На последней неделе ноября средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась на 0,7%, и ценовой показатель оказался на отметке 1686 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 10%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 12,2% (224 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1863, из них: на левобережье – 395, правобережье – 1468. Однокомнатные квартиры занимают 24% (449 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (613), 3-комнатные – 31% (575) и многокомнатные – 12% (226). Общий рост объема произошел за счет увеличения предложений всех форматов квартир, расположенных как на правом, так на левом берегах города.
На анализируемой неделе сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где цены не изменились. На 1-комнатные квартиры снижение составило 0,6%, на 2-комнатные – 0,7% и на 3-комнатные – 1,2% (таблица 1).
В течение недели рост предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 4,4%, на 2-комнатные – 15,9%, на 3-комнатные – на 8,9% и на многокомнатные – на 9,7% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1622 |
1612 |
-0,62 |
-10 |
|
2-комнатные |
1645 |
1633 |
-0,74 |
-12 |
|
3-комнатные |
1662 |
1642 |
-1,22 |
-20 |
|
Многокомнатные |
1869 |
1869 |
0 |
0 |
|
По городу |
1697 |
1686 |
-0,65 |
-11 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 25 ноября, шт. |
Кол-во предложений на 2 декабря, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
430 |
449 |
+4,42 |
+19 |
|
2-комнатные |
529 |
613 |
+15,88 |
+84 |
|
3-комнатные |
528 |
575 |
+8,90 |
+47 |
|
Многокомнатные |
206 |
226 |
+9,71 |
+20 |
|
По городу |
1693 |
1863 |
+10,04 |
+170 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 22,5% (-469 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 23% (-487 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 25,5% (-562 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 17% (-380 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в кирпичных постройках составило 0,07%, монолитных – 0,8% и панельных – 1,1%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в монолитных и кирпичных домах составил 23% и 11,4% соответственно, в панельных, напротив, спад предложения – 1,2% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1612 |
1595 |
-1,05 |
-17 |
|
Кирпич |
1681 |
1680 |
-0,07 |
-1 |
|
Монолит |
1803 |
1788 |
-0,84 |
-15 |
|
По городу |
1697 |
1686 |
-0,65 |
-11 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 25 ноября, шт. |
Количество предложений на 2 декабря, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
516 |
510 |
-1,16 |
-6 |
|
Кирпич |
816 |
909 |
+11,40 |
+93 |
|
Монолит |
361 |
444 |
+22,99 |
+83 |
|
По городу |
1693 |
1863 |
+10,04 |
+170 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 23,4% (-486 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 22,5% (-488 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 20,3% (-454 у.е./кв.м).
Изменение ценовых показателей в обоих районах города имеет разнонаправленный характер.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 0,2% и оказалась на отметке 1834 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 2- и 3-комнатные на 0,01% и 2,4% соответственно. На 1- и многокомнатное жилье ценовой показатель сократился на 0,3% и 1,3%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 13,5%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,4%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1616 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен на 1-комнатные составило 0,6%, на 2-комнатные – 0,3% и 3-комнатные – 2%. Средняя стоимость многокомнатного жилья за неделю выросла на 1,2%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 9,1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 декабря, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1830 |
1834 |
+0,19 |
+4 |
|
1-комнатные |
1581 |
1576 |
-0,33 |
-5 |
|
2-комнатные |
1849 |
1851 |
+0,08 |
+2 |
|
3-комнатные |
1795 |
1837 |
+2,36 |
+42 |
|
Многокомнатные |
2139 |
2111 |
-1,33 |
-28 |
|
правобережье |
1622 |
1616 |
-0,39 |
-6 |
|
1-комнатные |
1590 |
1581 |
-0,56 |
-9 |
|
2-комнатные |
1570 |
1566 |
-0,25 |
-4 |
|
3-комнатные |
1603 |
1571 |
-1,98 |
-32 |
|
Многокомнатные |
1730 |
1752 |
+1,24 |
+22 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26% (-640 у.е./кв.м), а правобережья – 23% (-488 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 22% (-477 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,32, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,09 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,70 раза).
Изменение ценового показателя в «дорогом» сегменте жилья и в «дешевом» имеет разнонаправленный характер.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 0,3% и достигла показателя 2520 у.е./кв.м, при этом цены на 1- и 3-комнатные квартиры снизились на 2,4%. Средняя стоимость 2- и многокомнатных, напротив, выросла на 0,9% и 2,9% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 21,8% (-704 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 0,2%, и индекс оказался на отметке 1085 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 3,3% и на многокомнатное – 0,6%, средняя стоимость 2- и 3-комнатных, напротив, сократилась на 0,6% и 2,2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 26% (-38 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 2 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2267 |
-22,03 |
-640 |
|
2-комнатные |
3168 |
2431 |
-23,24 |
-737 |
|
3-комнатные |
3217 |
2354 |
-26,83 |
-863 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3108 |
-9,10 |
-311 |
|
Город |
3224 |
2520 |
-21,83 |
-704 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 2 декабря 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1087 |
-27,72 |
-416 |
|
2-комнатные |
1371 |
1046 |
-23,71 |
-325 |
|
3-комнатные |
1400 |
1059 |
-24,34 |
-341 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1150 |
-24,61 |
-375 |
|
Город |
1464 |
1085 |
-25,94 |
-379 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. Период резкого падения цен закончился, и наступила фаза колебаний показателей в рамках определенного тренда.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz