Начало года на рынке вторичного жилья Астаны ознаменовалось увеличением темпов снижения средневзвешенной стоимости. По сравнению с прошлым месяцем, ценовой показатель сократился на 2,1% до уровня 1633 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 3,2%. Темп снижения цен в секторе элитного жилья скромнее – 1,4%. В январе количество выставленных на продажу квартир изменилось незначительно – 0,6% до 1793 объектов. Емкость рынка в ценах предложения – 207 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 1,9 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.
В январе снижение ценового показателя наблюдается только в районе правобережья, здесь средняя стоимость сократилась на 2% до отметки 1564 у.е./кв.м. При этом уменьшение ценовых показателей зафиксировано на все форматы квартир. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало 2-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 3%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир снизилась на 1,2%, 3-комнатных – на 1,8% и многокомнатных – на 2,1%.
За истекший период в районе левобережья ценовой показатель незначительно изменился до уровня 1812 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения наблюдается на 1- и многокомнатные квартиры на 0,7% и 0,2%, а рост – на 3-комнатные – на 1,9%. В то время как средняя стоимость 2-комнатного жилья по сравнению с прошлым месяцем не изменилась.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 25% (-600 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 26% (-538 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 13,7%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1812 |
-24,88 |
-600 |
|
1-комнатные |
2219 |
1555 |
-29,92 |
-664 |
|
2-комнатные |
2498 |
1852 |
-25,87 |
-646 |
|
3-комнатные |
2487 |
1795 |
-27,81 |
-692 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2086 |
-15,10 |
-371 |
|
правобережья: |
2102 |
1564 |
-25,61 |
-538 |
|
1-комнатные |
2032 |
1536 |
-24,44 |
-496 |
|
2-комнатные |
2047 |
1491 |
-27,16 |
-556 |
|
3-комнатные |
2116 |
1535 |
-27,46 |
-581 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1702 |
-23,28 |
-517 |
В январе снижение средней стоимости наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократились цены многокомнатного жилья на 2,8%, а минимально – 1-комнатного – на 1,5%. Подробнее на диаграммах 6 – 9.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатные квартиры – 26,6% (-581 у.е./кв.м), немного отстают 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 25,8% (-543 у.е./кв.м) и 24% (-494 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатное жилье – 19,3% (-434 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1560 |
-24,04 |
-494 |
|
2-комнатные |
2107 |
1564 |
-25,76 |
-543 |
|
3-комнатные |
2184 |
1603 |
-26,58 |
-581 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1820 |
-19,28 |
-434 |
|
Город |
2148 |
1633 |
-23,97 |
-515 |
В течение января значительно подешевели квартиры в монолитных постройках на 3,3%, в кирпичных и панельных домах цены сократились на 1,8% и 1,3% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22,8% (-511 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 24,4% (-523 у.е./кв.м) и панельных – 24,7% (-508 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1551 |
24,68 |
-508 |
|
Кирпич |
2147 |
1624 |
24,37 |
-523 |
|
Монолит |
2242 |
1731 |
22,82 |
-511 |
В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 24% (-515 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В январе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,39, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,72 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,24%).
Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,4% (-35 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2461 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1-комнатные квартиры на 0,5%, на 2-комнатные – на 4% и на многокомнатные – на 1%, на 3-комнатное жилье цены не изменились. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 21,7% (-680 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2008 года, средняя стоимость сократилась на 3,2% до отметки 1029 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 4,4%, на 2- и многокомнатные – 3,4% и на 3-комнатные – 1,6%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 29,4% (-428 у.е./кв.м).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Январь 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2461 |
-21,67 |
-680 |
|
1-комнатные |
2817 |
2208 |
-21,61 |
-609 |
|
2-комнатные |
3079 |
2317 |
-24,74 |
-762 |
|
3-комнатные |
3212 |
2370 |
-26,20 |
-842 |
|
Многокомнатные |
3495 |
3022 |
-13,53 |
-473 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1029 |
-29,36 |
-428 |
|
1-комнатные |
1434 |
985 |
-31,34 |
-449 |
|
2-комнатные |
1426 |
984 |
-31,01 |
-442 |
|
3-комнатные |
1450 |
1042 |
-28,12 |
-408 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1112 |
-26,87 |
-409 |
Выводы и прогнозы
Итак, в январе прослеживается увеличение темпов снижения среднемесячной стоимости по городу. Традиционно, в условиях стагнации, жилье эконом-класса дешевеет быстрее, чем элитное. За месяц темп снижения цен предложения «дешевых» квартир превысил темп падения стоимости «дорогих» в два раза.
Исходя из нынешней ситуации, которая характеризуется снижением покупательной способности, в связи с замедлением роста доходов населения, возрастающей безработицей и дефицитом банковской ликвидности ожидается продолжение негативного воздействия на рынок недвижимости.
С учетом отрицательных тенденций в ближайшее время ценовые показатели на рынке жилья будут снижаться в пределах 2–3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz