На первой неделе октября средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась еще на 1,1%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1672 у.е./кв.м. За неделю количество предлагаемых на продажу квартир уменьшилось на 6%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений упала на 9,1% (217 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1921, из них: на левобережье – 269, правобережье – 1652. Однокомнатные квартиры занимают 21% (413 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (733), 3-комнатные – 31% (586) и многокомнатные – 10% (189). Общий спад объема произошел за счет уменьшения предложений всех форматов квартир, расположенных как на правом, так и на левом берегах города.
Основное влияние на снижение общегородской стоимости по городу на рынке вторичного жилья оказали многокомнатные квартиры, которые упали в цене на 1,9% (таблица 1).
Значительное уменьшение предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и многокомнатные – на 8,8% и 10,4% соответственно. Количество 2- и 3-комнатного жилья снизилось по сравнению с прошлой неделей на 3,2% и 5,9% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1643 |
1633 |
-0,60 |
-10 |
|
2-комнатные |
1652 |
1634 |
-1,09 |
-18 |
|
3-комнатные |
1678 |
1666 |
-0,72 |
-12 |
|
Многокомнатные |
1796 |
1761 |
-1,94 |
-35 |
|
По городу |
1691 |
1672 |
-1,09 |
-19 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 30 сентября, шт. |
Кол-во предложений на 7 октября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
453 |
413 |
-8,83 |
-40 |
|
2-комнатные |
757 |
733 |
-3,17 |
-24 |
|
3-комнатные |
623 |
586 |
-5,94 |
-37 |
|
Многокомнатные |
211 |
189 |
-10,43 |
-22 |
|
По городу |
2044 |
1921 |
-6,02 |
-123 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21,5% (-448 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 23% (-486 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 24% (-538 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 22% (-490 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках – на 2%, а панельных и кирпичных – на 0,6%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в монолитных и кирпичных домах составил – 14,8% и 6% соответственно, а панельных, напротив, рост 0,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1631 |
1620 |
-0,64 |
-11 |
|
Кирпич |
1712 |
1701 |
-0,64 |
-11 |
|
Монолит |
1732 |
1697 |
-1,99 |
-35 |
|
По городу |
1691 |
1672 |
-1,09 |
-19 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 30 сентября, шт. |
Количество предложений на 7 октября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
567 |
572 |
0,88 |
5 |
|
Кирпич |
1024 |
963 |
-5,96 |
-61 |
|
Монолит |
453 |
386 |
-14,79 |
-67 |
|
По городу |
2044 |
1921 |
-6,02 |
-123 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 24% (-545 у.е./кв.м), далее в панельных – 22% (-461 у.е./кв.м), а минимальное – в кирпичных, на 21,5% (-467 у.е./кв.м).
За истекший период спад ценового показателя наблюдается в обоих районах города. Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1% и оказалась на отметке 1766 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие снижения стоимости 1- и многокомнатных квартир на 0,8% и 7,6% соответственно. Ценовой показатель 3-комнатных, напротив, вырос на 5,1%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 22,7%.
В районе правобережья ценовой показатель уменьшился на 0,2%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1639 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат снижение цен наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатное жилье – на 0,3%, 0,5% и 0,7% соответственно. На многокомнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост – 0,4%. При этом общее уменьшение количества предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 7 октября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1783 |
1766 |
-0,97 |
-17 |
|
1-комнатные |
1582 |
1569 |
-0,83 |
-13 |
|
2-комнатные |
1847 |
1846 |
-0,05 |
-1 |
|
3-комнатные |
1650 |
1733 |
+5,05 |
+83 |
|
Многокомнатные |
2097 |
1937 |
-7,63 |
-160 |
|
правобережье |
1643 |
1639 |
-0,24 |
-4 |
|
1-комнатные |
1630 |
1626 |
-0,26 |
-4 |
|
2-комнатные |
1604 |
1596 |
-0,45 |
-8 |
|
3-комнатные |
1639 |
1629 |
-0,65 |
-10 |
|
Многокомнатные |
1700 |
1706 |
+0,40 |
+6 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 28,6% (-708 у.е./кв.м), а правобережья – 22,1% (-465 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,23, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,09 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 2-комнатное (в 2,52 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается в сегменте «дорогого» жилья, в то время как в сегменте «дешевого» прослеживается рост (диаграммы 13 и 14). Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 1,9% и достигла показателя 2464 у.е./кв.м, при этом цены уменьшились на все форматы квартир: 1-комнатных – на 2,9%, 2-комнатных – на 2%, 3-комнатных – на 1,5% и многокомнатных – на 1,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 23,6% (-760 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость увеличилась на 1,3%, и индекс оказался на отметке 1105 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,6%, на 2-комнатное – 0,5%, на 3-комнатное – 1,6% и на многокомнатное – 2,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 24,6% (-359 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 7 октября, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2278 |
-21,64 |
-629 |
|
2-комнатные |
3168 |
2364 |
-25,37 |
-804 |
|
3-комнатные |
3217 |
2414 |
-24,98 |
-803 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2837 |
-17,01 |
-582 |
|
Город |
3224 |
2464 |
-23,55 |
-760 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 7 октября, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1088 |
-27,63 |
-415 |
|
2-комнатные |
1371 |
1101 |
-19,69 |
-270 |
|
3-комнатные |
1400 |
1103 |
-21,22 |
-297 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1127 |
-26,08 |
-398 |
|
Город |
1464 |
1105 |
-24,56 |
-359 |
Итак, снижение ценовых показателей продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 22,7% (-490 у.е./кв.м).
Прогноз: в связи с незначительным ростом в сегменте «дешевого» жилья и положительными колебаниями в сегменте «дорогого», наблюдавшимися в течение двух месяцев, можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz