За истекший период средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась еще на 0,2%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1669 у.е./кв.м. За неделю количество предлагаемых на продажу квартир увеличилось на 1,4%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 5% (228 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1947, из них: на левобережье – 375, правобережье – 1572. Однокомнатные квартиры занимают 22% (430 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (740), 3-комнатные – 29% (562) и многокомнатные – 11% (215). Общий рост объема произошел за счет увеличения предложений 1- и многокомнатного жилья, расположенных на левом берегу города.
Основное влияние на снижение общегородской стоимости по городу на рынке вторичного жилья оказали многокомнатные квартиры, которые упали в цене на 1,4% (таблица 1).
Значительное увеличение предложений, в зависимости от количества комнат, также наблюдается на многокомнатные квартиры – на 13,8%. Количество 1- и 2-комнатного жилья выросло по сравнению с прошлой неделей на 4,1% и 1% соответственно, а количество 3-комнатного, напротив, сократилось на 4,1% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 14 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1633 |
1631 |
-0,13 |
-2 |
2-комнатные |
1634 |
1639 |
+0,33 |
+5 |
3-комнатные |
1666 |
1671 |
+0,30 |
+5 |
Многокомнатные |
1761 |
1737 |
-1,35 |
-24 |
По городу |
1672 |
1669 |
-0,21 |
-3 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 7 октября, шт. |
Кол-во предложений на 14 октября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
413 |
430 |
+4,12 |
+17 |
2-комнатные |
733 |
740 |
+0,95 |
+7 |
3-комнатные |
586 |
562 |
-4,10 |
-24 |
Многокомнатные |
189 |
215 |
+13,46 |
+26 |
По городу |
1921 |
1947 |
+1,35 |
+26 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21,6% (-450 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 22,7% (-481 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 24,2% (-533 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 22,8% (-512 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и кирпичных постройках на 1,9% и 1,1%, а в монолитных, напротив, рост на 2,3%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в монолитных домах составил 21%, а панельных и кирпичных, напротив, спад на 6,8% и 1,7% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 14 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1620 |
1590 |
-1,85 |
-30 |
Кирпич |
1701 |
1683 |
-1,06 |
-18 |
Монолит |
1697 |
1737 |
+2,32 |
+40 |
По городу |
1672 |
1669 |
-0,21 |
-3 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 7 октября, шт. |
Количество предложений на 14 октября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
572 |
533 |
-6,82 |
-39 |
Кирпич |
963 |
947 |
-1,66 |
-16 |
Монолит |
386 |
467 |
+20,98 |
+81 |
По городу |
1921 |
1947 |
+1,35 |
+26 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в панельных домах – на 23,6% (-491 у.е./кв.м), далее в монолитных – 22,6% (-506 у.е./кв.м), а минимальное – в кирпичных, на 22,4% (-485 у.е./кв.м).
За истекший период спад ценового показателя наблюдается только в районе правобережья.
Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу увеличилась на 1,1% и оказалась на отметке 1785 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие роста стоимости 1-, 3- и многокомнатных квартир на 1,6%, 0,4% и 3,4% соответственно. Ценовой показатель 2-комнатных, напротив, сократился на 1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 39,4%.
В районе правобережья ценовой показатель уменьшился на 2%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1607 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат снижение цен наблюдается на все форматы квартир: 1-комнатных – на 2%, 2-комнатных – на 0,9%, 3-комнатных на 1,3% и многокомнатных – на 3,6%. При этом общее уменьшение количества предложений, по сравнению с прошлой неделей – 4,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 14 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1766 |
1785 |
+1,08 |
+19 |
1-комнатные |
1569 |
1594 |
+1,58 |
+25 |
2-комнатные |
1846 |
1828 |
-0,99 |
-18 |
3-комнатные |
1733 |
1740 |
+0,37 |
+7 |
Многокомнатные |
1937 |
2003 |
+3,43 |
+66 |
правобережье |
1639 |
1607 |
-1,97 |
-32 |
1-комнатные |
1626 |
1593 |
-2,04 |
-33 |
2-комнатные |
1596 |
1582 |
+-0,91 |
-14 |
3-комнатные |
1629 |
1607 |
-1,33 |
-22 |
Многокомнатные |
1706 |
1645 |
-3,59 |
-61 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27,9% (-689 у.е./кв.м), а правобережья – 23,6% (-497 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,12 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,55 раза).
Рост ценового показателя наблюдается в сегменте «дорогого» жилья, в то время как в сегменте «дешевого» прослеживается снижение (диаграммы 13 и 14). Так, в секторе элитного жилья средняя цена увеличилась на 1,2% и достигла показателя 2495 у.е./кв.м, при этом цены выросли на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где снижение составило 0,5%. Двухкомнатное жилье увеличилось в цене на 1,7%, 3-комнатное – на 2,5% и многокомнатное – на 1,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 22,6% (-729 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость сократилась на 1,7%, и индекс оказался на отметке 1086 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен на 1-комнатное жилье составило 1,9%, на 2-комнатное – 2,1%, на 3-комнатное – 2,8% и на многокомнатное – 0,01%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,8% (-378 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 14 октября, у.е./кв.м |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, % |
Изменение Верхних Ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2266 |
-22,07 |
-641 |
2-комнатные |
3168 |
2404 |
-24,11 |
-764 |
3-комнатные |
3217 |
2474 |
-23,10 |
-743 |
Многокомнатные |
3419 |
2875 |
-15,93 |
-544 |
Город |
3224 |
2495 |
-22,61 |
-729 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 14 октября, у.е./кв.м |
Изменение Нижних Ценовых сегментов, % |
Изменение Нижних Ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1067 |
-29,02 |
-436 |
2-комнатные |
1371 |
1079 |
-21,34 |
-292 |
3-комнатные |
1400 |
1072 |
-23,40 |
-328 |
Многокомнатные |
1525 |
1127 |
-26,09 |
-398 |
Город |
1464 |
1086 |
-25,84 |
-378 |
Итак, снижение ценовых показателей продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 22,8% (-494 у.е./кв.м).
Прогноз: в связи с незначительным ростом в сегменте «дешевого» жилья и положительными колебаниями в сегменте «дорогого», наблюдавшимися в течение двух месяцев, можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz