На рынке вторичного жилья продолжается тенденция снижения средневзвешенной стоимости. По итогам октября средняя цена 1 кв.м по сравнению с предыдущим месяцем сократилась на 5,7% и составила 952 у.е. Аналогично изменилось и количество предложения. После сентябрьского пика, произошло его снижение на 3,3%.
На протяжении нескольких месяцев участники рынка недвижимости ожидали перемены тенденций. Как часть экономической системы рынок естественным образом отреагировал на события, связанные с кризисными явлениями и их последствиями. Прошедшие два месяца охарактеризовались первыми значительными изменениями показателей цены и предложения, и оказались «переломным» периодом на рынке недвижимости.
Состояние рынка по районам
Снижение ценового показателя наблюдается во всех районах за исключением Михайловки. Средневзвешенная цена здесь изменилась на 5,8% со знаком «плюс». Как описывалось в предыдущих статьях, рынок в данном районе имеет особую специфику. Здесь самый низкий удельный вес предложения и традиционно «дорогое» жилье. В среднем по месяцам в данном районе предлагается лишь 80 квартир. Именно здесь была предложена самая дорогая за последнее время квартира в новостройке -площадью 231 кв.м и ценой в 600 000 у.е. Естественно, даже небольшие колебания предложения, либо изменения в выборке могут существенно повлиять на показатели.Этим фактом и объясняется противоречие с общей тенденцией.
Пришахтинск напротив – отличается самой низкой стоимостью жилья. Средняя цена предложения однокомнатной квартиры на 29 октября здесь составила 14 130 у.е. По ценовому показателю на этом же уровне находятся 12, 13, 14, 15, 16 микрорайоны Майкудука.
Именно Пришахтинск в октябре отличился максимальным снижением средней цены (5%) и самым большимтемпом роста предложения. По сравнению с предыдущим месяцем оно увеличилось на 12,5%. Напомним, что в середине октября объем предлагаемого к продаже жилья вырос почти в два раза (94%). В течение всего месяца в данном районе наблюдались резкие колебания объемов предложения.
Майкудук, не изменяя принципам, проявил «ценовую неприступность». В октябре в этом районе было зафиксировано минимальное сокращение средней стоимости единицы площади. Значение составило 609 у.е, что лишь на 0,8% ниже сентябрьского.
Необходимо отметить, что анализ рынка проводится по базе предлагаемых к продаже квартир и средний ценовой показатель рассчитывается по ценам предложения, которые заведомо являются завышенными. По результатам небольшого исследования в настоящее время средняя стоимость, скорректированная на цену спроса в среднем на 10% – 15% ниже цены продажи.
Одинаковыми темпами изменилась средняя стоимость в Центре и на Юго-Востоке. Стоимость единицы площади в данных районах потеряла за месяц 1,7% исоставила 1 223 и 1082 у.е. соответственно. Предложение по сравнению с сентябрем сократилось в Центре на 10,2%, на Юго-Востоке на 5,3%.
Итак, в октябре рынок вторичного жилья отличился весьма нестабильным поведением: К концу первой недели объем предложения резко сократился и оказался минимальным с начала августа. В середине же месяца, под влиянием всеобщих волнений и ценового ажиотажа было зафиксировано его максимальное значение. Рост составил 13,8%. Как следствие, в этот же период максимально снизился и средний ценовой показатель (2,3%).
К концу месяца ситуация на рынке несколько стабилизировалась. Темпы изменения рыночных показателей заметно сократились. Объем предложения и средняя стоимость уменьшились одинаковым темпом в 1,3%.
Несмотря на разнонаправленные колебания предложения в течение месяца, цена имеет стабильную отрицательную динамику.
Рынок недвижимости развивается по общим экономическим законам, главные из которых - закон спроса и предложения.По закону спроса, чем выше цена товара, тем ниже на него спрос. Тем не менее, с развитием ипотечного кредитования, несмотря на рост цен, спрос на жилье не только сохранялся, но и увеличивался.
Падение средней стоимости жилья явилось закономерным процессом после ужесточения условий кредитования. После введения мораториев и ограничений по ипотеке спрос на жилье сократился практически в десять раз. По данным Департамента Юстиции Карагандинской области в сентябре по г. Караганде было зарегистрировано лишь 133 сделки с недвижимостью. При этом на продажу в этом же месяце выставлялось 2 733 квартиры.
Согласно закону предложения снижение цены влечет за собой сокращение предложения. Этот принцип закона уже стал действовать в Центре и на Юго – Востоке. Предложение здесь по сравнению с сентябрем уменьшилось на 10,5% и 5,3% соответственно. Продавцы не спешат расставаться со своей собственностью по «невыгодным» ценам. В других районах рост показателя все еще сохраняется.
Нужно помнить, что рынок недвижимости имеет весьма «неповоротливую» структуру идля смены тенденций, как правило, требуется не один месяц. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения средней цены (3,6%) можно с хорошей точностью строить прогноз на ближайшую перспективу. В следующем месяце рост с большой вероятностью продолжится и сохранится в пределах 2% – 3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz