Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 0,7% до уровня 1353 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю уменьшилось на 3,3% и составило 1621 квартиру, а объем предложения опустился на 2,9% (148 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1621, из них: на левобережье – 255, правобережье – 1366. Однокомнатные квартиры занимают 25% (409 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (564), 3-комнатные – 30% (488) и многокомнатные – 10% (160).
На первой неделе мая ценовые показатели сократились на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где рост составил 0,3%. Максимальное снижение средних цен зафиксировано на 1-комнатное жилье – 1,3%, а минимальное – на 2-комнатное – 0,8% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1333 |
1316 |
-1,30 |
-17 |
|
2-комнатные |
1345 |
1334 |
-0,82 |
-11 |
|
3-комнатные |
1342 |
1345 |
+0,27 |
+3 |
|
Многокомнатные |
1435 |
1421 |
-0,93 |
-14 |
|
По городу |
1363 |
1353 |
-0,70 |
-10 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 5 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
459 |
409 |
-10,89 |
-50 |
|
2-комнатные |
557 |
564 |
+1,26 |
+7 |
|
3-комнатные |
480 |
488 |
+1,67 |
+8 |
|
Многокомнатные |
181 |
160 |
-11,60 |
-21 |
|
По городу |
1677 |
1621 |
-3,34 |
-56 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 37% (-765 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 37% (-786 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 39% (-859 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 37% (-828 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается на квартиры в панельных постройках – на 0,9%, кирпичных и монолитных – на 0,6% и 0,5% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1304 |
1291 |
-0,94 |
-13 |
|
Кирпич |
1369 |
1360 |
-0,64 |
-9 |
|
Монолит |
1419 |
1412 |
-0,52 |
-7 |
|
По городу |
1363 |
1353 |
-0,70 |
-10 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 5 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
484 |
453 |
-6,40 |
-31 |
|
Кирпич |
838 |
798 |
-4,77 |
-40 |
|
Монолит |
355 |
370 |
+4,23 |
+15 |
|
По городу |
1677 |
1621 |
-3,34 |
-56 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 38% (-789 у.е./кв.м), кирпичных – на 37% (-809 у.е./кв.м) и монолитных – на 37% (-831 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель уменьшился как в районе левобережья, так и правобережья.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 4,1% и оказалась на отметке 1358 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 11). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатные – 8,4%, на 2-комнатные – 5,6%, на 3-комнатные – 1,9% и многокомнатные квартиры – 0,4%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 15%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1330 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 0,7% и на 2-комнатные – 1,3%, а на 3- и многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 0,6% и 0,1% соответственно. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1416 |
1358 |
-4,13 |
-58 |
|
1-комнатные |
1391 |
1274 |
-8,35 |
-117 |
|
2-комнатные |
1406 |
1327 |
-5,60 |
-79 |
|
3-комнатные |
1324 |
1298 |
-1,93 |
-26 |
|
Многокомнатные |
1554 |
1547 |
-0,41 |
-7 |
|
правобережье |
1335 |
1330 |
-0,33 |
-5 |
|
1-комнатные |
1309 |
1300 |
-0,66 |
-9 |
|
2-комнатные |
1315 |
1298 |
-1,31 |
-17 |
|
3-комнатные |
1331 |
1339 |
+0,61 |
+8 |
|
Многокомнатные |
1385 |
1386 |
+0,06 |
+1 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 45,1% (-1117 у.е./кв.м), а правобережья – 36,8% (-773 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 37,4% (-809 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,37, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,20 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,59 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 1,1% до уровня 2077 у.е./кв.м. Снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 0,2%, 2-комнатные – 0,4% и многокомнатные – 3,9%, на 3-комнатные, напротив, рост – 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 35,6% (-1147 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость снизилась на 1,4%, и индекс оказался на отметке 878 у.е./кв.м. При этом уменьшение средних цен зафиксировано на все форматы квартир: 1-комнатных – на 0,4%, 2-комнатных – на 0,9%, 3-комнатных – на 1% и многокомнатных – на 3,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 40,1% (-587 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
1954 |
-32,78 |
-953 |
|
2-комнатные |
3168 |
2054 |
-35,14 |
-1114 |
|
3-комнатные |
3217 |
2026 |
-37,02 |
-1191 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2289 |
-33,04 |
-1130 |
|
Город |
3224 |
2077 |
-35,56 |
-1147 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
890 |
-40,79 |
-613 |
|
2-комнатные |
1371 |
858 |
-37,46 |
-513 |
|
3-комнатные |
1400 |
879 |
-37,17 |
-521 |
|
Многокомнатные |
1525 |
884 |
-42,05 |
-641 |
|
Город |
1464 |
878 |
-40,07 |
-587 |
Выводы и прогнозы
Итак, средневзвешенная стоимость по городу, после четырехмесячной стабилизации, снижается значительными темпами. Однако исключение составил сектор «дешевого» жилья, который в течение последних трех недель демонстрирует некоторую стабильность ценового показателя.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz