Для вторичного рынка жилья Астаны февраль ознаменовался значительным темпом снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 4,4% до уровня 1561 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 5%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья также высок – 3,7%. В феврале количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3,1% до 1894 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 201 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,8 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.
В феврале снижение ценового показателя в районе левобережья составило 4,5%, и средняя стоимость опустилась до отметки 1731 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя цена, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилась. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 2- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 7,5% и 8% соответственно. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась лишь на 2,3%.
За истекший период в районе правобережья ценовой показатель изменился на 3,9% до уровня 1503 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения на 1-комнатные квартиры составил 4,6%, на 2-комнатные – 2,4%, на 3-комнатные – 3,8% и на многокомнатные – 4,8%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 28,2% (-681 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 28,5% (-599 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 13,2%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Февраль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1731 |
-28,24 |
-681 |
|
1-комнатные |
2219 |
1519 |
-31,53 |
-700 |
|
2-комнатные |
2498 |
1714 |
-31,40 |
-784 |
|
3-комнатные |
2487 |
1652 |
-33,55 |
-835 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2088 |
-15,04 |
-369 |
|
правобережья: |
2102 |
1503 |
-28,50 |
-599 |
|
1-комнатные |
2032 |
1466 |
-27,88 |
-566 |
|
2-комнатные |
2047 |
1454 |
-28,94 |
-593 |
|
3-комнатные |
2116 |
1477 |
-30,19 |
-639 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1621 |
-26,96 |
-598 |
В феврале снижение средней стоимости по городу наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 5,4%, а минимально – 2-комнатного – на 3,7%. Подробнее на диаграммах 6 – 9.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 29,9% (-654 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 28,5% (-601 у.е./кв.м) и 27,1% (-556 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 23,7% (-533 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Февраль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1498 |
-27,06 |
-556 |
|
2-комнатные |
2107 |
1506 |
--28,53 |
-601 |
|
3-комнатные |
2184 |
1530 |
-29,94 |
-654 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1721 |
-23,68 |
-533 |
|
Город |
2148 |
1561 |
-27,34 |
-587 |
В течение февраля значительно подешевели квартиры в монолитных постройках на 5,8%, в кирпичных и панельных домах средние цены сократились на 4,5% и 3% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в кирпичных домах потеряли 27,8% (-596 у.е./кв.м) от стоимости, в монолитных – 27,3% (-612 у.е./кв.м) и панельных – 26,9% (-555 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Февраль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1504 |
-26,93 |
-555 |
|
Кирпич |
2147 |
1551 |
-27,75 |
-596 |
|
Монолит |
2242 |
1630 |
-27,32 |
-612 |
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 27,3% (-587 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В феврале индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,42, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 13). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,79 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,2 раза).
Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 3,7% (-90 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2370 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 4%, на 2-комнатные – на 3,3%, на 3-комнатные – 1,8% и на многокомнатные – на 5,5%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 24,5% (-771 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2009 года, средняя стоимость сократилась на 5% и, преодолев психологический барьер в 1000 у.е./кв.м, оказалась на отметке 978 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 2,1%, на 2-комнатные – 4,5%, на 3-комнатные – 5,3% и на многокомнатные – 7,8%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 32,9% (-479 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Февраль 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2370 |
-24,54 |
-771 |
|
1-комнатные |
2817 |
2120 |
-24,76 |
-697 |
|
2-комнатные |
3079 |
2240 |
-27,24 |
-839 |
|
3-комнатные |
3212 |
2327 |
-27,55 |
-885 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2857 |
-18,25 |
-638 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
978 |
-32,85 |
-479 |
|
1-комнатные |
1434 |
964 |
-32,80 |
-470 |
|
2-комнатные |
1426 |
940 |
-34,10 |
-486 |
|
3-комнатные |
1450 |
987 |
-31,90 |
-463 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1025 |
-32,61 |
-496 |
Выводы и прогнозы
Итак, прогнозы аналитического портала www.kn.kz на февраль подтвердились. Низкую покупательскую способность граждан на рынке недвижимости усилила резкая девальвация национальной валюты, что в свою очередь привело к увеличению темпов падения долларовых цен на жилье. Также видно, что в условиях стагнации жилье эконом-класса дешевеет быстрее, чем элитное. Так, темп снижения цен предложения «дешевого» жилья и в данном месяце продолжает превышать темп падения стоимости «дорогих» квартир.
Исходя из нынешней ситуации, давление на ценовые показатели сохраняются, и темпы падения будут находиться в пределах 3–5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz