Вторая неделя февраля ознаменовалась значительным снижением ценовых показателей на рынке столичной недвижимости. Средневзвешенная стоимость вторичного жилья сократилась на 1,7%, и ценовой показатель опустился до уровня 1569 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 16,3% и составило 2074 квартиры, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 14,1% (224 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2074, из них: на левобережье – 365, правобережье – 1709. Однокомнатные квартиры занимают 24% (500 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (704), 3-комнатные – 31% (638) и многокомнатные – 11% (232). Рост предложений наблюдается на все форматы квартир.
На анализируемой неделе ценовые показатели сократились на все форматы квартир. Максимально потеряли в цене многокомнатные – на 2,6%, а минимально – 1-комнатные – 0,4% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1520 |
1515 |
-0,35 |
-5 |
|
2-комнатные |
1541 |
1509 |
-2,12 |
-32 |
|
3-комнатные |
1566 |
1541 |
-1,57 |
-25 |
|
Многокомнатные |
1768 |
1721 |
-2,63 |
-47 |
|
По городу |
1596 |
1569 |
-1,67 |
-27 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
465 |
500 |
+7,53 |
+35 |
|
2-комнатные |
606 |
704 |
+16,17 |
+98 |
|
3-комнатные |
539 |
638 |
+18,37 |
+99 |
|
Многокомнатные |
174 |
232 |
+33,33 |
+58 |
|
По городу |
1784 |
2074 |
+16,26 |
+290 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 27% (-566 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 29% (-611 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 30% (-663 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 23% (-528 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в кирпичных постройках составило 2,6% и монолитных – 2,8%, в панельных, напротив, прослеживается рост цен на 0,4%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в панельных и кирпичных постройках составил 7% и 6% соответственно, а в монолитных домах, напротив, рост предложения – 2% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1514 |
1520 |
+0,37 |
+6 |
|
Кирпич |
1601 |
1560 |
-2,55 |
-41 |
|
Монолит |
1676 |
1630 |
-2,78 |
-46 |
|
По городу |
1596 |
1569 |
-1,67 |
-27 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
459 |
565 |
+23,09 |
+106 |
|
Кирпич |
903 |
1045 |
+15,73 |
+142 |
|
Монолит |
422 |
464 |
+9,95 |
+42 |
|
По городу |
1784 |
2074 |
+16,26 |
+290 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 27% (-561 у.е./кв.м), кирпичных – на 28% (-608 у.е./кв.м) и монолитных – на 27% (-613 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,4% и оказалась на отметке 1745 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1-комнатные – 1,2%, на 2-комнатные – 4,7% и на 3-комнатные – на 4,1%, на многокомнатные квартиры, напротив, рост – 4,7%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1516 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 0,1%, на 2-комнатные – 1,5%, на 3-комнатные – 1,4% и на многокомнатные квартиры – 2,5%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 20%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1770 |
1745 |
-1,40 |
-25 |
|
1-комнатные |
1537 |
1519 |
-1,21 |
-18 |
|
2-комнатные |
1829 |
1743 |
-4,69 |
-86 |
|
3-комнатные |
1739 |
1667 |
-4,11 |
-72 |
|
Многокомнатные |
2008 |
2101 |
+4,66 |
+93 |
|
правобережье |
1537 |
1516 |
-1,34 |
-21 |
|
1-комнатные |
1489 |
1488 |
-0,07 |
-1 |
|
2-комнатные |
1479 |
1457 |
-1,46 |
-22 |
|
3-комнатные |
1510 |
1490 |
-1,35 |
-20 |
|
Многокомнатные |
1677 |
1635 |
-2,49 |
-42 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 29,5% (-729 у.е./кв.м), а правобережья – 27,9% (-587 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 27,4% (-593 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,19 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,70 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена уменьшилась на 2,6% до уровня 2366 у.е./кв.м, при этом цены на 1-комнатные квартиры сократились на 1,3%, на 2-комнатные – на 2,8%, на 3-комнатные – 0,9% и на многокомнатные – на 5,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 26,6% (-875 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 2,2%, и индекс оказался на отметке 986 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 2-комнатное жилье составило 3,8%, на 3-комнатное – 2,3% и на многокомнатное – 4,5%, на 1-комнатное, напротив, рост на 1,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 31,7% (-479 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2137 |
-26,50 |
-770 |
|
2-комнатные |
3168 |
2242 |
-29,21 |
-926 |
|
3-комнатные |
3217 |
2340 |
-27,26 |
-877 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2796 |
-18,23 |
-623 |
|
Город |
3224 |
2366 |
-26,60 |
-858 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
975 |
-35,17 |
-528 |
|
2-комнатные |
1371 |
946 |
-31,04 |
-425 |
|
3-комнатные |
1400 |
990 |
-29,27 |
-410 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1035 |
-32,14 |
-490 |
|
Город |
1464 |
986 |
-32,69 |
-478 |
Выводы и прогнозы
Итак, по городу коррекция ценовых показателей продолжилась. Изменения в финансовом секторе всколыхнуло рынок недвижимости, при этом значительно возросло количество предложения. Средневзвешенная стоимость за неделю существенно сократилась, что несвойственно для данного сегмента рынка.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz