Первая неделя января не принесла заметных изменений на рынке недвижимости. Средневзвешенная стоимость вторичного жилья сократилась еще на 0,2%, и ценовой показатель опустился до уровня 1662 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир не изменилось и составило 1766 квартир, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 0,1% (209 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1766, из них: на левобережье – 390, правобережье – 1376. Однокомнатные квартиры занимают 24% (421 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (597), 3-комнатные – 31% (540) и многокомнатные – 12% (208). Рост предложений наблюдается на 1-, 3- и многокомнатные квартиры, а уравновешивающий спад на 2-комнатные.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,2% и 0,3% соответственно, на 3-комнатные, напротив, наблюдается рост на 0,9%. При этом цены на многокомнатное жилье не изменились (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1596 |
1576 |
-1,22 |
-20 |
2-комнатные |
1602 |
1597 |
-0,31 |
-5 |
3-комнатные |
1617 |
1631 |
+0,85 |
+14 |
Многокомнатные |
1858 |
1858 |
0 |
0 |
По городу |
1665 |
1662 |
-0,18 |
-3 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 23 декабря 2008 года, шт. |
Кол-во предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
404 |
421 |
+4,21 |
+17 |
2-комнатные |
652 |
597 |
-8,44 |
-55 |
3-комнатные |
510 |
540 |
+5,88 |
+30 |
Многокомнатные |
200 |
208 |
+4,00 |
+8 |
По городу |
1766 |
1766 |
0 |
0 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 24,3% (-505 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 24,7% (-523 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 26% (-574 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 17,4% (-391 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в монолитных постройках составило 0,7%, в то время как в панельных, напротив, цены выросли на 0,2%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в панельных домах составил 4,8%, в кирпичных и монолитных постройках, напротив, спад предложения – 2,1% и 0,9%, соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1571 |
1574 |
+0,17 |
+3 |
Кирпич |
1648 |
1648 |
0 |
0 |
Монолит |
1782 |
1770 |
-0,68 |
-12 |
По городу |
1665 |
1662 |
-0,18 |
-3 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 23 декабря 2008 года, шт. |
Количество предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
462 |
484 |
+4,76 |
+22 |
Кирпич |
878 |
860 |
-2,05 |
-18 |
Монолит |
426 |
422 |
-0,94 |
-4 |
По городу |
1766 |
1766 |
0 |
0 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 26% (-574 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 24,7% (-523 у.е./кв.м), а минимальное – в панельных на 24,3% (-505 у.е./кв.м).
Изменение ценовых показателей в обоих районах города имеет разнонаправленный характер.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 1,9% и оказалась на отметке 1828 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 3- и многокомнатные на 6,6% и 2,7% соответственно. На 1- и 2-комнатное жилье ценовой показатель сократился на 0,8% и 0,6%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, снизилось на 1,5%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,4%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1590 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 1-комнатные составил 1,4% и многокомнатные – 0,8%. Средняя стоимость 3-комнатного жилья за неделю выросла на 0,4%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1794 |
1828 |
+1,92 |
+34 |
1-комнатные |
1570 |
1557 |
-0,81 |
-13 |
2-комнатные |
1846 |
1836 |
-0,55 |
-10 |
3-комнатные |
1733 |
1846 |
+6,56 |
+113 |
Многокомнатные |
2062 |
2117 |
+2,66 |
+55 |
правобережье |
1597 |
1590 |
-0,43 |
-7 |
1-комнатные |
1574 |
1553 |
-1,37 |
-21 |
2-комнатные |
1530 |
1530 |
0 |
0 |
3-комнатные |
1552 |
1559 |
+0,44 |
+7 |
Многокомнатные |
1738 |
1725 |
-0,77 |
-13 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26,1% (-646 у.е./кв.м), а правобережья – 24,4% (-514 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 23,2% (-501 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,37, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,28 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,52 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена снизилась на 0,7% и достигла показателя 2480 у.е./кв.м, при этом цены на 1-комнатные квартиры уменьшились на 0,8%, на 2-комнатные – на 1,7% и многокомнатные – на 0,6%. Средняя стоимость 3-комнатных, напротив, выросла на 0,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 23,1% (-743 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 1,1%, и индекс оказался на отметке 1046 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 5%, а средняя стоимость 2-комнатных, напротив, за неделю выросла на 0,8%. В то время как цены 3- и многокомнатного жилья не изменились. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 28,6% (-418 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2205 |
-24,17 |
-702 |
2-комнатные |
3168 |
2370 |
-25,18 |
-798 |
3-комнатные |
3217 |
2428 |
-24,53 |
-789 |
Многокомнатные |
3419 |
2984 |
-12,73 |
-435 |
Город |
3224 |
2480 |
-23,05 |
-744 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
968 |
-35,61 |
-535 |
2-комнатные |
1371 |
1003 |
-26,88 |
-368 |
3-комнатные |
1400 |
1055 |
-24,60 |
-345 |
Многокомнатные |
1525 |
1169 |
-23,35 |
-356 |
Город |
1464 |
1046 |
-28,57 |
-418 |
Выводы и прогнозы
Итак, по городу коррекция ценовых показателей продолжается. После сезонного оживления наметилась тенденция спада средней стоимости квартир всех форматов, кроме многокомнатного жилья в монолитных постройках, которое и оказывает основное сдерживающее влияние на средневзвешенную стоимость по городу.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz