На первой неделе декабря средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась на 0,7%, и ценовой показатель оказался на отметке 1673 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 1,7%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 4,6% (213 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1831, из них: на левобережье – 336, правобережье – 1495. Однокомнатные квартиры занимают 24% (436 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (629), 3-комнатные – 30% (546) и многокомнатные – 12% (220). Общий спад объема произошел за счет снижения предложений 1-, 3- и многокомнатных квартир, расположенных на левом берегу города.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается рост цен на 0,5%. На 1-комнатные квартиры снижение составило 2,1%, на 2-комнатные – 1,1% и на 3-комнатные – 0,3% (таблицы 1 – 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1612 |
1579 |
-2,07 |
-33 |
|
2-комнатные |
1633 |
1616 |
-1,06 |
-17 |
|
3-комнатные |
1642 |
1637 |
-0,30 |
-5 |
|
Многокомнатные |
1869 |
1878 |
+0,49 |
+9 |
|
По городу |
1686 |
1673 |
-0,74 |
-13 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 2 декабря, шт. |
Кол-во предложений на 9 декабря, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
449 |
436 |
-2,90 |
-13 |
|
2-комнатные |
613 |
629 |
+2,61 |
+16 |
|
3-комнатные |
575 |
546 |
-5,04 |
-29 |
|
Многокомнатные |
226 |
220 |
-2,65 |
-6 |
|
По городу |
1863 |
1831 |
-1,72 |
-32 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 24% (-502 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 24% (-504 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 26% (-567 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 16,5% (-371 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в монолитных постройках составило 0,06%, кирпичных – 0,9% и панельных – 1,2%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в монолитных и кирпичных домах составил 9,5% и 1,3% соответственно, в панельных, напротив, рост предложения – 4,3% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1595 |
1575 |
-1,24 |
-20 |
|
Кирпич |
1680 |
1665 |
-0,92 |
-15 |
|
Монолит |
1788 |
1787 |
-0,06 |
-1 |
|
По городу |
1686 |
1673 |
-0,74 |
-13 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 2 декабря, шт. |
Количество предложений на 9 декабря, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
510 |
532 |
+4,31 |
+22 |
|
Кирпич |
909 |
897 |
-1,32 |
-12 |
|
Монолит |
444 |
402 |
-9,46 |
-42 |
|
По городу |
1863 |
1831 |
-1,72 |
-32 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 24% (-506 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 23% (-504 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 20% (-455 у.е./кв.м).
Снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу сократилась на 0,5% и оказалась на отметке 1825 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен наблюдается на 1- и 3-комнатные на 0,8% и на многокомнатные – на 0,4%. На 2-комнатное жилье ценовой показатель увеличился на 1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, снизилось на 14,9%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1605 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен на 1-комнатные составило 2%, на 2-комнатные – 0,5% и 3-комнатные – 0,3%. Средняя стоимость многокомнатного жилья за неделю выросла на 0,2%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1834 |
1825 |
-0,49 |
-9 |
|
1-комнатные |
1576 |
1564 |
-0,75 |
-12 |
|
2-комнатные |
1851 |
1870 |
+1,01 |
+19 |
|
3-комнатные |
1837 |
1804 |
-1,80 |
-33 |
|
Многокомнатные |
2111 |
2103 |
-0,38 |
-8 |
|
правобережье |
1616 |
1605 |
-0,65 |
-11 |
|
1-комнатные |
1581 |
1549 |
-2,04 |
-32 |
|
2-комнатные |
1566 |
1558 |
-0,51 |
-8 |
|
3-комнатные |
1571 |
1567 |
-0,27 |
-4 |
|
Многокомнатные |
1752 |
1756 |
+0,24 |
+4 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26% (-649 у.е./кв.м), а правобережья – 24% (-498 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 22,6% (-489 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,34, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,11 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,75 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,8% и достигла показателя 2501 у.е./кв.м, при этом цены на 1- и 3-комнатные квартиры снизились на 3,2% и 0,1% соответственно. Средняя стоимость многокомнатных, напротив, выросла на 0,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 22,4% (-723 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 1,5%, и индекс оказался на отметке 1069 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 4,4%, на 2-комнатное – 1% и на многокомнатное – 1,4%, средняя стоимость 3-комнатных, напротив, за неделю выросла на 1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 27% (-396 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 9 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2194 |
-24,52 |
-713 |
|
2-комнатные |
3168 |
2432 |
-23,23 |
-736 |
|
3-комнатные |
3217 |
2351 |
-26,94 |
-866 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3118 |
-8,81 |
-301 |
|
Город |
3224 |
2501 |
-22,42 |
-723 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 9 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1039 |
-30,88 |
-464 |
|
2-комнатные |
1371 |
1036 |
-24,46 |
-335 |
|
3-комнатные |
1400 |
1069 |
-23,59 |
-331 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1134 |
-25,66 |
-391 |
|
Город |
1464 |
1069 |
-27,01 |
-395 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. Период резкого падения цен закончился, и наступила фаза колебаний показателей в рамках определенного тренда.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz