Последняя неделя октября ознаменовалась значительным ростом средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья. Средняя цена предложения увеличилась на 1,9% и оказалась на уровне 1715 у.е./кв.м. За истекший период количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 4,9%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 5,7% (255 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2102, из них: на левобережье – 437, правобережье – 1665. Однокомнатные квартиры занимают 24% (501 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (693), 3-комнатные – 31% (659) и многокомнатные – 12% (249). Общий рост объема произошел за счет увеличения предложений всех форматов жилья, расположенных на правом берегу города.
Основное влияние на повышение общегородской стоимости по городу на рынке вторичного жилья оказали многокомнатные квартиры, которые выросли в цене на 4,2%. Цена 2- и 3-комнатных квартир увеличилась на 2%, а 1-комнатных, напротив, сократилась на 0,5% (таблица 1).
Увеличение предложений, в зависимости от количества комнат, распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 5,7%, 2-комнатных – на 1,3%, 3-комнатных – на 6,6% и многокомнатных – на 6,9% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 21 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1651 |
1643 |
-0,53 |
-8 |
|
2-комнатные |
1630 |
1662 |
+1,97 |
+32 |
|
3-комнатные |
1655 |
1687 |
+1,95 |
+32 |
|
Многокомнатные |
1802 |
1877 |
+4,15 |
+75 |
|
По городу |
1683 |
1715 |
+1,87 |
+32 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 21 октября, шт. |
Кол-во предложений на 28 октября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
474 |
501 |
+5,70 |
+27 |
|
2-комнатные |
684 |
693 |
+1,32 |
+9 |
|
3-комнатные |
618 |
659 |
+6,63 |
+41 |
|
Многокомнатные |
233 |
249 |
+6,87 |
+16 |
|
По городу |
2009 |
2102 |
+4,63 |
+93 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21,1% (-438 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 21,6% (-458 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 23,5% (-517 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 16,6% (-373 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в панельных постройках составил 3,1%, кирпичных – 1,6% и монолитных – 0,9%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в монолитных домах – 0,8%, кирпичных – 2% и панельных – 13,3% (таблицы 3, 4 и диаграммы 8, 9 и 10).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 21 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1608 |
1658 |
+3,11 |
+50 |
|
Кирпич |
1687 |
1715 |
+1,64 |
+28 |
|
Монолит |
1758 |
1774 |
+0,88 |
+16 |
|
По городу |
1683 |
1715 |
+1,87 |
+32 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 21 октября, шт. |
Количество предложений на 28 октября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
519 |
588 |
+13,29 |
+69 |
|
Кирпич |
987 |
1007 |
+2,03 |
+20 |
|
Монолит |
503 |
507 |
+0,80 |
+4 |
|
По городу |
2009 |
2102 |
+4,63 |
+93 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в кирпичных домах – на 20,9% (-454 у.е./кв.м), далее в монолитных – 20,8% (-469 у.е./кв.м), а минимальное – в панельных на 20,3% (-423 у.е./кв.м).
За истекший период ценовые показатели сократились в обоих районах города.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 1,5% и оказалась на отметке 1821 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 11). Это произошло вследствие роста стоимости всех форматов квартир, кроме 3-комнатных, где цены сократились на 1,3%. На 1-комнатное жилье увеличение составило 1,3%, на 2-комнатное – 1,7% и на многокомнатное – 4,3%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, убавилось на 1,6%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 2,2%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1638 у.е./кв.м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат, рост цен наблюдается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 1,5%, 2,8% и 4,9% соответственно, на 1-комнатные, напротив, цены сократились на 0,5%. При этом общее увеличение количества предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 6,4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 21 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1795 |
1821 |
+1,45 |
+26 |
|
1-комнатные |
1588 |
1609 |
+1,31 |
+21 |
|
2-комнатные |
1817 |
1847 |
+1,66 |
+30 |
|
3-комнатные |
1667 |
1645 |
-1,33 |
-22 |
|
Многокомнатные |
2160 |
2251 |
+4,25 |
+91 |
|
правобережье |
1603 |
1638 |
+2,16 |
+35 |
|
1-комнатные |
1617 |
1609 |
-0,52 |
-8 |
|
2-комнатные |
1561 |
1585 |
+1,50 |
+24 |
|
3-комнатные |
1584 |
1628 |
+2,79 |
+44 |
|
Многокомнатные |
1652 |
1734 |
+4,94 |
+82 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 26,4% (-653 у.е./кв.м), а правобережья – 22,1% (-466 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,31, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,15 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,64 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом» (диаграммы 13 и 14).
Так, в секторе элитного жилья средняя цена выросла на 2,8% и достигла показателя 2560 у.е./кв.м, при этом цены увеличились на все форматы квартир: на 1-комнатные – 1,7%, на 2-комнатные – 3,2% на 3-комнатные – 2,5% и на многокомнатные – 3,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 20,6% (-663 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость повысилась на 2,6%, и индекс оказался на отметке 1108 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,7%, на 2-комнатное – 3,4%, на 3-комнатное – 3,6% и на многокомнатное – 2,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 24,3% (-356 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние Ценовые сегменты на 28 октября, у.е./кв.м |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, % |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2310 |
-20,56 |
-597 |
|
2-комнатные |
3168 |
2469 |
-22,04 |
-699 |
|
3-комнатные |
3217 |
2512 |
-21,93 |
-705 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2999 |
-12,29 |
-420 |
|
Город |
3224 |
2560 |
-20,58 |
-664 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние Ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние Ценовые сегменты на 28 октября, у.е./кв.м |
Изменение Нижних Ценовых сегментов, % |
Изменение Нижних Ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1074 |
-28,53 |
-429 |
|
2-комнатные |
1371 |
1098 |
-19,93 |
-273 |
|
3-комнатные |
1400 |
1127 |
-19,47 |
-273 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1134 |
-25,62 |
-391 |
|
Город |
1464 |
1108 |
-24,32 |
-356 |
Итак, снижение ценовых показателей продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 20,7% (-448 у.е./кв.м).
Прогноз: в связи с незначительным ростом в сегменте «дешевого» жилья и положительными колебаниями в сегменте «дорогого», наблюдавшимися в течение двух месяцев, можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz