 |
+12 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 19 мая 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 26 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
422 |
396 |
-6,16 |
-26 |
|
2-комнатные |
574 |
627 |
+9,23 |
+53 |
|
3-комнатные |
531 |
549 |
+3,39 |
+18 |
|
Многокомнатные |
168 |
185 |
+10,12 |
+17 |
|
По городу |
1695 |
1757 |
+3,66 |
+62 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 39% (-803 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 39% (-828 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-900 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-828 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей наблюдается на квартиры в монолитных постройках – на 2,3%, панельных и кирпичных – на 0,3% и 0,2% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 19 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1256 |
1260 |
+0,30 |
+4 |
|
Кирпич |
1311 |
1313 |
+0,15 |
+2 |
|
Монолит |
1367 |
1399 |
+2,33 |
+32 |
|
По городу |
1311 |
1323 |
+0,92 |
+12 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 19 мая 2009 года, шт. |
Количество предложений на 26 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
504 |
502 |
-0,40 |
-2 |
|
Кирпич |
807 |
852 |
+5,58 |
+45 |
|
Монолит |
384 |
403 |
+4,95 |
+19 |
|
По городу |
1695 |
1757 |
+3,66 |
+62 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 39% (-821 у.е./кв.м), кирпичных – на 39% (-856 у.е./кв.м) и монолитных – на 38% (-843 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель увеличился как в районе правобережья, так и в районе левобережья.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 0,1% и оказалась на отметке 1361 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 3- и многокомнатные квартиры – 1,3% и 2,5% соответственно, а на 1- и 2-комнатные, напротив, спад – 1,7% и 1,9%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, повысилось на 2%.
В районе правобережья ценовой показатель вырос на 1,2%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1304 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1- и многокомнатные составил 0,3% и 6% соответственно. На 2- и 3-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,5% и 0,9%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 19 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 26 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1360 |
1361 |
+0,08 |
+1 |
|
1-комнатные |
1250 |
1229 |
-1,70 |
-21 |
|
2-комнатные |
1373 |
1348 |
-1,87 |
-26 |
|
3-комнатные |
1382 |
1403 |
+1,53 |
+21 |
|
Многокомнатные |
1440 |
1476 |
+2,46 |
+35 |
|
правобережье |
1288 |
1304 |
+1,19 |
+15 |
|
1-комнатные |
1262 |
1265 |
+0,23 |
+3 |
|
2-комнатные |
1267 |
1262 |
-0,45 |
-6 |
|
3-комнатные |
1299 |
1288 |
-0,86 |
-11 |
|
Многокомнатные |
1326 |
1405 |
+5,99 |
+79 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45% (-1113 у.е./кв.м), а правобережья – 38% (-800 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 38,8% (-840 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,19, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,09 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,40 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 6,2% до уровня 1950 у.е./кв.м. Спад средних цен, в зависимости от формата квартир, зафиксирован на 1-комнатные – 4%, на 2-комнатные – 6,9%, на 3-комнатные – 6,4% и многокомнатные – 7,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 41,5% (-1337 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 4,3%, и индекс оказался на отметке 892 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир. На 1-комнатное жилье ценовой показатель повысился на 4,3%, на 2-комнатное – на 3,5%, на 3-комнатное – на 4,8% и многокомнатное – на 4,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 38,3% (-561 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 26 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1812 |
-37,67 |
-1095 |
|
2-комнатные |
3168 |
1862 |
-41,22 |
-1306 |
|
3-комнатные |
3217 |
1892 |
-41,18 |
-1325 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2263 |
-33,80 |
-1156 |
|
Город |
3224 |
1950 |
-39,51 |
-1274 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 26 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
869 |
-42,23 |
-635 |
|
2-комнатные |
1371 |
864 |
-36,97 |
-507 |
|
3-комнатные |
1400 |
896 |
-35,98 |
-504 |
|
Многокомнатные |
1525 |
942 |
-38,23 |
-583 |
|
Город |
1464 |
892 |
-39,07 |
-572 |
Выводы и прогнозы
Итак, основное влияние на средневзвешенную стоимость по городу оказало многокомнатное жилье в монолитных постройках, которое продемонстрировало недельный рост.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz