За неделю средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась на 0,3%, и ценовой показатель оказался на отметке 1669 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 4,4%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 3,3% (206 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1751, из них: на левобережье – 389, правобережье – 1362. Однокомнатные квартиры занимают 23% (398 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (639), 3-комнатные – 29% (510) и многокомнатные – 12% (204). Общий спад объема произошел за счет снижения предложений 1-, 3- и многокомнатных квартир, расположенных на правом берегу города.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где ценовой показатель не изменился. На 1-комнатные квартиры снижение составило 0,1%, на 2-комнатные – 0,9% и на 3-комнатные – 0,1% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 9 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1579 |
1577 |
-0,11 |
-2 |
2-комнатные |
1616 |
1601 |
-0,88 |
-15 |
3-комнатные |
1637 |
1636 |
-0,09 |
-1 |
Многокомнатные |
1878 |
1878 |
0 |
0 |
По городу |
1673 |
1669 |
-0,27 |
-4 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 9 декабря 2008 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 декабря 2008 года, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
436 |
398 |
-8,72 |
-38 |
2-комнатные |
629 |
639 |
+1,59 |
+10 |
3-комнатные |
546 |
510 |
-6,59 |
-36 |
Многокомнатные |
220 |
204 |
-7,27 |
-16 |
По городу |
1831 |
1751 |
-4,37 |
-80 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 24% (-504 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 24,5% (-519 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 26% (-569 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 16,5% (-371 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в панельных постройках составило 0,5% и кирпичных – 0,9%, в то время как в монолитных постройках, напротив, цены выросли на 0,6%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в панельных и кирпичных домах составил 10,2% и 3,8% соответственно, в монолитных, напротив, рост предложения – 2% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 9 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1575 |
1567 |
-0,50 |
-8 |
Кирпич |
1665 |
1649 |
-0,93 |
-16 |
Монолит |
1787 |
1798 |
+0,62 |
+11 |
По городу |
1673 |
1669 |
-0,27 |
-4 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 29 декабря 2008 года, шт. |
Количество предложений на 16 декабря 2008 года, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
532 |
478 |
-10,15 |
-54 |
Кирпич |
897 |
863 |
-3,79 |
-34 |
Монолит |
402 |
410 |
+1,99 |
+8 |
По городу |
1831 |
1751 |
-4,37 |
-80 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 25% (-514 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 24% (-519 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 20% (-444 у.е./кв.м).
Снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 1,1% и оказалась на отметке 1805 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 2- и 3-комнатные на 1,6% и 3% соответственно. На 2- и многокомнатное жилье ценовой показатель увеличился на 0,1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 15,8%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,1%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1587 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен на 1-комнатные составило 0,8%, на 2-комнатные – 2% и многокомнатные – 1,8%. Средняя стоимость 3-комнатного жилья за неделю выросла на 0,1%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 8,9%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 9 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1825 |
1805 |
-1,11 |
-20 |
1-комнатные |
1564 |
1566 |
+0,11 |
+2 |
2-комнатные |
1870 |
1839 |
-1,63 |
-31 |
3-комнатные |
1804 |
1750 |
-3,02 |
-54 |
Многокомнатные |
2103 |
2106 |
+0,14 |
+3 |
правобережье |
1605 |
1587 |
-1,13 |
-18 |
1-комнатные |
1549 |
1537 |
-0,78 |
-12 |
2-комнатные |
1558 |
1526 |
-2,01 |
-32 |
3-комнатные |
1567 |
1568 |
+0,07 |
+1 |
Многокомнатные |
1756 |
1724 |
-1,80 |
-32 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27% (-669 у.е./кв.м), а правобережья – 24,6% (-517 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 22,8% (-494 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,34, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,17 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,64 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,5% и достигла показателя 2488 у.е./кв.м, при этом цены на 2-, 3- и многокомнатные квартиры снизились на 1,5%, 0,3% и 2,4% соответственно. Средняя стоимость 1-комнатных, напротив, выросла на 2,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 22,8% (-736 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 0,4%, и индекс оказался на отметке 1065 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,6%, на 2-комнатное – 1% и на 3-комнатное – 1,6%, средняя стоимость многокомнатных, напротив, за неделю выросла на 1,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 27,3% (-399 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2242 |
-22,87 |
-665 |
2-комнатные |
3168 |
2397 |
-24,34 |
-771 |
3-комнатные |
3217 |
2343 |
-27,18 |
-874 |
Многокомнатные |
3419 |
3043 |
-10,99 |
-376 |
Город |
3224 |
2488 |
-22,82 |
-736 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 16 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1033 |
-31,32 |
-470 |
2-комнатные |
1371 |
1026 |
-25,20 |
-345 |
3-комнатные |
1400 |
1052 |
-24,80 |
-348 |
Многокомнатные |
1525 |
1153 |
-24,39 |
-372 |
Город |
1464 |
1065 |
-27,29 |
-399 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. Период резкого падения цен закончился, и наступила фаза колебаний показателей в рамках определенного тренда.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz