В октябре снижение средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжилось. При этом темп снижения оказался на 0,4% выше прошлого месяца. Средняя стоимость, преодолев рубеж 1700, остановилась на уровне 1685 у.е./кв.м. Вместе с тем продолжает уменьшаться и объем предложения. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило 1995 объектов, что на 3,2% меньше, чем в предыдущем месяце. Емкость рынка в ценах предложения – 236 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,9 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%.
В октябре уменьшение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Можно отметить, что темпы снижения в районе правобережья опережают темпы падения цен в районе левого берега. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у.е./кв.м), то в данном месяце разрыв составил 9,5% (170 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 1.
За истекший период в районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1792 у.е./кв.м, при этом темп падения стоимости квартир уменьшился более чем в 2 раза и составил 0,9%. По сравнению с прошлым месяцем, зафиксировано снижение на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 0,4%. На 2-комнатное жилье цены сократились на 0,1%, на 3-комнатное – 1,7%% и многокомнатное – 2,3%.
В районе правобережья темп снижения вырос с 1,2% до 1,5%, и ценовой показатель оказался на уровне 1622 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 0,9%, 2-комнатных – на 0,8%, 3-комнатных – на 1,7% и многокомнатных – на 2,6%.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
левобережья: |
2412 |
1792 |
-25,73 |
-620 |
|
1-комнатные |
2219 |
1590 |
-28,34 |
-629 |
|
2-комнатные |
2498 |
1834 |
-26,56 |
-664 |
|
3-комнатные |
2487 |
1696 |
-31,81 |
-791 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2084 |
-15,20 |
-373 |
|
правобережья: |
2102 |
1622 |
-22,87 |
-480 |
|
1-комнатные |
2032 |
1611 |
-20,73 |
-421 |
|
2-комнатные |
2047 |
1581 |
-22,76 |
-466 |
|
3-комнатные |
2116 |
1612 |
-23,83 |
-504 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1684 |
-24,10 |
-535 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен, в зависимости от формата квартир. Однокомнатные квартиры, как наиболее востребованные на рынке после летнего затишья, по инерции продолжили увеличиваться в цене, но темпы роста несколько снизились – 0,1%. На остальные форматы снижение продолжилось: двухкомнатное жилье сократилось в цене на 1%, трехкомнатное – на 0,8% и многокомнатное – на 2,5%.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 23,5% (-514 у.е./кв.м), немного отстают от него 2- и многокомнатные, цены на которые сократились на 22,1% (-466 у.е./кв.м) и 20,5% (-461 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на 1-комнатные квартиры – 20,2% (-415 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
1-комнатные |
2054 |
1639 |
-20,17 |
-415 |
|
2-комнатные |
2107 |
1641 |
-22,10 |
-466 |
|
3-комнатные |
2184 |
1670 |
-23,54 |
-514 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1793 |
-20,46 |
-461 |
|
Город |
2148 |
1685 |
-21,58 |
-463 |
В зависимости от материала стен, максимальное снижение средней стоимости прослеживается на квартиры в панельных постройках – 1,7%, в кирпичных и монолитных спад цен составил 1% и 0,5% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа строения, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22,4% (-501 у.е./кв.м) от стоимости, в панельных – 21,4% (-440 у.е./кв.м) и кирпичных – 21% (-450 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Панель |
2059 |
1619 |
-21,37 |
-440 |
|
Кирпич |
2147 |
1697 |
-20,99 |
-450 |
|
Монолит |
2242 |
1741 |
-22,35 |
-501 |
Индекс расслоения
В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,29, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, незначительно сузились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.
За истекший период средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 1,8% (-46 у.е./кв.м) и опустилась до отметки 2502 у.е./кв.м (диаграмма 14 и таблица 4). При этом снижение цен прослеживается на все форматы квартир: 1- и многокомнатных – на 2,1%, 2-комнатных – на 2,9%, 3-комнатных – на 0,1%. Сокращение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 20,4% (-639 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем средняя стоимость не изменилась и осталась на отметке 1095 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). С начала июля структура выборки «дешевого» сегмента заметно изменилась. Из базы «вымылись» наиболее «дешевые» квартиры, так как данный тип жилья наиболее востребован на рынке в период делового сезона и ценовой показатель «пополз» вверх. Напомним, что в сентябре темп роста составил 1,4%. В данном месяце, в зависимости от формата квартир, ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так 1- и многокомнатное жилье сократилось в цене на 0,3% и 1,5% соответственно, а 2- и 3-комнатное, напротив, увеличилось на 1,5% и 0,2%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 24,9% (-362 у.е./кв.м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,58 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,12%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Октябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2502 |
-20,35 |
-639 |
|
1-комнатные |
2817 |
2281 |
-19,04 |
-536 |
|
2-комнатные |
3079 |
2407 |
-21,81 |
-672 |
|
3-комнатные |
3212 |
2462 |
-23,34 |
-750 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2899 |
-17,06 |
-596 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1095 |
-24,88 |
-362 |
|
1-комнатные |
1434 |
1074 |
-25,09 |
-360 |
|
2-комнатные |
1426 |
1085 |
-23,93 |
-341 |
|
3-комнатные |
1450 |
1097 |
-24,31 |
-353 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1123 |
-26,16 |
-398 |
Прогноз
Итак, стоимость жилья в «дешевом» сегменте продолжает оставаться стабильной, что повторяет общую тенденцию по республике в целом. Объемы ипотечного кредитования банками второго уровня остаются неизменными с начала года, что позволяет определенным образом удерживать данный сегмент рынка. Помимо этого на стабилизацию цен в «дешевом» секторе продолжает оказывать влияние и сезонный фактор. Однако негативное воздействие на платежеспособный спрос может оказать снижение реальных доходов граждан и завершение сезонной активности. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 21,6% (-464 у.е./кв.м).
С учетом нынешних тенденций в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 1–2% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz