За истекший период средневзвешенная стоимость на рынке вторичного жилья сократилась еще на 0,7%, при этом ценовой показатель, преодолев рубеж 1700 у.е./кв.м, опустился к отметке 1697 у.е./кв.м. За неделю количество предлагаемых на продажу квартир уменьшилось на 7,8%, в связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений снизилась на 10,2% (237 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1996, из них: на левобережье – 370, правобережье – 1626. Однокомнатные квартиры занимают 22% (430 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (731), 3-комнатные – 31% (624) и многокомнатные – 11% (21). Общий спад объема произошел за счет уменьшения предложений 1-, 2- и 3-комнатных квартир, расположенных как на правом, так и на левом берегах города.
На анализируемой неделе наблюдается уменьшение средних цен всех форматов квартир: 1-комнатных – на 0,3%, 2- и 3-комнатных – на 0,7% и многокомнатных – на 1,1%.
Спад предложений, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и 2-комнатные – 5,9%, на 3-комнатные – 14,1%. Количество многокомнатного жилья увеличилось по сравнению с прошлой неделей на 3,4%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
|
1-комнатные |
1641 |
1635 |
-0,34 |
-6 |
|
2-комнатные |
1659 |
1648 |
-0,70 |
-11 |
|
3-комнатные |
1683 |
1672 |
-0,67 |
-11 |
|
Многокомнатные |
1860 |
1840 |
-1,11 |
-20 |
|
По городу |
1709 |
1697 |
-0,70 |
-12 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 16 сентября, шт. |
Кол-во предложений на 23 сентября, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
457 |
430 |
-5,91 |
-27 |
|
2-комнатные |
777 |
731 |
-5,92 |
-46 |
|
3-комнатные |
726 |
624 |
-14,05 |
-102 |
|
Многокомнатные |
204 |
211 |
+3,42 |
+7 |
|
По городу |
2164 |
1996 |
-7,76 |
-168 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21% (-446 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 22% (-472 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 24% (-532 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 18% (-409 у.е./кв.м).
В зависимости от материала стен, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках – на 0,3%, панельных – на 0,8 и кирпичных – на 1,1%.
Спад количества выставленных на продажу квартир в панельных домах составил – 1,4, кирпичных – 7,1% и монолитных – 13,8% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
|
Панель |
1658 |
1645 |
-0,78 |
-13 |
|
Кирпич |
1723 |
1705 |
-1,08 |
-18 |
|
Монолит |
1747 |
1742 |
-0,25 |
-5 |
|
По городу |
1709 |
1697 |
-0,70 |
-12 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 16 сентября, шт. |
Количество предложений на 23 сентября, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
559 |
551 |
-1,43 |
-8 |
|
Кирпич |
1083 |
995 |
-8,13 |
-88 |
|
Монолит |
522 |
450 |
-13,79 |
-72 |
|
По городу |
2164 |
1996 |
-7,76 |
-168 |
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от типа постройки, максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 22% (-500 у.е./кв.м), далее в кирпичных – 21% (-464 у.е./кв.м), а минимальное – в панельных, на 21% (-436 у.е./кв.м).
На данной неделе спад ценового показателя наблюдается только в районе левобережья. Средняя стоимость предложения за 1 кв.м на левом берегу уменьшилась на 1,7% и оказалась на отметке 1788 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие снижения стоимости 3- и многокомнатных квартир на 3,2% и 6,6% соответственно. Ценовой показатель 1- и 2-комнатных, напротив, вырос на 1,3% и 1,9%. При этом количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 14,9%.
В районе правобережья ценовой показатель увеличился на 0,1%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1648 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат снижение цен наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатное жилье на 1%, 0,04% и 1% соответственно. На многокомнатные, напротив, зафиксирован рост на 2,6%. При этом общее уменьшение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 16 сентября, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 сентября, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1819 |
1788 |
-1,70 |
-31 |
|
1-комнатные |
1578 |
1598 |
+1,29 |
+20 |
|
2-комнатные |
1810 |
1845 |
+1,90 |
+35 |
|
3-комнатные |
1742 |
1686 |
-3,17 |
-56 |
|
Многокомнатные |
2202 |
2057 |
-6,60 |
-145 |
|
правобережье |
1646 |
1648 |
+0,13 |
+2 |
|
1-комнатные |
1636 |
1620 |
-1,00 |
-16 |
|
2-комнатные |
1588 |
1587 |
-0,04 |
-1 |
|
3-комнатные |
1643 |
1626 |
-1,03 |
-17 |
|
Многокомнатные |
1720 |
1765 |
+2,63 |
+45 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27,2% (-686 у.е./кв.м), а правобережья – 21,7% (-456 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,29, при этом диапазон выставленных на продажу квартир продолжает сужаться. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,17 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 2-комнатное (в 2,57 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается в обоих сегментах. Так, в секторе элитного жилья средняя цена сократилась на 2,7% и достигла показателя 2506 у.е./кв.м, при этом цены уменьшились на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 5,7%, 1,8% и 4,1% соответственно. На 1-комнатные квартиры цена выросла на 0,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 22,3% (-718 у.е./кв.м) (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья средняя стоимость уменьшилась более скромными темпами – на 0,9%, и индекс оказался на отметке 1092 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен зафиксировано на 1-, 3- и многокомнатные – на 3,2%, 0,6% и 1% соответственно. На 2-комнатное жилье цены выросли на 1,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,5% (-372 у.е./кв.м) (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 сентября, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
2907 |
2322 |
-20,12 |
-585 |
|
2-комнатные |
3168 |
2407 |
-24,02 |
-761 |
|
3-комнатные |
3217 |
2423 |
-24,68 |
-794 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2910 |
-14,89 |
-509 |
|
Город |
3224 |
2506 |
-22,27 |
-718 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 сентября, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
|
1-комнатные |
1503 |
1070 |
-28,84 |
-433 |
|
2-комнатные |
1371 |
1070 |
-22,00 |
-301 |
|
3-комнатные |
1400 |
1098 |
-21,55 |
-302 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1131 |
-25,86 |
-394 |
|
Город |
1464 |
1092 |
-25,45 |
-372 |
Итак, снижение ценовых показателей продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 21,5% (-466 у.е./кв.м).
Прогноз: в связи с незначительным ростом в сегменте «дешевого» жилья и положительными колебаниями в сегменте «дорогого», наблюдавшихся в течение двух месяцев, можно предположить, что сокращение средней стоимости в ближайшие месяцы составит 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz