В ноябре средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья продемонстрировала стабильность и осталась на том же уровне, что и в прошлом месяце – 1685 у.е./кв.м. На стабильность ценового показателя в городе в значительной степени оказала влияние стоимость элитного жилья. В то время как сектор эконом-класса, после незначительного роста, наметил тенденцию снижения. При этом объем предложения продолжает снижаться. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило уже 1923 объекта, что на 3,6% меньше, чем в предыдущем. Емкость рынка в ценах предложения – 225 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 2 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 73% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 27%.
В ноябре ценовые показатели в районах города изменились разнонаправленно. Так, в районе левого берега средняя стоимость поднялась к отметке 1838 у.е./кв.м, при этом темп роста составил 2,6%. По сравнению с прошлым месяцем, зафиксировано увеличение ценовых показателей на все форматы квартир. Основное влияние на рост ценового показателя по району оказало значительное повышение стоимости 3- и многокомнатного жилья на 6,1% и 3,4% соответственно. Цены 2-комнатных квартир выросли, но значительно скромнее – на 0,9%, в то время как 1-комнатных не изменились.
За истекший период в районе правобережья темп снижения изменился с 1,5% до 0,1%, и ценовой показатель оказался на уровне 1620 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 1,4%, 2- и 3-комнатных – на 0,6%. Стоимость многокомнатных квартир, напротив, выросла на 2,4%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, квартиры левого берега стали дешевле на 23,8% (-574 у.е./кв.м), а квартиры правого – на 22,9% (-482 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 11,8%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
левобережья: |
2412 |
1838 |
-23,80 |
-574 |
|
1-комнатные |
2219 |
1591 |
-28,31 |
-628 |
|
2-комнатные |
2498 |
1852 |
-25,88 |
-646 |
|
3-комнатные |
2487 |
1799 |
-27,67 |
-688 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2155 |
-12,29 |
-302 |
|
правобережья: |
2102 |
1620 |
-22,92 |
-482 |
|
1-комнатные |
2032 |
1588 |
-21,85 |
-444 |
|
2-комнатные |
2047 |
1571 |
-23,24 |
-476 |
|
3-комнатные |
2116 |
1602 |
-24,31 |
-514 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1725 |
-22,26 |
-494 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен, в зависимости от формата квартир. В ноябре снижение средней стоимости наблюдается на все форматы, кроме многокомнатных квартир, где наблюдается рост 2,2%. В течение месяца на 1-комнатные квартиры цены сократились на 1,3%, на 2-комнатные – 0,6% и на 3-комнатные – 0,2%. Подробнее на диаграммах 6 – 9.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 23,7% (-517 у.е./кв.м), немного отстают от него 2- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 22,6% (-476 у.е./кв.м) и 21,2% (-435 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 18,7% (-421 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
2054 |
1618 |
-21,20 |
-436 |
|
2-комнатные |
2107 |
1631 |
-22,59 |
-476 |
|
3-комнатные |
2184 |
1667 |
-23,66 |
-517 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1833 |
-18,67 |
-421 |
|
Город |
2148 |
1685 |
-21,55 |
-463 |
В зависимости от материала стен, ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, цены на квартиры в панельных и кирпичных домах сократились на 0,3% и 1,1% соответственно, а на квартиры в монолитных, напротив, выросли на 1,5%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 21,2% (-475 у.е./кв.м) от стоимости, в панельных – 21,6% (-445 у.е./кв.м) и кирпичных – 21,9% (-469 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
2059 |
1619 |
-21,37 |
-440 |
|
Кирпич |
2147 |
1697 |
-20,99 |
-450 |
|
Монолит |
2242 |
1741 |
-22,35 |
-501 |
Индекс расслоения
В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,33, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,9% (+22 у.е./кв.м) и поднялась к отметке 2524 у.е./кв.м (таблица 4). При этом рост цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где цены сократились на 1,1%. На 2-комнатные ценовой показатель увеличился на 0,2% и на многокомнатные – на 4,6%. Цены 1-комнатного жилья, по сравнению с прошлым месяцем, не изменились. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 19,6% (-617 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем, средняя стоимость сократилась на 1% и опустилась к отметке 1084 у.е./кв.м (таблица 4). В зависимости от формата квартир, снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 1%, на 2-комнатные – 3% и на 3-комнатные – 0,3%. Цены многокомнатного жилья, напротив, выросли на 0,5%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 24,9% (-362 у.е./кв.м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,69 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,15%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Ноябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2524 |
-19,64 |
-617 |
|
1-комнатные |
2817 |
2282 |
-19,01 |
-535 |
|
2-комнатные |
3079 |
2411 |
-21,68 |
-668 |
|
3-комнатные |
3212 |
2434 |
-24,22 |
-778 |
|
Многокомнатные |
3495 |
3032 |
-13,23 |
-463 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1084 |
-25,59 |
-373 |
|
1-комнатные |
1434 |
1063 |
-25,85 |
-371 |
|
2-комнатные |
1426 |
1053 |
-26,18 |
-373 |
|
3-комнатные |
1450 |
1094 |
-24,54 |
-356 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1129 |
-25,79 |
-392 |
Прогноз
Итак, динамика изменения темпов стоимости, начиная с июня 2008 года, демонстрирует устойчивую тенденцию замедления. Изменение средней стоимости в пределах 1% при расчете месячных показателей существенной роли уже не играет, а является скорее статистическими шумами. Однако не исключено, что традиционное замедление активности спроса на рынке будет способствовать возобновлению коррекции цен вниз. Но при этом темпы снижения уже не будут столь стремительными как в предыдущие месяцы. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 21,6% (-464 у.е./кв.м).
С учетом нынешних тенденций в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 1–2% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz