На последней неделе сентября средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась еще на 0,3%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1691 у.е./кв.м. За неделю количество предлагаемых на продажу квартир увеличилось на 2,4%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений выросла на 0,9% (239 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2044, из них: на левобережье – 348, правобережье – 1696. Однокомнатные квартиры занимают 22% (453 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (757), 3-комнатные – 30% (623) и многокомнатные – 10% (211). Общий рост объема произошел за счет увеличения предложений 1- и 2-комнатных квартир, расположенных на правом берегу города.
Основное влияние на снижение общегородской стоимости по городу на рынке вторичного жилья оказали многокомнатные квартиры, которые упали в цене на 2,4%. На остальные форматы квартир прослеживается незначительный рост (таблица 1).
Увеличение предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и 2-комнатные – на 5,4% и 3,6% соответственно. Количество 3-комнатного жилья снизилось по сравнению с прошлой неделей на 0,2% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1635 |
1643 |
+0,46 |
+8 |
2-комнатные |
1648 |
1652 |
+0,25 |
+4 |
3-комнатные |
1672 |
1678 |
+0,36 |
+6 |
Многокомнатные |
1840 |
1796 |
-2,40 |
-44 |
По городу |
1697 |
1691 |
-0,34 |
-6 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 23 сентября, шт. |
Кол-во предложений на 30 сентября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
430 |
453 |
+5,35 |
+23 |
2-комнатные |
731 |
757 |
+3,56 |
+26 |
3-комнатные |
624 |
623 |
-0,16 |
-1 |
Многокомнатные |
211 |
211 |
0 |
0 |
По городу |
1996 |
2044 |
+2,40 |
+48 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21% (-438 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 22% (-469 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 24% (-526 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 20% (-454 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках – на 0,6% и панельных – на 0,9%, на жилье в кирпичных домах, напротив, зафиксирован рост на 0,5%.
Рост количества выставленных на продажу квартир в панельных и кирпичных домах составил – 2,9%, и монолитных – 0,7% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1645 |
1631 |
-0,86 |
-14 |
Кирпич |
1705 |
1712 |
+0,46 |
+7 |
Монолит |
1742 |
1732 |
-0,61 |
-10 |
По городу |
1697 |
1691 |
-0,34 |
-6 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 23 сентября, шт. |
Количество предложений на 30 сентября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
551 |
567 |
+2,90 |
+16 |
Кирпич |
995 |
1024 |
+2,91 |
+29 |
Монолит |
450 |
453 |
+0,67 |
+3 |
По городу |
1996 |
2044 |
+2,40 |
+48 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 22% (-472 у.е./кв.м), далее в панельных – 21,6% (-450 у.е./кв.м), а минимальное – в кирпичных, на 21% (-456 у.е./кв.м).
За истекший период спад ценового показателя наблюдается в обоих районах города. Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 0,3% и оказалась на отметке 1783 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие снижения стоимости 1- и 3-комнатных квартир на 1% и 2,2% соответственно. Ценовой показатель 2- и многокомнатных, напротив, вырос на 0,1% и 1,9%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 6%.
В районе правобережья ценовой показатель уменьшился на 0,3%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1643 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат снижение цен наблюдается только на многокомнатное жилье – на 3,7%. На остальные форматы квартир, напротив, зафиксирован рост. При этом общее увеличение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 4,3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1788 |
1783 |
-0,28 |
-5 |
1-комнатные |
1598 |
1582 |
-0,98 |
-16 |
2-комнатные |
1845 |
1847 |
0,12 |
2 |
3-комнатные |
1686 |
1650 |
-2,15 |
-36 |
Многокомнатные |
2057 |
2097 |
1,93 |
40 |
правобережье |
1648 |
1643 |
-0,33 |
-5 |
1-комнатные |
1620 |
1630 |
0,65 |
10 |
2-комнатные |
1587 |
1604 |
1,04 |
17 |
3-комнатные |
1626 |
1639 |
0,81 |
13 |
Многокомнатные |
1765 |
1700 |
-3,73 |
-66 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27,9% (-691 у.е./кв.м), а правобережья – 21,9% (-461 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,30, при этом диапазон выставленных на продажу квартир незначительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,17 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 2-комнатное (в 2,62 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается в сегменте «дешевого» жилья, в то время как в сегменте «дорогого» прослеживается рост (диаграммы 13 и 14). Так, в секторе элитного жилья средняя цена выросла на 0,3% и достигла показателя 2513 у.е./кв.м, при этом цены увеличились на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 1%, 0,2% и 1,1% соответственно. На многокомнатные квартиры цена сократилась на 1,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 22% (-711 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость уменьшилась на 0,1%, и индекс оказался на отметке 1090 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен зафиксировано на 3- и многокомнатные – на 1,1% и 2,9% соответственно. На 1- и 2-комнатное жилье цены выросли на 1,1%, и 2,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,6% (-374 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 30 сентября, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2346 |
-19,32 |
-561 |
2-комнатные |
3168 |
2412 |
-23,86 |
-756 |
3-комнатные |
3217 |
2450 |
-23,85 |
-767 |
Многокомнатные |
3419 |
2878 |
-15,83 |
-541 |
Город |
3224 |
2513 |
-22,04 |
-711 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 30 сентября, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1082 |
-28,06 |
-421 |
2-комнатные |
1371 |
1096 |
-20,09 |
-275 |
3-комнатные |
1400 |
1086 |
-22,43 |
-314 |
Многокомнатные |
1525 |
1099 |
-27,98 |
-426 |
Город |
1464 |
1090 |
-25,55 |
-374 |
Итак, снижение ценовых показателей продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 21,8% (-472 у.е./кв.м).
Прогноз: в связи с незначительным ростом в сегменте «дешевого» жилья и положительными колебаниями в сегменте «дорогого», наблюдавшимися в течение двух месяцев, можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz