За неделю средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась еще на 0,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 1665 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 0,9%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 1% (208 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1766, из них: на левобережье – 396, правобережье – 1370. Однокомнатные квартиры занимают 23% (404 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (652), 3-комнатные – 29% (510) и многокомнатные – 11% (200). Общий рост объема произошел за счет увеличения предложений 1- и 2-комнатных квартир, расположенных как на правом, так и на левом берегах города.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на 3- и многокомнатные квартиры на 1,1% и 1% соответственно, на 1- и 2-комнатные, напротив, наблюдается рост на 1,2% и 0,1% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1577 |
1596 |
+1,20 |
+19 |
|
2-комнатные |
1601 |
1602 |
+0,05 |
+1 |
|
3-комнатные |
1636 |
1617 |
-1,13 |
-19 |
|
Многокомнатные |
1878 |
1858 |
-1,04 |
-20 |
|
По городу |
1669 |
1665 |
-0,24 |
-4 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 16 декабря 2008 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 декабря 2008 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
398 |
404 |
+1,51 |
+6 |
|
2-комнатные |
639 |
652 |
+2,03 |
+13 |
|
3-комнатные |
510 |
510 |
0 |
0 |
|
Многокомнатные |
204 |
200 |
-1,96 |
-4 |
|
По городу |
1751 |
1766 |
+0,86 |
+15 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 23,3% (-485 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 24,4% (-518 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 26,7% (-587 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 17,4% (-391 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в кирпичных постройках составило 0,1% и монолитных – 0,9%, в то время как в панельных постройках, напротив, цены выросли на 0,3%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в кирпичных и монолитных домах составил 1,7% и 3,9% соответственно, в панельных, напротив, спад предложения – 3,4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1567 |
1571 |
+0,28 |
+4 |
|
Кирпич |
1649 |
1648 |
-0,06 |
-1 |
|
Монолит |
1798 |
1782 |
-0,93 |
-16 |
|
По городу |
1669 |
1665 |
-0,24 |
-4 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 16 декабря 2008 года, шт. |
Количество предложений на 23 декабря 2008 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
478 |
462 |
-3,35 |
-16 |
|
Кирпич |
863 |
878 |
+1,74 |
+15 |
|
Монолит |
410 |
426 |
+3,90 |
+16 |
|
По городу |
1751 |
1766 |
+0,86 |
+15 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 24,5% (-509 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 24% (-520 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 20,6% (-461 у.е./кв.м).
Изменение ценовых показателей в обоих районах города имеет разнонаправленный характер.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 0,6% и оказалась на отметке 1794 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 3- и многокомнатные на 1% и 2,1% соответственно. На 1- и 2-комнатное жилье ценовой показатель увеличился на 0,2% и 0,4%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 1,8%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,6%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1597 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 1-комнатные составил 2,4%, на 2-комнатные – 0,3% и многокомнатные – 0,8%. Средняя стоимость 3-комнатного жилья за неделю сократилась на 1%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1805 |
1794 |
-0,60 |
-11 |
|
1-комнатные |
1566 |
1570 |
+0,24 |
+4 |
|
2-комнатные |
1839 |
1846 |
+0,38 |
+7 |
|
3-комнатные |
1750 |
1733 |
-0,96 |
-17 |
|
Многокомнатные |
2106 |
2062 |
-2,06 |
-44 |
|
правобережье |
1587 |
1597 |
+0,61 |
+10 |
|
1-комнатные |
1537 |
1574 |
+2,43 |
+37 |
|
2-комнатные |
1526 |
1530 |
+0,26 |
+4 |
|
3-комнатные |
1568 |
1552 |
-1,04 |
-16 |
|
Многокомнатные |
1724 |
1738 |
+0,82 |
+14 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27,5% (-680 у.е./кв.м), а правобережья – 24,1% (-507 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 23% (-498 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,36, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,18 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,57 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается в «дешевом» сегменте жилья, в то время как в «дорогом» прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена выросла на 0,4% и достигла показателя 2497 у.е./кв.м, при этом цены на 2- и 3-комнатные квартиры увеличились на 0,6% и 3,1% соответственно. Средняя стоимость 1- и многокомнатных, напротив, сократилась на 0,9% и 1,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 22,6% (-727 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 0,7%, и индекс оказался на отметке 1057 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,3% и на 2-комнатное – 3,1%, средняя стоимость 3- и многокомнатных, напротив, за неделю выросла на 0,2% и 1,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 27,8% (-407 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2223 |
-23,54 |
-684 |
|
2-комнатные |
3168 |
2412 |
-23,86 |
-756 |
|
3-комнатные |
3217 |
2416 |
-24,92 |
-801 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3001 |
-12,23 |
-418 |
|
Город |
3224 |
2497 |
-22,55 |
-727 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1019 |
-32,21 |
-484 |
|
2-комнатные |
1371 |
994 |
-27,49 |
-377 |
|
3-комнатные |
1400 |
1055 |
-24,64 |
-345 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1169 |
-23,32 |
-356 |
|
Город |
1464 |
1057 |
-27,80 |
-407 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. Период резкого падения цен закончился, и наступила фаза колебаний показателей в рамках определенного тренда.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz