Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. На последней неделе марта средневзвешенная стоимость сократилась еще на 0,3% до уровня 1422 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 0,1% и составило 1609 квартир, а объем предложения снизился на 2,8% (156 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1609, из них: на левобережье – 263, правобережье – 1346. Однокомнатные квартиры занимают 23% (369 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (580), 3-комнатные – 29% (468) и многокомнатные – 12% (192).
На анализируемой неделе ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, сократились средние цены на 3- и многокомнатное жилье – на 0,9% и 1,7% соответственно, а увеличились – на 1- и 2-комнатное – на 1% и 0,5% (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 24 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1364 |
1378 |
+1,00 |
+14 |
2-комнатные |
1387 |
1394 |
+0,46 |
+7 |
3-комнатные |
1421 |
1408 |
-0,92 |
-13 |
Многокомнатные |
1539 |
1514 |
-1,68 |
-25 |
По городу |
1426 |
1422 |
-0,29 |
-4 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 24 марта 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
390 |
369 |
-5,38 |
-21 |
2-комнатные |
578 |
580 |
+0,35 |
+2 |
3-комнатные |
461 |
468 |
+1,52 |
+7 |
Многокомнатные |
178 |
192 |
+7,87 |
+14 |
По городу |
1607 |
1609 |
+0,12 |
+2 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 34% (-703 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 34% (-726 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 36% (-797 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-736 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 0,7% и 1% соответственно, а в панельных домах, напротив, рост – на 0,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 24 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1347 |
1358 |
+0,79 |
+11 |
Кирпич |
1444 |
1435 |
-0,68 |
-9 |
Монолит |
1492 |
1477 |
-0,97 |
-15 |
По городу |
1426 |
1422 |
-0,29 |
-4 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 24 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 31 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
472 |
454 |
-3,81 |
-18 |
Кирпич |
792 |
799 |
+0,88 |
+7 |
Монолит |
343 |
356 |
+3,79 |
+13 |
По городу |
1607 |
1609 |
+0,12 |
+2 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 35% (-723 у.е./кв.м), кирпичных – на 34% (-734 у.е./кв.м) и монолитных – на 34% (-765 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,3% и оказалась на отметке 1550 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатные – 3,6% и на 3-комнатные – 4%, на 3- и многокомнатные квартиры, напротив, рост – 2,4% и 0,3% соответственно. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 36%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,9%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1378 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 2-комнатные составил 0,5%, на 3-комнатные – 1,1% и на многокомнатные квартиры – 2,1%, на 1-комнатные, напротив, рост – 0,3%, При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 24 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1570 |
1550 |
-1,27 |
-20 |
1-комнатные |
1438 |
1387 |
-3,57 |
-51 |
2-комнатные |
1581 |
1618 |
+2,36 |
+37 |
3-комнатные |
1608 |
1543 |
-4,01 |
-65 |
Многокомнатные |
1663 |
1667 |
+0,26 |
+4 |
правобережье |
1389 |
1378 |
-0,85 |
-11 |
1-комнатные |
1349 |
1353 |
+0,27 |
+4 |
2-комнатные |
1354 |
1348 |
-0,47 |
-6 |
3-комнатные |
1379 |
1364 |
-1,13 |
-15 |
Многокомнатные |
1479 |
1448 |
-2,06 |
-31 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 37,4% (-924 у.е./кв.м), а правобережья – 34,5% (-726 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 34% (-736 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,52, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,41 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,95 раза).
Сокращение ценового показателя уже вторую неделю наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом», напротив, рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена увеличилась на 1,1% до уровня 2244 у.е./кв.м. На 1- и многокомнатные квартиры рост цен составил 3,1% и 1,7% соответственно, а на 2- и 3-комнатные, напротив, спад – 0,1% и 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 30,4% (-980 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 2,5%, и индекс оказался на отметке 890 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 2,7%, на 2-комнатное – 1,6%, на 3-комнатное – 1,8% и на многокомнатное – 3,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 39,3% (-574 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2118 |
-27,16 |
-789 |
2-комнатные |
3168 |
2099 |
-33,74 |
-1069 |
3-комнатные |
3217 |
2185 |
-32,10 |
-1032 |
Многокомнатные |
3419 |
2611 |
-23,65 |
-808 |
Город |
3224 |
2244 |
-30,39 |
-980 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 31 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
879 |
-41,50 |
-624 |
2-комнатные |
1371 |
893 |
-34,84 |
-478 |
3-комнатные |
1400 |
901 |
-35,59 |
-499 |
Многокомнатные |
1525 |
886 |
-41,93 |
-639 |
Город |
1464 |
890 |
-39,23 |
-574 |
Выводы и прогнозы
Итак, средневзвешенная стоимость по городу, после четырехмесячной стабилизации, снижается значительными темпами. С декабря 2008 года на рынке вторичного жилья не наблюдалось ни одного положительного колебания средней стоимости.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 5-7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz