Снижение ценовых показателей на рынке столичной недвижимости продолжается. Средневзвешенная стоимость вторичного жилья сократилась на 0,9%, и ценовой показатель опустился до уровня 1629 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир за неделю увеличилось на 2,2% и составило 1785 квартир, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 0,8% (205 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1785, из них: на левобережье – 359, правобережье – 1426. Однокомнатные квартиры занимают 23% (415 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (644), 3-комнатные – 29% (525) и многокомнатные – 11% (201). Рост предложений наблюдается на 1-, 2-комнатные квартиры, а спад на 3- и многокомнатные.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир. Максимальное снижение ценового показателя прослеживается на 3-комнатное жилье – 1,8%, а минимальное – на многокомнатное – 0,3% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1564 |
1551 |
-0,81 |
-13 |
|
2-комнатные |
1570 |
1558 |
-0,78 |
-12 |
|
3-комнатные |
1619 |
1590 |
-1,79 |
-29 |
|
Многокомнатные |
1839 |
1833 |
-0,31 |
-6 |
|
По городу |
1644 |
1629 |
-0,92 |
-15 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 20 января 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
408 |
415 |
+1,72 |
+7 |
|
2-комнатные |
587 |
644 |
+9,71 |
+57 |
|
3-комнатные |
546 |
525 |
-3,85 |
-21 |
|
Многокомнатные |
205 |
201 |
-1,95 |
-4 |
|
По городу |
1746 |
1785 |
+2,23 |
+39 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 25% (-530 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 27% (-562 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 28% (-614 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 18% (-416 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в монолитных постройках составило 1,5%, панельных – 1% и кирпичных – 0,3%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в монолитных домах составил 3%, а в панельных и кирпичных постройках, напротив, рост предложения – 4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1559 |
1544 |
-0,96 |
-15 |
|
Кирпич |
1624 |
1619 |
-0,28 |
-5 |
|
Монолит |
1756 |
1729 |
-1,53 |
-27 |
|
По городу |
1644 |
1629 |
-0,92 |
-15 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 20 января 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
464 |
484 |
+4,31 |
+20 |
|
Кирпич |
846 |
880 |
+4,02 |
+34 |
|
Монолит |
436 |
421 |
-3,44 |
-15 |
|
По городу |
1746 |
1785 |
2,23 |
39 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 26% (-537 у.е./кв.м), кирпичных – на 25% (-549 у.е./кв.м) и монолитных – на 23% (-513 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 0,4% и оказалась на отметке 1819 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 11). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 3- и многокомнатные на 1,4% и 2,7% соответственно. На 1- и 2-комнатное жилье ценовой показатель вырос на 0,5% и 2,1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 9,6%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,2%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1560 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 0,5%, на 2-комнатные – 1,1% и на 3-комнатные – 2,1%, а на многокомнатные квартиры, напротив, рост – 2,9%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5,7%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1826 |
1819 |
-0,38 |
-7 |
|
1-комнатные |
1552 |
1559 |
+0,47 |
+7 |
|
2-комнатные |
1849 |
1888 |
+2,14 |
+39 |
|
3-комнатные |
1800 |
1775 |
-1,41 |
-25 |
|
Многокомнатные |
2151 |
2093 |
-2,67 |
-58 |
|
правобережье |
1563 |
1560 |
-0,20 |
-3 |
|
1-комнатные |
1536 |
1529 |
-0,50 |
-7 |
|
2-комнатные |
1490 |
1474 |
-1,10 |
-16 |
|
3-комнатные |
1551 |
1519 |
-2,08 |
-32 |
|
Многокомнатные |
1679 |
1729 |
+2,94 |
+50 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26,5% (-655 у.е./кв.м), а правобережья – 25,9% (-544 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 24,7% (-534 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,40, при этом диапазон выставленных на продажу квартир продолжает расширяться (диаграмма 13). Наименьший диапазон цен (диаграмма 14) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,20 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,81 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом» (диаграммы 15 и 16).
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,9% до уровня 2458 у.е./кв.м, при этом цены на 1-, 3- и многокомнатные квартиры уменьшились на 1,4%, 2,8% и 0,8% соответственно. Средняя стоимость 2-комнатных, напротив, выросла на 1,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 23,7% (-766 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 1,5%, и индекс оказался на отметке 1023 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 2-комнатное жилье составило 5,3% и многокомнатное – на 4,2%, а средняя стоимость 1- и 3-комнатных, напротив, за неделю выросла на 3% и 1% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 30,1% (-441 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2204 |
-24,18 |
-703 |
|
2-комнатные |
3168 |
2330 |
-26,44 |
-838 |
|
3-комнатные |
3217 |
2334 |
-27,44 |
-883 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3046 |
-10,92 |
-373 |
|
Город |
3224 |
2458 |
-23,74 |
-766 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1001 |
-33,39 |
-502 |
|
2-комнатные |
1371 |
968 |
-29,41 |
-403 |
|
3-комнатные |
1400 |
1042 |
-25,51 |
-358 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1084 |
-28,94 |
-441 |
|
Город |
1464 |
1023 |
-30,14 |
-441 |
Выводы и прогнозы
Итак, по городу коррекция ценовых показателей продолжается. После сезонного оживления наметилась тенденция спада средней стоимости квартир всех форматов, кроме многокомнатного жилья в монолитных постройках района левого берега, которое и оказывает основное сдерживающее влияние на средневзвешенную стоимость по городу.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz