В связи с резким сокращением предложения средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья снова устремилась вверх. За неделю рост средней цены по городу составил 1,7%, и ценовой показатель оказался на отметке 1697 у.е./кв.м. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 18,1%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 16,4% (199 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1693, из них: на левобережье – 348, правобережье – 1345. Однокомнатные квартиры занимают 25% (430 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 32% (529), 3-комнатные – 31% (528) и многокомнатные – 12% (206). Общий спад объема произошел за счет уменьшения предложений всех форматов квартир, расположенных только на правом берегу, а на левом, напротив, наблюдается рост количества продаваемых квартир.
На анализируемой неделе увеличение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где цены не изменились. На 1-комнатные квартиры цены выросли на 0,2%, на 2-комнатные – 2,3% и на многокомнатные – 4,4% (таблица 1).
В течение недели сокращение предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 13%, на 2-комнатные – 25,4%, на 3-комнатные – на 15,7% и на многокомнатные – на 13,1% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1619 |
1622 |
+0,17 |
+3 |
|
2-комнатные |
1608 |
1645 |
+2,29 |
+37 |
|
3-комнатные |
1662 |
1662 |
0 |
0 |
|
Многокомнатные |
1791 |
1869 |
+4,36 |
+78 |
|
По городу |
1669 |
1697 |
+1,69 |
+28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 18 ноября, шт. |
Кол-во предложений на 25 ноября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
494 |
430 |
-12,96 |
-64 |
|
2-комнатные |
709 |
529 |
-25,39 |
-180 |
|
3-комнатные |
626 |
528 |
-15,65 |
-98 |
|
Многокомнатные |
237 |
206 |
-13,08 |
-31 |
|
По городу |
2066 |
1693 |
-18,05 |
-373 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 22% (-459 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 22,4% (-475 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 25% (-542 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 17% (-380 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в кирпичных постройках составил 1,8% и монолитных – 3,3%, в панельных домах за неделю цены не изменились.
Спад количества выставленных на продажу квартир в монолитных и кирпичных домах составил 19%, в панельных – 16% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1612 |
1612 |
0 |
0 |
|
Кирпич |
1651 |
1681 |
+1,81 |
+30 |
|
Монолит |
1745 |
1803 |
+3,32 |
+58 |
|
По городу |
1669 |
1697 |
+1,69 |
+28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 18 ноября, шт. |
Количество предложений на 25 ноября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
617 |
516 |
-16,37 |
-101 |
|
Кирпич |
1005 |
816 |
-18,81 |
-189 |
|
Монолит |
444 |
361 |
-18,69 |
-83 |
|
По городу |
2066 |
1693 |
-18,05 |
-373 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 22,6% (-469 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 22,5% (-487 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 19,6% (-439 у.е./кв.м).
Изменение ценовых показателей в обоих районах города имеет разнонаправленный характер.
Так, средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,5% и оказалась на отметке 1830 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, снижение цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где цены выросли на 0,2%. На 1- и 2-комнатное жилье ценовой показатель сократился на 0,9% и на многокомнатное – 4,3%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 20,8%.
В районе правобережья ценовой показатель вырос на 0,6%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1622 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен на 2-комнатные составил 0,6%, 3-комнатные – 0,04% и многокомнатные – 2,5%. Средняя стоимость 1-комнатного жилья за неделю сократилась на 0,7%. При этом общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 24,4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1858 |
1830 |
-1,46 |
-28 |
|
1-комнатные |
1595 |
1581 |
-0,87 |
-14 |
|
2-комнатные |
1866 |
1849 |
-0,88 |
-17 |
|
3-комнатные |
1791 |
1795 |
+0,23 |
+4 |
|
Многокомнатные |
2234 |
2139 |
-4,25 |
-95 |
|
правобережье |
1612 |
1622 |
+0,61 |
+10 |
|
1-комнатные |
1601 |
1590 |
-0,67 |
-11 |
|
2-комнатные |
1561 |
1570 |
+0,56 |
+9 |
|
3-комнатные |
1602 |
1603 |
+0,04 |
+1 |
|
Многокомнатные |
1688 |
1730 |
+2,52 |
+42 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26% (-644 у.е./кв.м), а правобережья – 23% (-482 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 21,5% (-466 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,34, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,21 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,64 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, как и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена выросла на 2% и достигла показателя 2527 у.е./кв.м, при этом цены на 1-комнатные квартиры увеличились на 3,1%, на 2-комнатные – на 1,2%, на 3-комнатные – на 0,5% и на многокомнатные – 3,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 21,6% (-697 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 0,2%, и индекс оказался на отметке 1082 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен на 2-комнатное жилье составило 0,9% и на многокомнатное – 2,5%, средняя стоимость 1- и 3-комнатных, напротив, сократилась на 0,6% и 2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 26,1% (-382 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 25 ноября 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2323 |
-20,08 |
-584 |
|
2-комнатные |
3168 |
2409 |
-23,96 |
-759 |
|
3-комнатные |
3217 |
2413 |
-25,01 |
-804 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3020 |
-11,69 |
-399 |
|
Город |
3224 |
2527 |
-21,61 |
-697 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 25 ноября 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1052 |
-30,04 |
-451 |
|
2-комнатные |
1371 |
1053 |
-23,19 |
-318 |
|
3-комнатные |
1400 |
1082 |
-22,66 |
-318 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1143 |
-25,06 |
-382 |
|
Город |
1464 |
1082 |
-26,12 |
-382 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. Период резкого падения цен закончился, и наступила фаза колебаний показателей в рамках определенного тренда.
В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz