Для вторичного рынка жилья Астаны март ознаменовался значительным темпом снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 6,9% до уровня 1454 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 6%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья также высок – 4,6%. В марте количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 9,3% до 1676 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 170 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,6 тыс. до 1,9 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 85% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 15%.
В марте снижение ценового показателя в районе левобережья составило 7,4%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1604 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 14,3%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась на 5,1%, 2-комнатных – на 6,2% и 3-комнатных – на 3,5%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель потерял 6,4% и опустился до уровня 1408 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составило 7%, на 2-комнатные – 5,9%, на 3-комнатные – 5% и на многокомнатные – 7,5%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 33,5% (-808 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 33% (-694 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 12,2%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Март 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
левобережья: |
2412 |
1604 |
-33,52 |
-808 |
1-комнатные |
2219 |
1442 |
-34,99 |
-776 |
2-комнатные |
2498 |
1608 |
-35,62 |
-890 |
3-комнатные |
2487 |
1595 |
-35,87 |
-892 |
Многокомнатные |
2457 |
1789 |
-27,21 |
-668 |
правобережья: |
2102 |
1408 |
-33,04 |
-694 |
1-комнатные |
2032 |
1362 |
-32,96 |
-670 |
2-комнатные |
2047 |
1369 |
-33,11 |
-678 |
3-комнатные |
2116 |
1404 |
-33,64 |
-712 |
Многокомнатные |
2219 |
1499 |
-32,44 |
-720 |
В марте снижение средней стоимости по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 8,3%, а минимально – 3-комнатного – на 5,3%. Темпы снижения 1- и 2-комнатных составили 7,4% и 6,4% соответственно.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 33,7% (-735 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 33,1% (-698 у.е./кв.м) и 32,4% (-667 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 30% (-676 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Март 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
1-комнатные |
2054 |
1387 |
-32,44 |
-667 |
2-комнатные |
2107 |
1409 |
-33,13 |
-698 |
3-комнатные |
2184 |
1449 |
-33,66 |
-735 |
Многокомнатные |
2254 |
1578 |
-30,03 |
-676 |
Город |
2148 |
1454 |
-32,33 |
-694 |
В течение марта значительно подешевели квартиры в панельных постройках – на 8,1%, в монолитных и кирпичных домах средние цены сократились на 7,2% и 5,2% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 32,9% (-677 у.е./кв.м) от стоимости, в монолитных – 32,6% (-730 у.е./кв.м) и кирпичных – 31,5% (-677 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Март 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Панель |
2059 |
1382 |
-32,86 |
-677 |
Кирпич |
2147 |
1470 |
-31,52 |
-677 |
Монолит |
2242 |
1512 |
-32,57 |
-730 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 32,3% (-694 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,46, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,89 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,26 раза).
Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья увеличивается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 4,6% (-108 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2262 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 3,5%, на 2-комнатные – на 4,9%, на 3-комнатные – 4,3% и на многокомнатные – на 5,7%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 28% (-879 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2009 года, средняя стоимость сократилась на 6% и оказалась на отметке 920 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 6,1%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 5,5% и на многокомнатные – 9,1%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 36,9% (-537 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Март 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2262 |
-27,99 |
-879 |
1-комнатные |
2817 |
2046 |
-27,39 |
-771 |
2-комнатные |
3079 |
2132 |
-30,73 |
-947 |
3-комнатные |
3212 |
2228 |
-30,65 |
-984 |
Многокомнатные |
3495 |
2694 |
-22,92 |
-801 |
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
920 |
-36,90 |
-537 |
1-комнатные |
1434 |
905 |
-36,89 |
-529 |
2-комнатные |
1426 |
909 |
-36,24 |
-517 |
3-комнатные |
1450 |
933 |
-35,66 |
-517 |
Многокомнатные |
1521 |
932 |
-38,75 |
-589 |
Выводы и прогнозы
Итак, в марте, как и предполагалось ранее, февральская девальвация национальной валюты незамедлительно оказала давление на долларовые цены на жилье. По сравнению с началом года темпы падения на рынке вторичного жилья увеличились в полтора раза. После 25% девальвации, рынок недвижимости успел отыграть 4,4% в феврале и 6,9% – в марте, то есть порядка 11%. Кроме того, основными факторами сокращения средних цен на недвижимость остаются снижение реальных доходов граждан, рост безработицы, инфляция и как следствие – низкая покупательская способность.
Таким образом, можно предположить, что в ближайшие месяцы тенденция к увеличению темпов падения долларовых цен на жилье будет сохраняться на высоком уровне в пределах 4-6% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz