На первой неделе ноября средневзвешенная стоимость сократилась на 1,1% и оказалась на уровне 1695 у.е./кв.м. За истекший период количество выставленных на продажу квартир снизилось на 9,5%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений уменьшилась на 12,5% (223 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1902, из них: на левобережье – 367, правобережье – 1535. Однокомнатные квартиры занимают 25% (474 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (706), 3-комнатные – 26% (497) и многокомнатные – 12% (225). Общий спад объема произошел за счет снижения предложений всех форматов жилья, кроме 2-комнатных, расположенных как на правом, так и на левом берегах города.
Основное влияние на сокращение общегородской стоимости по городу на рынке вторичного жилья оказали многокомнатные квартиры, которые упали в цене на 2,6%. Цена 1- и 2-комнатных квартир уменьшилась на 1,4% и 1% соответственно, а цена 3-комнатных, напротив, выросла на 0,6% (таблица 1).
В течение недели уменьшение предложений, в зависимости от количества комнат, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 5,4%, 3-комнатных – на 24,6 и многокомнатных – на 9,6% объем 3-комнатного жилья, напротив, увеличился на 1,9% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1643 |
1619 |
-1,41 |
-24 |
|
2-комнатные |
1662 |
1645 |
-1,04 |
-17 |
|
3-комнатные |
1687 |
1697 |
+0,58 |
+10 |
|
Многокомнатные |
1877 |
1828 |
-2,60 |
-49 |
|
По городу |
1715 |
1695 |
-1,13 |
-20 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 28 октября, шт. |
Кол-во предложений на 4 ноября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
501 |
474 |
-5,39 |
-27 |
|
2-комнатные |
693 |
706 |
+1,88 |
+13 |
|
3-комнатные |
659 |
497 |
-24,58 |
-162 |
|
Многокомнатные |
249 |
225 |
-9,64 |
-24 |
|
По городу |
2102 |
1902 |
-9,51 |
-200 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 22,2% (-462 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 22,4% (-475 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 23% (-508 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 18,7% (-422 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, сокращение ценовых показателей на квартиры в панельных постройках составило 0,9%, кирпичных – 1% и монолитных – 1,5%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в монолитных домах – 12,4%, кирпичных – 9,9% и панельных – 6,3% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1658 |
1642 |
-0,91 |
-16 |
|
Кирпич |
1715 |
1698 |
-0,99 |
-17 |
|
Монолит |
1774 |
1748 |
-1,48 |
-26 |
|
По городу |
1715 |
1695 |
-1,13 |
-20 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 28 октября, шт. |
Количество предложений на 4 ноября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
588 |
551 |
-6,29 |
-37 |
|
Кирпич |
1007 |
907 |
-9,93 |
-100 |
|
Монолит |
507 |
444 |
-12,43 |
-63 |
|
По городу |
2102 |
1902 |
-9,51 |
-200 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 22,1% (-495 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 21,7% (-471 у.е./кв.м), а минимальное – в панельных на 21,1% (-438 у.е./кв.м).
За истекший период ценовые показатели изменились в обоих районах города разнонаправленно.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 0,7% и оказалась на отметке 1835 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие роста стоимости 3-комнатного жилья на 7,2%. Средние цены 2- и многокомнатных квартир, напротив, сократились на 0,7% и 3,3% соответственно. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, убавилось на 16%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1627 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат, спад цен распределился следующим образом: 1-комнатных – на 2,3% и многокомнатных – 0,4%. Средняя стоимость 2- и 3-комнатного жилья за неделю не изменилась. При этом общее снижение объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 7,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 ноября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1821 |
1835 |
+0,73 |
+14 |
|
1-комнатные |
1609 |
1609 |
0,00 |
0 |
|
2-комнатные |
1847 |
1834 |
-0,74 |
-13 |
|
3-комнатные |
1645 |
1764 |
+7,22 |
+119 |
|
Многокомнатные |
2251 |
2177 |
-3,30 |
-74 |
|
правобережье |
1638 |
1627 |
-0,67 |
-11 |
|
1-комнатные |
1609 |
1572 |
-2,25 |
-37 |
|
2-комнатные |
1585 |
1585 |
0,00 |
0 |
|
3-комнатные |
1628 |
1628 |
0,00 |
0 |
|
Многокомнатные |
1734 |
1727 |
-0,38 |
-7 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 25,9% (-639 у.е./кв.м), а правобережья – 22,7% (-477 у.е./кв.м).
С начала ноября снижение средних цен по городу составило 20,7% (-448 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,36, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,16 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,81 раза).
Изменение ценового показателя в «дорогом» и в «дешевом» сегментах жилья имеет разнонаправленный характер.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена выросла на 1% и достигла показателя 2586 у.е./кв.м, при этом цены увеличились на 3-комнатные квартиры на 1,4% и на многокомнатные – 4,4%, в то время как средняя цена 1- и 2-комнатных сократилась на 0,2% и 1,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 19,8% (-638 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 1%, и индекс оказался на отметке 1098 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 0,8%, на 2-комнатное – 1,4% и на многокомнатное – 1,8%, средняя стоимость 3-комнатных, напротив, выросла на 0,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,1% (-367 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 4 ноября, у.е./кв.м |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, % |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2304 |
-20,75 |
-603 |
|
2-комнатные |
3168 |
2433 |
-23,21 |
-735 |
|
3-комнатные |
3217 |
2547 |
-20,83 |
-670 |
|
Многокомнатные |
3419 |
3131 |
-8,43 |
-288 |
|
Город |
3224 |
2586 |
-19,79 |
-638 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 4 ноября, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение Нижних Ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1066 |
-29,10 |
-438 |
|
2-комнатные |
1371 |
1083 |
-21,02 |
-288 |
|
3-комнатные |
1400 |
1129 |
-19,32 |
-270 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1114 |
-26,99 |
-412 |
|
Город |
1464 |
1098 |
-25,05 |
-367 |
Прогноз
Итак, средний ценовой показатель по городу в течение двух месяцев отличается стабильностью. Основное сдерживающее влияние на динамику общегородской стоимости оказывают цены «дешевого» жилья, которые последние месяцы имеют тренд незначительного роста. За аналогичный период в секторе «дорогого» жилья продолжает наблюдаться снижающий тренд. В связи с этим можно предположить, что сокращение средней стоимости продолжится и в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz