На рынке вторичного жилья Северной столицы средняя стоимость предложения продолжает снижаться. По сравнению с предыдущим месяцем темп снижения не изменился и составил 2,5%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1713 у.е./кв.м. Вместе с тем существенно сократился объем предложения, в данном месяце количество выставленных на продажу квартир составило 2238 объекта, что оказалось на 20,7% меньше, чем в июле. Емкость рынка в ценах предложения – 266 млн у.е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 1,7 тыс. до 2,5 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 75% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 25%. Можно отметить, что еще в прошлом месяце на район левобережья приходилось всего лишь 20% предложений.
В августе снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города.
В районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1848 у.е./кв.м, при этом темп падения стоимости квартир уменьшился с 3,5% до 1%. По сравнению с прошлым месяцем зафиксировано снижение на 2- и 3-комнатные квартиры на 6,7% и 1,1% соответственно. Одно- и многокомнатное жилье, напротив, подросло в цене на 1,1% и 2,8%.
В районе правобережья темп снижения сократился в 1,3 раза и составил 2,1%, при этом ценовой показатель остановился на отметке 1666 у.е./кв.м. Снижение средних цен предложения в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 2,2%, 2-комнатных – на 1,4%, 3-комнатных – на 3,3% и многокомнатных – на 1,3%.
Также можно отметить, что сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у.е./кв.м), то в данном месяце разрыв составил 9,8% (182 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
левобережья: |
2412 |
1848 |
-23,38 |
-564 |
|
1-комнатные |
2219 |
1583 |
-28,67 |
-636 |
|
2-комнатные |
2498 |
1884 |
-24,58 |
-614 |
|
3-комнатные |
2487 |
1887 |
-24,11 |
-600 |
|
Многокомнатные |
2457 |
2075 |
-15,57 |
-382 |
|
правобережья: |
2102 |
1666 |
-20,73 |
-436 |
|
1-комнатные |
2032 |
1612 |
-20,70 |
-420 |
|
2-комнатные |
2047 |
1618 |
-20,96 |
-429 |
|
3-комнатные |
2116 |
1647 |
-22,16 |
-469 |
|
Многокомнатные |
2219 |
1796 |
-19,05 |
-423 |
По сравнению с весенними месяцами, летом по городу прослеживается уменьшение темпов падения средних цен на все форматы квартир. В августе снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 2,4%, на 2-комнатные – 2,6%, на 3-комнатные – 2,9% и на многокомнатные – 2,1%.
В зависимости от формата квартир, с ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 21,8% (-477 у.е./кв.м), немного отстают от него 1- и 2-комнатные, цены на которые сократились на 21% (-431 у.е./кв.м) и 20,4% (-430 у.е./кв.м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 17,8% (-401 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
1-комнатные |
2054 |
1623 |
-20,97 |
-431 |
|
2-комнатные |
2107 |
1677 |
-20,40 |
-430 |
|
3-комнатные |
2184 |
1707 |
-21,84 |
-477 |
|
Многокомнатные |
2254 |
1854 |
-17,78 |
-400 |
|
Город |
2148 |
1713 |
-20,26 |
-435 |
В зависимости от материала стен, наибольшее снижение средних цен зафиксировано на квартиры в панельных постройках – на 3,3%. Монолитные и кирпичные уменьшили стоимость на 2,3% и 1,9% соответственно.
С ноября 2007 г. снижение средних цен предложения, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 21,4% (-480 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 19,9% (-426 у.е./кв.м) и панельных – 19,5% (-401 у.е./кв.м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Панель |
2059 |
1657 |
-19,48 |
-402 |
|
Кирпич |
2147 |
1721 |
-19,86 |
-426 |
|
Монолит |
2242 |
1762 |
-21,40 |
-480 |
Индекс расслоения
В августе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,38, ценовые пределы незначительно сузились, как следствие неравномерного снижения цен в обоих сегментах.
Динамика индекса расслоения свидетельствует о том, что цены на «дешевое» жилье в условиях кризиса подвержены более быстрому падению, нежели цены на квартиры элитного жилья.
Средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась с тем же темпом в 3,4% (-91 у.е./кв.м) и опустилась до отметки 2567 у.е./кв.м (таблица 4). Максимальное снижение стоимости квартир повышенной комфортности наблюдается на многокомнатное жилье, стоимость которых сократилась на 5,7%. На 1-, 2- и 3-комнатные квартиры падение средних цен скромнее – 2,3%, 2,6% и 3,2% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 18,3% (-575 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем темп уменьшился с 4,2% до 0,7% (-8 у.е./кв.м), и средняя стоимость оказалась на отметке 1080 у.е./кв.м (таблица 4). Наибольшее снижение цен также наблюдается на многокомнатное жилье (3,4%). На остальные форматы квартир падение цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3%, на 2-комнатные – 2,6% и на 3-комнатные – 0,6%. С начала ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 25,9% (-377 у.е./кв.м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,6 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,2%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у.е./кв.м |
Август 2008 года, у.е./кв.м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у.е. |
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3141 |
2567 |
-18,29 |
-574 |
|
1-комнатные |
2817 |
2341 |
-16,89 |
-476 |
|
2-комнатные |
3079 |
2523 |
-18,04 |
-556 |
|
3-комнатные |
3212 |
2565 |
-20,13 |
-647 |
|
Многокомнатные |
3495 |
2863 |
-18,07 |
-632 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1457 |
1080 |
-25,88 |
-377 |
|
1-комнатные |
1434 |
1052 |
-26,62 |
-382 |
|
2-комнатные |
1426 |
1056 |
-25,97 |
-370 |
|
3-комнатные |
1450 |
1092 |
-24,69 |
-358 |
|
Многокомнатные |
1521 |
1122 |
-26,24 |
-399 |
Итак, в последнем летнем месяце очевидна смена тенденций падения на стабилизацию в секторе «дешевого» жилья. Замедление темпов падения свидетельствует о приближении новой фазы в развитии рынка. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 20,3% (-435 у.е./кв.м).
Прогноз: с началом делового сезона и с учетом нынешних темпов падения средних цен можно предположить, что в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 2–3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz