Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Караганды (с 9.10.2007 г. по 16.10.2007 г.)
Структура рынка
С 9 по 16 октября средняя цена 1 кв.м по сравнению с прошлой неделейсократилась на 2,3% и составила 950 у.е. Общее количество предложений увеличилось на 13%. В связи с этим емкость рынка в целом выросла на 10% или на 13 507 тыс. у.е.
Состояние рынка по районам
Падение ценового показателя рынка наблюдается во всех районах города за исключением Пришахтинска. Здесь средняя цена 1 кв. м выросла на 4%. Однако, в данном случае, это было вызвано не реальным удорожанием жилья, а резким изменением объема предложения. Здесь оно увеличилось практически в два раза (94%).
Максимальное снижение средней стоимости единицы площади жилья было зафиксировано в районе Михайловки – 100 у.е. или 8,5%. Как правило, рыночные показатели здесь заметно отличаются от показателей в других районах. Это объясняется тем, что в Михайловке самый низкий удельный вес предложения – 2,7% от общего объема и традиционно «дорогое» жилье. Таким образом, рынок более чувствителен к любым изменениям в его структуре. Темп роста предложения в этом районе составил 2,7% .
В Центре и на Юго-Востоке в среднем цена потеряла 13 у.е. или 1%. На 16 октября она зафиксировалась на отметке 1 152 у.е. Предложение прибавило 6%.
Майкудук отличается более «стойкими» продавцами. Здесь произошло минимальное изменение индекса цены – лишь 0,1% при самом высоком (после Пришахтинска) росте продаваемого жилья. Количество квартир, выставленных на продажу, составило 727, что на 24% выше показателя прошлой недели.
Состояние рынка по типу жилья
По типу квартир на общую тенденцию повлияло падение средней цены на одно и четырехкомнатное жилье на 7,2% и 5,7% соответственно. Столь высокий темп компенсировал положительную динамику индекса цены на двухкомнатные квартиры. Средняя цена на жилье данного типа увеличилась на 2,2% и составила 873 у.е. за кв.метр. Данное противоречие с общей динамикой, скорее всего, связано с тем, что, при максимальном росте предложения, в выборке увеличилось количество «дорогих» квартир. Так же, двухкомнатное жилье занимает наибольший удельный вес от общего объема предложений – 40%.
Поведение средней стоимости на трехкомнатные квартиры остается более стабильным. По сравнению с предыдущим периодом данный показатель претерпел изменение лишь на 0,2%. По удельный весу количества предложений этот тип составляет 29%.
Меньше всего предлагается одно и четырехкомнатного жилья – 17% и 14% соответственно.
Тенденция роста предложения наблюдается по всем типам квартир и распределяется следующим образом: на одно- и двухкомнатное -8% и 17%, на трех- и четырехкомнатные -13,5% и 12,4% соответственно. Напомним, что в среднем она составила 13%.
Индекс расслоения
Изменения индекса расслоения за период с 9 по 16 октября представлены в таб.1. Индекс расслоения показывает во сколько раз цена «дорогого» жилья выше цены на «дешевое».
Из приведенных данных видно, что максимальный разбег цен зафиксирован в Майкудуке. Здесь средняя стоимость «дорогого» жилья в 4,6 раза превышает стоимость «дешевого». Это связано с существенной разницей в ценах его районов с менее «престижными». В Центре увеличение индекса расслоения до 3,5 связано с появлением в выборке «дешевых» квартир коммунального типа.В остальных районах данный показатель остается в границах среднего. Как правило, этот показатель составляет 2,4 - 3.
Таблица 1.
|
Район/тип квартир |
1 |
2 |
3 |
4 |
Среднее значение |
|
Центр |
3,4 |
3,8 |
3,5 |
3,3 |
3,5 |
|
Юго-Восток |
2,4 |
2,7 |
3 |
2,3 |
2,6 |
|
Михайловка |
1,7 |
3,3 |
3,2 |
2,6 |
2,7 |
|
Майкудук |
3,8 |
4,1 |
6,8 |
3,5 |
4,6 |
|
Пришахтинск |
1,8 |
2,1 |
2,3 |
1,5 |
1,9 |
Рост предложения (13%) в анализируемом периоде подтверждает наметившуюся тенденцию на рынке вторичного жилья. Средняя цена тем самым, уже вторую неделю подряд небольшим, но стабильным темпом в 2% продолжает снижение. Рынок недвижимости утроен таким образом, что рост или падение цен здесь происходит постепенно, даже после серьезных кризисов. Например, если в текущем месяце цены на жилье упали, то в следующем месяце их снижение с наибольшей вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% - 4%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz