Темпы снижения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Астаны продолжают оставаться высокими. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился еще на 5,1% до уровня 1380 у.е./кв.м. При этом средняя стоимость в секторе эконом-класса снизилась за месяц на 4,3%, а в сегменте элитного жилья – на 5,2%. В апреле количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 1,1% до 1658 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 155 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,6 тыс. до 1,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 85% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 15%.
В апреле снижение ценового показателя в районе левобережья составило 7,5%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1483 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 11,1%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 6%, 2-комнатных – на 2,9% и многокомнатных – на 9,8%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 4,6% и опустился до уровня 1343 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 3,5%, на 2-комнатные – 4,3%, на 3-комнатные – 4,8% и на многокомнатные – 5,7%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 38,5% (-929 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 36,1% (-759 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 9,5%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Апрель 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1483 |
-38,51 |
-929 |
|
1-комнатные |
2219 |
1355 |
-38,92 |
-864 |
|
2-комнатные |
2498 |
1561 |
-37,50 |
-937 |
|
3-комнатные |
2487 |
1418 |
-42,98 |
-1069 |
|
Многокомнатные |
2457 |
1614 |
-34,31 |
-843 |
|
правобережья: |
2102 |
1343 |
-36,11 |
-759 |
|
1-комнатные |
2032 |
1315 |
-35,30 |
-717 |
|
2-комнатные |
2047 |
1310 |
-35,98 |
-737 |
|
3-комнатные |
2116 |
1337 |
-36,83 |
-779 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1413 |
-36,32 |
-806 |
В апреле снижение средней стоимости по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья – на 6,8%, а минимально – 2-комнатного – на 3,2%. Темпы снижения 1- и 3-комнатных составили 3,9% и 6,2% соответственно.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 37,8% (-825 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 35,3% (-743 у.е./кв.м) и 35,1% (-721 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 34,8% (-784 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Апрель 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1333 |
-35,10 |
-721 |
|
2-комнатные |
2107 |
1364 |
-35,27 |
-743 |
|
3-комнатные |
2184 |
1359 |
-37,78 |
-825 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1470 |
-34,79 |
-784 |
|
Город |
2148 |
1380 |
-35,75 |
-768 |
В течение данного месяца значительно подешевели квартиры в панельных и кирпичных постройках – на 5,4% и 5,7% соответственно, в монолитных домах средние цены сократились на 4,1%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 36,5% (-751 у.е./кв.м) от стоимости, в монолитных – 35,4% (-792 у.е./кв.м) и кирпичных – 35,4% (-760 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Апрель 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1308 |
-36,47 |
-751 |
|
Кирпич |
2147 |
1387 |
-35,40 |
-760 |
|
Монолит |
2242 |
1450 |
-35,36 |
-792 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 35,7% (-768 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,44, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,77 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,26 раза).
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 5,2% и опустилась до отметки 2143 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 3%, на 2-комнатные – 1,7%, на 3-комнатные – 7,9% и на многокомнатные – 8,2%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 31,8% (-998 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2009 года, средняя стоимость сократилась на 4,3% и оказалась на отметке 880 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 2,9%, на 2-комнатные – 3,7%, на 3-комнатные – 6,4% и на многокомнатные – 4,3%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 39,6% (-577 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Апрель 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2143 |
-31,76 |
-998 |
|
1-комнатные |
2817 |
1985 |
-29,54 |
-832 |
|
2-комнатные |
3079 |
2096 |
-31,91 |
-983 |
|
3-комнатные |
3212 |
2052 |
-36,13 |
-1160 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2472 |
-29,25 |
-1023 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
880 |
-39,63 |
-577 |
|
1-комнатные |
1434 |
879 |
-38,71 |
-555 |
|
2-комнатные |
1426 |
876 |
-38,59 |
-550 |
|
3-комнатные |
1450 |
873 |
-39,79 |
-577 |
|
Многокомнатные |
1521 |
892 |
-41,39 |
-629 |
Выводы и прогнозы
Итак, как видно, рынок жилья продолжает отыгрывать февральскую 25% девальвацию, что выражается в столь существенных темпах падения долларовых цен. Так, за последние 3 месяца средняя стоимость на столичном рынке недвижимости потеряла 4,4% в феврале, 6,9% – в марте и 5,1% – в апреле, то есть порядка 16%. Исходя из этого, в среднесрочной перспективе стоит ожидать сохранения тенденции в пределах 3-5% в месяц, при этом долларовые цены продолжат достигать новых минимумов. Вместе с тем, определенная стабилизация наметится с началом делового сезона ближе к осени 2009 года с активизацией отложенного спроса.
Аналитический отдел портала www.kn.kz