Начало месяца не внесло каких-либо серьезных коррективов на рынок вторичного жилья. По сравнению с прошлыми периодами рыночные показатели проявили наибольшую стабильность. Общегородская стоимость 1 кв. м осталась без изменения и составила 930 у.е. Объем предложения сократился на 1,2%. Емкость рынка в целом уменьшилась на 1,5% или на 2 037 тыс. у.е.
Состояние рынка по районам
На первой неделе ноября наблюдается значительное снижение объемов предложения в районах Михайловки и Пришахтинска- на13,8% и 6,1% соответственно. Напомним, что в Центре и на Юго – Востоке основное сокращение данного показателя пришлось на середину октября, а по сравнению с сентябрем предложение уменьшилось на 10,5% и 5,3% соответственно. Исходя из этой тенденции, можно сделать вывод, что продавцы, не нуждающиеся в срочной продаже, не спешат расставаться со своей собственностью по «невыгодным» ценам и предпочитают «придержать» свой товар до лучших времен.
Ценовой показатель проявляет стабильность во всех районах города.
На приведенных диаграммах 2,3 видно, что в краткосрочном периоде (октябрь – начало ноября) ценовые показатели отличаются ровной динамикой, анедельные колебания средних значений являются несущественными.
Основные корректировки на рынке вторичного жилья произошли в первой половине октября. Две недели подряд темп снижения цены составлял 2%. Последние две недели октября и первая ноябрьская неделя стали периодом стабилизации на рынке вторичного жилья.
Расслоение рынка
Для характеристики рынка недвижимости в уже знакомых читателям статьях, наряду с простейшими индикаторами рынка недвижимости, таких как средний уровень цен и объем предложения, мы неоднократно использовали так называемый «индекс расслоения».
Понятие «расслоение рынка» характеризует степень разброса стоимости жилья, и то, насколько далеко отстоят друг от друга дорогие и дешевые квартиры. Для более углубленного анализа с начала ноября мы будем отслеживать также индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья и их поведение в динамике. Это позволит выяснить, как жилье из различных сегментов («дорогое», «дешевое») ведет себя в условиях смены рыночных тенденций.Для расчета этих индексов используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. На диаграмме 4 можно наблюдать диапазон средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в различных районах.
Итак, на 4 ноября наибольший ценовой диапазон был зафиксирован в районе Михайловки (98%) (диаграмма 4). Именно в этом районе была выставлена на продажу самая «дорогая» за последнее время квартира ценой в 600 000 у.е. Самая «дешевая» квартира здесь стоит13 000 у.е. Максимальное значение индекса расслоения – 46 показывает, что стоимость «дорогого» жилья в 46 раз выше стоимости «дешевого».
На втором месте после Михайловки по уровню индекса расслоения (23) находится Центр. Верхний ценовой предел составляет здесь 344 000 у.е., нижний – 15 000 у.е.
По верхнему пределу цен Майкудук занимает одно место с Юго – Востоком. Наибольшая стоимость жилья в этих районах составляет в среднем 148 000 у.е. Большая дифференциация жилья в данном районе объясняет высокое значение индекса расслоения 15,5.
Наименьший ценовой разрыв наблюдается в Пришахтинске. Максимальная цена предложения на 4 ноября составила 50 000 у. е., минимальная – 9 000 у.е. Другими словами – общий индекс расслоения здесь – 5,5. Данный район традиционно считается самым «дешевым», жилье здесь однотипное, мало различается по таким характеристикам, как «престижность» и тип постройки. Именно Пришахтинск в октябре отличился максимальным снижением средней цены (5%). По ценовому показателю на этом же уровне находятся 12, 13, 14, 15, 16 микрорайоны Майкудука.
Приведенные данные позволяют сделать вывод, что «дешевое» жилье в городе теряет свою стоимость быстрее и внешние факторы оказывают на него большее влияние. «Дорогое» жилье, напротив, в меньшей степени подвержено ценовым колебаниям, темп падения здесь с сентября по октябрь составил 1,5%. Конечно, в зависимости от дополнительных факторов ситуация на рынке может заметно меняться. Как поведет себя рынок – покажет время.
Аналитический отдел портала www.kn.kz