Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 1,1% до уровня 1363 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 1,6% и составило 1677 квартир, а объем предложения опустился на 1,6% (153 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1677, из них: на левобережье – 221, правобережье – 1456. Однокомнатные квартиры занимают 27% (459 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (557), 3-комнатные – 29% (480) и многокомнатные – 11% (181).
На последней неделе апреля ценовые показатели сократились на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где рост составил 0,3%. Максимальное снижение средних цен зафиксировано на 2-комнатное жилье – 2,5%, а минимальное – на 1-комнатное – 1% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1347 |
1333 |
-0,99 |
-14 |
2-комнатные |
1380 |
1345 |
-2,54 |
-35 |
3-комнатные |
1338 |
1342 |
+0,26 |
+4 |
Многокомнатные |
1453 |
1435 |
-1,26 |
-18 |
По городу |
1379 |
1363 |
-1,14 |
-16 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 21 апреля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
388 |
459 |
+18,30 |
+71 |
2-комнатные |
611 |
557 |
-8,84 |
-54 |
3-комнатные |
462 |
480 |
+3,90 |
+18 |
Многокомнатные |
190 |
181 |
-4,74 |
-9 |
По городу |
1651 |
1677 |
+1,57 |
+26 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 36% (-748 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 37% (-775 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 39% (-863 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 36% (-814 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается на квартиры в кирпичных постройках – на 2,1%, в монолитных и панельных домах – на 1,1% и 0,2% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1307 |
1304 |
-0,22 |
-3 |
Кирпич |
1398 |
1369 |
-2,07 |
-29 |
Монолит |
1435 |
1419 |
-1,10 |
-16 |
По городу |
1379 |
1363 |
-1,14 |
-16 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 21 апреля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
478 |
484 |
+1,26 |
+6 |
Кирпич |
827 |
838 |
+1,33 |
+11 |
Монолит |
346 |
355 |
+2,60 |
+9 |
По городу |
1651 |
1677 |
+1,57 |
+26 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 37% (-777 у.е./кв.м), кирпичных – на 37% (-800 у.е./кв.м) и монолитных – на 37% (-823 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель сократился как в районе левобережья, так и правобережья.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 3,8% и оказалась на отметке 1416 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 2-комнатные – 10,1%, 3-комнатные – на 0,7% и многокомнатные квартиры – 4,4%, на 1-комнатные, напротив, рост – 0,4%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 3%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1335 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 1,2% и на 2-комнатные – 0,9%, а на 3- и многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 0,3% и 0,6% соответственно. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1472 |
1416 |
-3,79 |
-56 |
1-комнатные |
1385 |
1391 |
+0,43 |
+6 |
2-комнатные |
1564 |
1406 |
-10,09 |
-158 |
3-комнатные |
1333 |
1324 |
-0,69 |
-9 |
Многокомнатные |
1626 |
1554 |
-4,44 |
-72 |
правобережье |
1339 |
1335 |
-0,29 |
-4 |
1-комнатные |
1325 |
1309 |
-1,18 |
-16 |
2-комнатные |
1327 |
1315 |
-0,91 |
-12 |
3-комнатные |
1327 |
1331 |
+0,32 |
+4 |
Многокомнатные |
1377 |
1385 |
+0,63 |
+8 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 42,8% (-1058 у.е./кв.м), а правобережья – 36,6% (-769 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 37% (-800 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,36, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,19 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,60 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 1,7% до уровня 2101 у.е./кв.м. Снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 1,8%, 2-комнатные – 4,4% и многокомнатные – 2,6%, на 3-комнатные, напротив, рост – 2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 34,8% (-1123 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 1,2%, и индекс оказался на отметке 890 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен на 1- и 3-комнатное жилье составило 1,6% и на многокомнатное – 4,4%, а на 2-комнатное, напротив, зафиксирован спад цен на 2,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 39,2% (-574 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1959 |
-32,62 |
-948 |
2-комнатные |
3168 |
2062 |
-34,91 |
-1106 |
3-комнатные |
3217 |
2024 |
-37,08 |
-1193 |
Многокомнатные |
3419 |
2382 |
-30,34 |
-1037 |
Город |
3224 |
2101 |
-34,84 |
-1123 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
893 |
-40,58 |
-610 |
2-комнатные |
1371 |
865 |
-36,90 |
-506 |
3-комнатные |
1400 |
888 |
-36,52 |
-512 |
Многокомнатные |
1525 |
915 |
-39,99 |
-610 |
Город |
1464 |
890 |
-39,20 |
-574 |
Выводы и прогнозы
Итак, средневзвешенная стоимость по городу, после четырехмесячной стабилизации, снижается значительными темпами. Однако исключение составил сектор «дешевого» жилья, который в течение последних трех недель демонстрирует рост ценового показателя.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz