Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. На первой неделе апреля средневзвешенная стоимость сократилась на 2,1% и, преодолев уровень 1400 у.е./кв.м, опустилась до 1393 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 4,1% и составило 1675 квартир, а объем предложения повысился на 1,1% (162 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1675, из них: на левобережье – 271, правобережье – 1404. Однокомнатные квартиры занимают 23% (379 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (618), 3-комнатные – 29% (490) и многокомнатные – 11% (188).
На анализируемой неделе ценовые показатели сократились на все форматы квартир. Максимально снизились средние цены на 1-комнатное жилье – на 3,7%, а минимально – на многокомнатное – на 1,1% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1378 |
1326 |
-3,73 |
-52 |
2-комнатные |
1394 |
1366 |
-1,99 |
-28 |
3-комнатные |
1408 |
1387 |
-1,48 |
-21 |
Многокомнатные |
1514 |
1497 |
-1,07 |
-17 |
По городу |
1422 |
1393 |
-2,07 |
-29 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 7 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
369 |
379 |
+2,71 |
+10 |
2-комнатные |
580 |
618 |
+6,55 |
+38 |
3-комнатные |
468 |
490 |
+4,70 |
+22 |
Многокомнатные |
192 |
188 |
-2,08 |
-4 |
По городу |
1609 |
1675 |
+4,10 |
+66 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 36% (-755 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 36% (-754 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 37% (-817 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-752 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается на квартиры в панельных и кирпичных постройках на 2,9% и 2,8% соответственно, а в монолитных домах – на 0,5% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1358 |
1319 |
-2,86 |
-39 |
Кирпич |
1435 |
1394 |
-2,81 |
-41 |
Монолит |
1477 |
1469 |
-0,54 |
-8 |
По городу |
1422 |
1393 |
-2,07 |
-29 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 7 апреля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
454 |
481 |
+5,95 |
+27 |
Кирпич |
799 |
826 |
+3,38 |
+27 |
Монолит |
356 |
368 |
+3,37 |
+12 |
По городу |
1609 |
1675 |
+4,10 |
+66 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 37% (-762 у.е./кв.м), кирпичных – на 36% (-774 у.е./кв.м) и монолитных – на 34% (-773 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 2,3% и оказалась на отметке 1515 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатные – 4,1%, на 3-комнатные – 1,9% и многокомнатные квартиры – 3,4%, на 2-комнатные, напротив, рост – 0,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 3%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,9%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1352 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 3,1%, на 2-комнатные – 3,3% и 3-комнатные – 1,4%, а на многокомнатные квартиры, напротив, рост – 0,2%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1550 |
1515 |
-2,26 |
-35 |
1-комнатные |
1387 |
1330 |
-4,11 |
-57 |
2-комнатные |
1618 |
1625 |
+0,45 |
+7 |
3-комнатные |
1543 |
1515 |
-1,87 |
-28 |
Многокомнатные |
1667 |
1610 |
-3,44 |
-57 |
правобережье |
1378 |
1352 |
-1,90 |
-26 |
1-комнатные |
1353 |
1311 |
-3,08 |
-42 |
2-комнатные |
1348 |
1303 |
-3,31 |
-45 |
3-комнатные |
1364 |
1345 |
-1,38 |
-19 |
Многокомнатные |
1448 |
1452 |
+0,21 |
+4 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,8% (-959 у.е./кв.м), а правобережья – 35,8% (-752 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 34% (-736 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,49, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,28 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,93 раза).
Сокращение ценового показателя уже вторую неделю наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 3,3% до уровня 2171 у.е./кв.м. Снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 6,8%, на 2-комнатные – 2,9%, на 3-комнатные – 3,2% и многокомнатные – 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 32,7% (-1053 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 2,1%, и индекс оказался на отметке 872 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,5%, на 2-комнатное – 2,1% и 3-комнатное – 5,1%, а на многокомнатное, напротив, зафиксирован рост на 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 40,5% (-592 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
1974 |
-32,09 |
-933 |
2-комнатные |
3168 |
2038 |
-35,66 |
-1130 |
3-комнатные |
3217 |
2115 |
-34,28 |
-1102 |
Многокомнатные |
3419 |
2608 |
-23,71 |
-811 |
Город |
3224 |
2171 |
-32,67 |
-1053 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 7 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
867 |
-42,36 |
-636 |
2-комнатные |
1371 |
874 |
-36,24 |
-497 |
3-комнатные |
1400 |
856 |
-38,86 |
-544 |
Многокомнатные |
1525 |
891 |
-41,61 |
-634 |
Город |
1464 |
872 |
-40,48 |
-592 |
Выводы и прогнозы
Итак, средневзвешенная стоимость по городу, после четырехмесячной стабилизации, снижается значительными темпами. С декабря 2008 года на рынке вторичного жилья не наблюдалось ни одного положительного колебания средней стоимости.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz