Снижение ценовых показателей на рынке столичной недвижимости продолжается. Средневзвешенная стоимость вторичного жилья сократилась на 1,1%, и ценовой показатель опустился до уровня 1644 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 1,1% и составило 1746 квартир, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 0,8% (207 млн у.е.)
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1746, из них: на левобережье – 397, правобережье – 1349. Однокомнатные квартиры занимают 23% (408 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (587), 3-комнатные – 31% (546) и многокомнатные – 12% (205). Спад предложений наблюдается на 1-, 2- и многокомнатные квартиры, а рост на 2-комнатные.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир. Максимальное снижение ценового показателя прослеживается на 2-комнатное жилье – 1,7%, а минимальное – на 3-комнатное – 0,7% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1576 |
1564 |
-0,79 |
-12 |
2-комнатные |
1597 |
1570 |
-1,70 |
-27 |
3-комнатные |
1631 |
1619 |
-0,71 |
-12 |
Многокомнатные |
1858 |
1839 |
-1,03 |
-19 |
По городу |
1662 |
1644 |
-1,06 |
-18 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
421 |
408 |
-3,09 |
-13 |
2-комнатные |
597 |
587 |
-1,68 |
-10 |
3-комнатные |
540 |
546 |
+1,11 |
+6 |
Многокомнатные |
208 |
205 |
-1,44 |
-3 |
По городу |
1766 |
1746 |
-1,13 |
-20 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 25% (-517 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 26% (-550 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 27% (-585 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 18% (-410 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в монолитных постройках составило 0,8%, панельных – 1% и кирпичных – 1,5%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в панельных домах составил 4,1%, кирпичных – 1,6%, а в монолитных постройках, напротив, рост предложения – 3,3% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1574 |
1559 |
-0,96 |
-15 |
Кирпич |
1648 |
1624 |
-1,47 |
-24 |
Монолит |
1770 |
1756 |
-0,75 |
-14 |
По городу |
1662 |
1644 |
-1,06 |
-18 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
484 |
464 |
-4,13 |
-20 |
Кирпич |
860 |
846 |
-1,63 |
-14 |
Монолит |
422 |
436 |
+3,32 |
+14 |
По городу |
1766 |
1746 |
-1,13 |
-20 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, средняя стоимость предложений квартир в панельных домах снизилась на 25% (-522 у.е./кв.м), кирпичных – на 25% (-545 у.е./кв.м) и монолитных – на 22% (-486 у.е./кв.м).
За неделю ценовые показатели в обоих районах города сократились.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 0,1% и оказалась на отметке 1826 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1- и 3-комнатные на 0,3% и 2,5% соответственно. На 2- и многокомнатное жилье ценовой показатель вырос на 0,7% и 1,6%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, повысилось на 1,8%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1563 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 1,1%, на 2-комнатные – 2,6%, на 3-комнатные – 0,5% и на многокомнатные квартиры – 2,6%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1828 |
1826 |
-0,14 |
-2 |
1-комнатные |
1557 |
1552 |
-0,31 |
-5 |
2-комнатные |
1836 |
1849 |
+0,70 |
+13 |
3-комнатные |
1846 |
1800 |
-2,51 |
-46 |
Многокомнатные |
2117 |
2151 |
+1,59 |
+34 |
правобережье |
1590 |
1563 |
-1,70 |
-27 |
1-комнатные |
1553 |
1536 |
-1,08 |
-17 |
2-комнатные |
1530 |
1490 |
-2,63 |
-40 |
3-комнатные |
1559 |
1551 |
-0,46 |
-8 |
Многокомнатные |
1725 |
1679 |
-2,63 |
-46 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26,2% (-648 у.е./кв.м), а правобережья – 25,7% (-541 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 24% (-518 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,39, при этом диапазон выставленных на продажу квартир продолжает расширяться. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,30 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,71 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом» – индекс стоимости не изменился.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена осталась без изменения на уровне 2481 у.е./кв.м, при этом цены на 1- и многокомнатные квартиры увеличились на 1,4% и 2,9% соответственно. Средняя стоимость 2- и 3-комнатных, напротив, сократилась на 3,1% и 1,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 23% (-743 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 0,8%, и индекс оказался на отметке 1038 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 3-комнатное жилье составило 2,2% и многокомнатное – на 3,2%, а средняя стоимость 1- и 2-комнатных, напротив, за неделю выросла на 0,5% и 2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 29% (-426 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2236 |
-23,08 |
-671 |
2-комнатные |
3168 |
2296 |
-27,51 |
-872 |
3-комнатные |
3217 |
2401 |
-25,37 |
-816 |
Многокомнатные |
3419 |
3071 |
-10,17 |
-348 |
Город |
3224 |
2481 |
-23,04 |
-743 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
973 |
-35,31 |
-530 |
2-комнатные |
1371 |
1022 |
-25,44 |
-349 |
3-комнатные |
1400 |
1032 |
-26,27 |
-368 |
Многокомнатные |
1525 |
1132 |
-25,80 |
-393 |
Город |
1464 |
1038 |
-29,11 |
-426 |
Выводы и прогнозы
Итак, по городу коррекция ценовых показателей продолжается. После сезонного оживления наметилась тенденция спада средней стоимости квартир всех форматов, кроме многокомнатного жилья в монолитных постройках, которое и оказывает основное сдерживающее влияние на средневзвешенную стоимость по городу.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz