Первый осенний месяц ознаменовался замедлением темпов падения средних цен. Если в августе средняя стоимость сократилась на 2,1%, то в сентябре снижение составило 0,6%, при этом ценовой показатель остановился на уровне 1702 у.е./кв.м. Вместе с тем объем предложения продолжает уменьшаться, в данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило 2062 объекта, что оказалось на 7,9% меньше, чем в августе. Емкость рынка в ценах предложения – 248 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 2 тыс. до 2,1 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 20%. Напомним, что в прошлом месяце на район левобережья приходилось 25% предложений.
В сентябре уменьшение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. Можно отметить, что темпы снижения в районе левобережья опережают темпы падения цен в районе правого берега, и поэтому сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у.е./кв.м), то в данном месяце разрыв составил 9% (162 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 1.
В сентябре в районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1808 у.е./кв.м, при этом темп падения стоимости квартир вырос в 2 раза и составил 2,1%. По сравнению с прошлым месяцем зафиксировано снижение 2- и 3-комнатных квартир на 2,6% и 8,6% соответственно. Одно- и многокомнатное жилье, напротив, подросло в цене на 0,1% и 2,8%.
В районе правобережья темп снижения уменьшился с 2,1% до 1,2%, и ценовой показатель оказался на уровне 1646 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 0,5% и многокомнатных – на 3,8%. На 1-комнатное жилье наблюдается увеличение цен на 0,9%.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
левобережья: |
2412 |
1808 |
-25,04 |
-604 |
|
1-комнатные |
2219 |
1583 |
-28,63 |
-636 |
|
2-комнатные |
2498 |
1836 |
-26,52 |
-662 |
|
3-комнатные |
2487 |
1725 |
-30,65 |
-762 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2133 |
-13,20 |
-324 |
|
правобережья: |
2102 |
1646 |
-21,69 |
-456 |
|
1-комнатные |
2032 |
1626 |
-19,99 |
-406 |
|
2-комнатные |
2047 |
1594 |
-22,13 |
-453 |
|
3-комнатные |
2116 |
1639 |
-22,55 |
-477 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1729 |
-22,09 |
-490 |
Остановимся отдельно на динамике средних цен в зависимости от формата квартир. Месяц назад, исходя из статистических данных, была видна явная тенденция снижения ценовых показателей. В сентябре ситуация изменилась, и на 1-комнатные квартиры наблюдается первая положительная волна. На остальные форматы снижение продолжилось, но темпы падения явно замедлились. Так, на 2- и 3-комнатное жилье темп уменьшился в 2,1 раза, а на многокомнатное – в 2,8 раза.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 22,9% (-501 у.е./кв.м), немного отстают от него 1- и 2-комнатные, цены на которые сократились на 20,3% (-417 у.е./кв.м) и 21,3% (-450 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 18,4% (-414 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
1-комнатные |
2054 |
1637 |
-20,29 |
-417 |
|
2-комнатные |
2107 |
1657 |
-21,34 |
-450 |
|
3-комнатные |
2184 |
1683 |
-22,92 |
-501 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1840 |
-18,40 |
-414 |
|
Город |
2148 |
1702 |
-20,75 |
-446 |
Замедление темпов снижения прослеживается и в динамике ценовых показателей в зависимости от материала стен. Так, на квартиры в панельных и кирпичных домах темп уменьшился в 5 раз и составил 0,7% и 0,4% соответственно. В монолитных постройках темп снизился в 3 раза и составил 0,8%.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 22% (-493 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 20,2% (-433 у.е./кв.м) и панельных – 20,1% (-413 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Панель |
2059 |
1646 |
-20,05 |
-413 |
|
Кирпич |
2147 |
1714 |
-20,17 |
-433 |
|
Монолит |
2242 |
1749 |
-22,00 |
-493 |
Индекс расслоения
В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,33, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем незначительно сузились. Динамика данного индекса в условиях стагнации весьма показательна. Как известно, при снижении цен в целом по рынку отношение самого «дорогого» и самого «дешевого» жилья уменьшается, так как темпы падения в обоих секторах неравномерны. Цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.
В сентябре средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 0,7% (-19 у.е./кв.м) и опустилась до отметки 2548 у.е./кв.м (таблица 4). Снижение прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост цен составил 3,4%. На 1-, 2- и 3-комнатные квартиры падение средних цен составило 0,5%, 1,7% и 3,9% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 18,9% (-593 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом, наблюдается увеличение средних цен. С началом делового сезона данный сектор жилья оказался наиболее востребованным. Если в пошлом месяце темп снижения уменьшился в 6 раз, то в сентябре из данного типа жилья «вымылись» наиболее «дешевые» квартиры, и ценовой показатель «пополз» вверх.
Темп роста на квартиры эконом-класса составил 1,4% (+15 у.е./кв.м), и средняя стоимость оказалась на отметке 1095 у.е./кв.м (диаграмма 15 и таблица 4). Наибольший рост цен наблюдается на 1-комнатное жилье – 2,4%. На остальные форматы квартир увеличение цен распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 1,3%, на 3-комнатные – 0,3% и на многокомнатные – 1,7%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 24,8% (-362 у.е./кв.м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,6 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,16%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Сентябрь 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2548 |
-18,88 |
-593 |
|
1-комнатные |
2817 |
2329 |
-17,32 |
-488 |
|
2-комнатные |
3079 |
2479 |
-19,47 |
-600 |
|
3-комнатные |
3212 |
2466 |
-23,24 |
-746 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2960 |
-15,30 |
-535 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1095 |
-24,83 |
-362 |
|
1-комнатные |
1434 |
1078 |
-24,84 |
-356 |
|
2-комнатные |
1426 |
1069 |
-25,03 |
-357 |
|
3-комнатные |
1450 |
1095 |
-24,44 |
-355 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1141 |
-25,01 |
-380 |
Итак, начало делового сезона внесло некоторую коррекцию цен на рынке вторичного жилья. Отложенный спрос, имевший место на рынке недвижимости, оказал значительное влияние на объекты, более востребованные в данном случае: «дешевые» квартиры всех форматов. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 20,8% (-446 у.е./кв.м).
Прогноз: с учетом нынешних темпов падения средних цен можно предположить, что в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 1–2% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz