Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 0,6% до уровня 1379 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 1,4% и составило 1651 квартиру, а объем предложения вырос на 3,4% (155 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1651, из них: на левобережье – 227, правобережье – 1424. Однокомнатные квартиры занимают 24% (388 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (611), 3-комнатные – 28% (462) и многокомнатные – 12% (190).
На анализируемой неделе ценовые показатели, в зависимости от формата квартир, изменились разнонаправленно. Так, 1- и 2-комнатные квартиры выросли в цене на 1,6% и 1,1% соответственно, а 3- и многокомнатные, напротив, потеряли 2,2% и 2,9% своей стоимости (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 14 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1325 |
1347 |
+1,64 |
+22 |
2-комнатные |
1364 |
1380 |
+1,11 |
+16 |
3-комнатные |
1369 |
1338 |
-2,21 |
-31 |
Многокомнатные |
1496 |
1453 |
-2,86 |
-43 |
По городу |
1387 |
1379 |
-0,60 |
-8 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 14 апреля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 21 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
400 |
388 |
-3,00 |
-12 |
2-комнатные |
651 |
611 |
-6,14 |
-40 |
3-комнатные |
414 |
462 |
+11,59 |
+48 |
Многокомнатные |
163 |
190 |
+16,56 |
+27 |
По городу |
1628 |
1651 |
+1,41 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 35% (-734 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 35% (-740 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 39% (-866 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-796 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается только на квартиры в монолитных постройках – на 2,8%, а в панельных и кирпичных домах, напротив, рост на 0,3% и 0,7% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 14 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1302 |
1307 |
+0,33 |
+5 |
Кирпич |
1388 |
1398 |
+0,67 |
+10 |
Монолит |
1476 |
1435 |
-2,77 |
-41 |
По городу |
1387 |
1379 |
-0,60 |
-8 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 14 апреля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 21 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
487 |
478 |
-1,85 |
-9 |
Кирпич |
824 |
827 |
+0,36 |
+3 |
Монолит |
317 |
346 |
+9,15 |
+29 |
По городу |
1628 |
1651 |
+1,41 |
+23 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 37% (-774 у.е./кв.м), кирпичных – на 36% (-771 у.е./кв.м) и монолитных – на 36% (-807 у.е./кв.м).
За неделю ценовой показатель сократился как в районе левобережья, так и правобережья.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 4,1% и оказалась на отметке 1472 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 2-комнатные – 6%, 3-комнатные – на 11,9% и многокомнатные квартиры – 2,6%, на 1--комнатные, напротив, рост – 5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 7%.
В районе правобережья ценовой показатель снизился на 0,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1339 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 3-комнатные составил 1,3% и многокомнатные – 4,4%, а на 1- и 2-комнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 0,8% и 2,3% соответственно. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 14 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1534 |
1472 |
-4,05 |
-62 |
1-комнатные |
1318 |
1385 |
+5,04 |
+67 |
2-комнатные |
1663 |
1564 |
-5,97 |
-99 |
3-комнатные |
1513 |
1333 |
-11,88 |
-180 |
Многокомнатные |
1669 |
1626 |
-2,62 |
-43 |
правобережье |
1348 |
1339 |
-0,67 |
-9 |
1-комнатные |
1314 |
1325 |
+0,83 |
+11 |
2-комнатные |
1297 |
1327 |
+2,33 |
+30 |
3-комнатные |
1344 |
1327 |
-1,31 |
-17 |
Многокомнатные |
1440 |
1377 |
-4,39 |
-63 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 40,5% (-1002 у.е./кв.м), а правобережья – 36,4% (-765 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 36,3% (-784 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,43, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,27 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,79 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 1,3% до уровня 2138 у.е./кв.м. Снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 0,8%, 3-комнатные – 4,8% и многокомнатные – 0,7%, на 2-комнатные, напротив, рост – 1,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 33,7% (-1086 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 0,3%, и индекс оказался на отметке 880 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,4%, на 2-комнатное – 1,3% и 3-комнатное – 0,3%, а на многокомнатное, напротив, зафиксирован спад цен на 0,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 39,9% (-584 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1995 |
-31,37 |
-912 |
2-комнатные |
3168 |
2157 |
-31,90 |
-1011 |
3-комнатные |
3217 |
1985 |
-38,30 |
-1232 |
Многокомнатные |
3419 |
2444 |
-28,51 |
-975 |
Город |
3224 |
2138 |
-33,68 |
-1086 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 21 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
880 |
-41,49 |
-623 |
2-комнатные |
1371 |
888 |
-35,25 |
-483 |
3-комнатные |
1400 |
875 |
-37,49 |
-525 |
Многокомнатные |
1525 |
877 |
-42,53 |
-648 |
Город |
1464 |
880 |
-39,93 |
-584 |
Выводы и прогнозы
Итак, средневзвешенная стоимость по городу, после четырехмесячной стабилизации, снижается значительными темпами. С декабря 2008 года на рынке вторичного жилья не наблюдалось ни одного положительного колебания средней стоимости.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz