В декабре средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья изменилась незначительно. Ценовой показатель, по сравнению с прошлым месяцем, сократился на 1% до уровня 1669 у.е./кв.м. На падение ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость эконом-класса, сократившись за месяц на 1,9%. В то время как сектор элитного жилья остается стабильным. Объем предложения на рынке продолжает снижаться. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило уже 1783 объекта, что на 7,3% меньше, чем в предыдущем. Емкость рынка в ценах предложения – 209 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 1,8 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.
В декабре снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Так, в районе левого берега средняя стоимость опустилась к отметке 1808 у.е./кв.м, при этом темп снижения составил 1,7%. По сравнению с прошлым месяцем, зафиксировано уменьшение ценовых показателей на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средняя стоимость не изменилась. Основное влияние на падение ценового показателя по району оказало многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 3%. Средняя стоимость 1- и 3-комнатных квартир снизилась на 1,5% и 2,1% соответственно.
За истекший период в районе правобережья темп снижения изменился с 0,1% до 1,5%, и ценовой показатель оказался на уровне 1596 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 2,2%, 2-комнатных – на 2,1%, 3-комнатных – на 2,5%. Стоимость многокомнатных квартир, напротив, выросла на 0,8%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 25,1% (-605 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 24,1% (-506 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 11,7%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1808 |
-25,06 |
-604 |
|
1-комнатные |
2219 |
1566 |
-29,40 |
-653 |
|
2-комнатные |
2498 |
1852 |
-25,88 |
-646 |
|
3-комнатные |
2487 |
1762 |
-29,15 |
-725 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2090 |
-14,94 |
-367 |
|
правобережья: |
2102 |
1596 |
-24,07 |
-506 |
|
1-комнатные |
2032 |
1553 |
-23,56 |
-479 |
|
2-комнатные |
2047 |
1538 |
-24,85 |
-509 |
|
3-комнатные |
2116 |
1562 |
-26,17 |
-554 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1739 |
-21,61 |
-480 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен, в зависимости от формата квартир. В декабре снижение средней стоимости наблюдается на все форматы, кроме многокомнатных квартир, где рост составил 2,1%. В течение месяца на 1-комнатные квартиры цены сократились на 2,1%, на 2-комнатные – 1,5% и на 3-комнатные – 2,2%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 25,4% (-554 у.е./кв.м), немного отстают от него 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 23,8% (-499 у.е./кв.м) и 22,9% (-470 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 17% (-383 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1584 |
-22,9 |
-470 |
|
2-комнатные |
2107 |
1606 |
-23,8 |
-499 |
|
3-комнатные |
2184 |
1630 |
-25,4 |
-554 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1871 |
-17,0 |
-383 |
|
Город |
2148 |
1669 |
-22,3 |
-479 |
В зависимости от материала стен, ценовые показатели в течение декабря изменились разнонаправленно. Так, цены на квартиры в панельных и кирпичных домах сократились на 2,6% и 1,4% соответственно, а на квартиры в монолитных, напротив, выросли на 1,2%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 20,2% (-453 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 23% (-493 у.е./кв.м) и панельных – 23,7% (-488 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1571 |
-23,68 |
-488 |
|
Кирпич |
2147 |
1654 |
-22,97 |
-493 |
|
Монолит |
2242 |
1789 |
-20,22 |
-453 |
Индекс расслоения
В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,35, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на элитное жилье.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,2% (-29 у.е./кв.м) и опустилась к отметке 2495 у.е./кв.м (таблица 4). При этом спад цен прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 2,7%, на 2- и многокомнатные, напротив, зафиксирован рост на 0,1% и 0,7% соответственно. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 20,6% (-646 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем, средняя стоимость сократилась на 1,9% до отметки 1064 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3,1%, на 2-комнатные – 3,3% и на 3-комнатные – 3,2%. Цены многокомнатного жилья, напротив, выросли на 2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 27% (-394 у.е./кв.м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,65 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,15%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Декабрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2495 |
-20,56 |
-646 |
|
1-комнатные |
2817 |
2220 |
-21,21 |
-597 |
|
2-комнатные |
3079 |
2413 |
-21,61 |
-666 |
|
3-комнатные |
3212 |
2369 |
-26,23 |
-843 |
|
Многокомнатные |
3495 |
3054 |
-12,62 |
-441 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1064 |
-27,01 |
-393 |
|
1-комнатные |
1434 |
1030 |
-28,15 |
-404 |
|
2-комнатные |
1426 |
1018 |
-28,59 |
-408 |
|
3-комнатные |
1450 |
1059 |
-26,96 |
-391 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1152 |
-24,27 |
-369 |
Прогноз
Итак, похоже, что временная стабилизация цен на рынке жилья, связанная с сезонным повышением спроса завершилась, и коррекция цен вниз продолжилась. Так, видно, что ценовые показатели всех форматов квартир сократились в среднем на 2%, а основное сдерживающее влияние на среднюю стоимость по городу оказало многокомнатное жилье в монолитных домах.
Вместе с тем, необходимо отметить, что основной этап коррекции на рынке уже завершен, и темпы снижения уже не будут столь стремительными как в начале года. Так, если во втором квартале по отношению к первому снижение составляло 9,7%, в третьем – 7,7%, то в четвертом квартале цены сократились всего лишь на 2,6%.
В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 22,3% (-479 у.е./кв.м).
С учетом нынешних тенденций в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 2–3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz