Последняя неделя февраля ознаменовалась незначительным снижением средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель сократился всего на 0,1% до уровня 1539 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю уменьшилось на 0,2% и составило 1767 квартир, а емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 3,8% (195 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1767, из них: на левобережье – 324, правобережье – 1443. Однокомнатные квартиры занимают 24% (420 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (596), 3-комнатные – 30% (535) и многокомнатные – 12% (216).
На анализируемой неделе ценовые показатели сократились разнонаправленно. Так, средние цены 1- и 2-комнатных квартир продолжили тенденцию снижения, а ценовые показатели 3- и многокомнатных, напротив, увеличились (таблицы 1, 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 24 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1492 |
1465 |
-1,78 |
-27 |
2-комнатные |
1498 |
1475 |
-1,56 |
-23 |
3-комнатные |
1504 |
1510 |
+0,34 |
+4 |
Многокомнатные |
1675 |
1720 |
+2,68 |
+45 |
По городу |
1541 |
1539 |
-0,10 |
-2 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 17 февраля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 24 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
407 |
420 |
+3,19 |
+13 |
2-комнатные |
594 |
596 |
+0,34 |
+2 |
3-комнатные |
568 |
535 |
-5,81 |
-33 |
Многокомнатные |
201 |
216 |
+7,46 |
+15 |
По городу |
1770 |
1767 |
-0,17 |
-3 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 30% (-616 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 30% (-645 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 32% (-695 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 24% (-529 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей наблюдается только на квартиры в панельных постройках на 2,1%, в кирпичных и монолитных домах, напротив, прослеживается рост на 0,6% и 1,2% соответственно.
Спад количества выставленных на продажу квартир в кирпичных и панельных домах составил 0,3% и 7% соответственно, в монолитных постройках, напротив, рост – 8,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 24 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1508 |
1476 |
-2,12 |
-32 |
Кирпич |
1518 |
1528 |
+0,64 |
+10 |
Монолит |
1597 |
1617 |
+1,22 |
+20 |
По городу |
1541 |
1539 |
-0,10 |
-2 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 17 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 24 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
486 |
452 |
-7,00 |
-34 |
Кирпич |
897 |
894 |
-0,33 |
-3 |
Монолит |
387 |
421 |
8,79 |
34 |
По городу |
1770 |
1767 |
-0,17 |
-3 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 29% (-605 у.е./кв.м), кирпичных – на 30% (-641 у.е./кв.м) и монолитных – на 28% (-625 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,3% и оказалась на отметке 1694 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 11). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатные – 2,8%, на 2-комнатные – 3,9% и на 3-комнатные – на 0,2%, на многокомнатные квартиры, напротив, рост – 1,8%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 14%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1478 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 1,5%, на 2-комнатные – 0,8% и на 3-комнатные – 0,3%, на многокомнатные квартиры, напротив, рост – 1,3%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 24 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1716 |
1694 |
-1,27 |
-22 |
1-комнатные |
1532 |
1489 |
-2,77 |
-43 |
2-комнатные |
1677 |
1613 |
-3,85 |
-64 |
3-комнатные |
1605 |
1602 |
-0,21 |
-3 |
Многокомнатные |
2103 |
2142 |
+1,84 |
+39 |
правобережье |
1482 |
1478 |
-0,33 |
-4 |
1-комнатные |
1454 |
1433 |
-1,49 |
-21 |
2-комнатные |
1447 |
1435 |
-0,82 |
-12 |
3-комнатные |
1457 |
1453 |
-0,27 |
-4 |
Многокомнатные |
1576 |
1596 |
+1,27 |
+20 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 31,5% (-780 у.е./кв.м), а правобережья – 29,8% (-626 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 28,8% (-624 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,49, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 3,08 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, так как в «дорогом» прослеживается рост (диаграммы 15 и 16).
Так, в секторе элитного жилья средняя цена увеличилась на 3,6% до уровня 2384 у.е./кв.м, при этом цены на 3- и многокомнатные квартиры выросли на 2,8% и 12,6% соответственно, на 1- и 2-комнатные, напротив, спад – 0,2% и 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 26% (-840 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 0,8%, и индекс оказался на отметке 957 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1- и многокомнатное жилье составило 2,7%, на 2- и 3-комнатное, напротив, рост – 1,2% и 1,4% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 34,7% (-507 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 24 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2088 |
-28,19 |
-819 |
2-комнатные |
3168 |
2201 |
-30,52 |
-967 |
3-комнатные |
3217 |
2336 |
-27,39 |
-881 |
Многокомнатные |
3419 |
3011 |
-11,93 |
-408 |
Город |
3224 |
2384 |
-26,03 |
-840 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 24 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
947 |
-36,98 |
-556 |
2-комнатные |
1371 |
922 |
-32,78 |
-449 |
3-комнатные |
1400 |
980 |
-29,97 |
-420 |
Многокомнатные |
1525 |
979 |
-35,83 |
-546 |
Город |
1464 |
957 |
-34,67 |
-507 |
Выводы и прогнозы
Итак, по городу коррекция ценовых показателей продолжается. В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz