В ближайшей перспективе тенденция снижения ценового показателя на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 0,7% и оказалась на уровне 1669 у.е./кв.м. За истекший период количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 1,2%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 0,5% (238 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2066, из них: на левобережье – 288, правобережье – 1778. Однокомнатные квартиры занимают 24% (494 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (709), 3-комнатные – 30% (626) и многокомнатные – 11% (237). Общий спад объема произошел за счет уменьшения предложений 1- и 2-комнатных квартир, расположенных только на левом берегу, а на правом, напротив, наблюдается рост количества продаваемых квартир.
На анализируемой неделе снижение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где средняя цена остается неизменной уже третью неделю. На 2-комнатные цены упали на 0,9%, на 3-комнатные – на 0,6% и на многокомнатные – на 1,1% (таблица 1).
В течение недели сокращение предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается только на 1- и 2-комнатное жилье на 5% и 9,1% соответственно. Количество 3- и многокомнатных, напротив, выросло на 11,8% и 3% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 11 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1619 |
1619 |
0 |
0 |
2-комнатные |
1623 |
1608 |
-0,91 |
-15 |
3-комнатные |
1673 |
1662 |
-0,62 |
-11 |
Многокомнатные |
1811 |
1791 |
-1,11 |
-20 |
По городу |
1680 |
1669 |
-0,66 |
-11 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 11 ноября, шт. |
Кол-во предложений на 18 ноября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
520 |
494 |
-5,11 |
-26 |
2-комнатные |
780 |
709 |
-9,10 |
-71 |
3-комнатные |
560 |
626 |
+11,79 |
+66 |
Многокомнатные |
230 |
237 |
+3,04 |
+7 |
По городу |
2090 |
2066 |
-1,15 |
-24 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 22% (-462 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 24% (-512 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 25% (-542 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 20% (-458 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в кирпичных постройках составило 1,7% и монолитных – 0,5%, в панельных домах, напротив, цены выросли на 0,3%.
Спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается только в монолитных домах на 6,1%, в панельных, напротив, прослеживается рост на 0,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 11 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1607 |
1612 |
+0,29 |
+5 |
Кирпич |
1681 |
1651 |
-1,74 |
-30 |
Монолит |
1754 |
1745 |
-0,51 |
-9 |
По городу |
1680 |
1669 |
-0,66 |
-11 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 11 ноября, шт. |
Количество предложений на 18 ноября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
612 |
617 |
+0,82 |
+5 |
Кирпич |
1005 |
1005 |
0 |
0 |
Монолит |
473 |
444 |
-6,13 |
-29 |
По городу |
2090 |
2066 |
-1,15 |
-24 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в кирпичных домах – на 24% (-517 у.е./кв.м), далее панельных в – 23% (-469 у.е./кв.м), а минимальное – в монолитных на 22% (-497 у.е./кв.м).
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась и оказалась на отметке 1858 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где цены сократились на 1%. На 1-комнатное жилье ценовой показатель увеличился на 0,2%, на 2-комнатное – 0,4% и на многокомнатное – 5,5%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, убавилось на 16%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,8%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1612 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен на 2-комнатные составил 0,9%, 3-комнатные – 0,1% и многокомнатных – 2,4%. Средняя стоимость 1-комнатного жилья за неделю увеличилась на 0,3%. При этом общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 11 ноября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 18 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1835 |
1858 |
+1,24 |
+23 |
1-комнатные |
1592 |
1595 |
+0,22 |
+3 |
2-комнатные |
1858 |
1866 |
+0,42 |
+8 |
3-комнатные |
1809 |
1791 |
-1,02 |
-18 |
Многокомнатные |
2118 |
2234 |
+5,47 |
+116 |
правобережье |
1625 |
1612 |
-0,78 |
-13 |
1-комнатные |
1596 |
1601 |
+0,33 |
+5 |
2-комнатные |
1575 |
1561 |
-0,88 |
-14 |
3-комнатные |
1604 |
1602 |
-0,14 |
-2 |
Многокомнатные |
1729 |
1688 |
-2,41 |
-41 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 24,9% (-617 у.е./кв.м), а правобережья – 23,4% (-491 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 22,8% (-494 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,29, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,13 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,62 раза).
Сокращение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, в то время как в «дешевом» прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена уменьшилась на 1,5% и достигла показателя 2476 у.е./кв.м, при этом цены сократились на 1-комнатные квартиры на 0,3%, на 2-комнатные – на 1%, на 3-комнатные – на 2,4% и на многокомнатные – 2,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 23,2% (-747 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость выросла на 0,2%, и индекс оказался на отметке 1080 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,4%, на 2-комнатное – 0,5% и на 3-комнатное – 0,7%, средняя стоимость многокомнатных, напротив, сократилась на 0,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 26,3% (-385 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 18 ноября 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2254 |
-22,47 |
-653 |
2-комнатные |
3168 |
2380 |
-24,87 |
-788 |
3-комнатные |
3217 |
2401 |
-25,38 |
-816 |
Многокомнатные |
3419 |
2920 |
-14,60 |
-499 |
Город |
3224 |
2476 |
-23,18 |
-748 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября 2007 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 18 ноября 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1058 |
-29,61 |
-445 |
2-комнатные |
1371 |
1044 |
-23,85 |
-327 |
3-комнатные |
1400 |
1104 |
-21,12 |
-296 |
Многокомнатные |
1525 |
1115 |
-26,90 |
-410 |
Город |
1464 |
1080 |
-26,26 |
-384 |
Прогноз
Итак, по городу стабильность ценовых показателей сохраняется. В связи с тем, что изменений в финансовом секторе не предвидится, можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 0,5-1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz