На первой неделе августа зафиксировано значительное снижение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель на рынке вторичного жилья сократился на 1,8% и опустился к отметке 1723 у.е./кв.м. За неделю спад количества предлагаемых на продажу квартир составил 0,3%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений увеличилась на 0,7% (306 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2547, из них: на левобережье – 490, правобережье – 2057. Однокомнатные квартиры занимают 24% (615 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (968), 3-комнатные – 28% (713) и многокомнатные – 10% (251). Общее снижение объема произошло за счет уменьшения предложений 1-комнатных квартир, расположенных на левом берегу.
За истекший период наблюдается уменьшение средних цен на все форматы квартир: на 1-комнатные – 1,2%, на 2-комнатные – 0,9%, на 3-комнатные – 1,4% и на многокомнатные – 3,8%.
Изменение предложений, в зависимости от количества комнат, распределилось следующим образом: на 1-комнатное – спад – 2,7%, а на 2-, 3- и многокомнатное – рост – 1,7%, 1,4% и 0,4%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1634 |
1615 |
-1,17 |
-19 |
2-комнатные |
1715 |
1700 |
-0,89 |
-15 |
3-комнатные |
1744 |
1719 |
-1,41 |
-25 |
Многокомнатные |
1941 |
1868 |
-3,77 |
-73 |
По городу |
1755 |
1723 |
-1,82 |
-32 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 29 июля, шт. |
Кол-во предложений на 5 августа, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
650 |
615 |
-5,38 |
-35 |
2-комнатные |
952 |
968 |
+1,68 |
+16 |
3-комнатные |
703 |
713 |
+1,42 |
+10 |
Многокомнатные |
250 |
251 |
+0,40 |
+1 |
По городу |
2555 |
2547 |
-0,31 |
-8 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 22,4% (-466 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 19,8% (-420 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 22% (-485 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 17% (-381 у.е./кв.м).
На анализируемой неделе, в зависимости от материала стен, сокращение ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных постройках – на 1,6%, кирпичных – на 2,9% и монолитных – на 1%.
Изменение количества выставленных на продажу квартир распределилось следующим образом: в кирпичных и монолитных домах спад – на 0,2% и 2,6% соответственно, а в панельных – рост на 1,7% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1699 |
1672 |
-1,58 |
-27 |
Кирпич |
1778 |
1727 |
-2,86 |
-51 |
Монолит |
1790 |
1772 |
-1,00 |
-18 |
По городу |
1755 |
1723 |
-1,82 |
-32 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 29 июля, шт. |
Количество предложений на 5 августа, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
668 |
679 |
+1,65 |
+11 |
Кирпич |
1259 |
1256 |
-0,24 |
-3 |
Монолит |
628 |
612 |
-2,55 |
-16 |
По городу |
2555 |
2547 |
-0,31 |
-8 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 21% (-471 у.е./кв.м), далее в кирпичных– 20,4% (-441 у.е./кв.м), а минимальное – в панельных, на 19,7% (-409 у.е./кв.м).
На первой неделе августа сокращение ценового показателя наблюдается в обоих районах города. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения за 1 кв.м уменьшилась на 2,6% и оказалась на отметке 1885 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие резкого спада стоимости многокомнатных квартир – на 10,2%. На 1-комнатное жилье наблюдается рост цен на 1,4%. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей уменьшилось на 8,6%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 0,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1669 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 1,2%, на 2-комнатные – 0,7% и на 3-комнатные – 1,6%. Многокомнатное жилье, напротив, выросло в цене на 0,7%. При этом общее увеличение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 1,9%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 августа, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1936 |
1885 |
-2,63 |
-51 |
1-комнатные |
1572 |
1594 |
+1,43 |
+23 |
2-комнатные |
1967 |
1951 |
-0,83 |
-16 |
3-комнатные |
1886 |
1876 |
-0,54 |
-10 |
Многокомнатные |
2410 |
2165 |
-10,16 |
-245 |
правобережье |
1680 |
1669 |
-0,70 |
-11 |
1-комнатные |
1623 |
1604 |
-1,15 |
-19 |
2-комнатные |
1636 |
1624 |
-0,68 |
-12 |
3-комнатные |
1678 |
1651 |
-1,61 |
-27 |
Многокомнатные |
1790 |
1802 |
+0,67 |
+12 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 23,8% (-589 у. е. /кв. м), а правобережья – 20,7% (-435 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,9 раза).
На данной неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья (диаграммы 13 и 14). В «дорогом» секторе жилья средняя цена сократилась на 2,9% и достигла показателя 2597 у.е./кв.м, при этом цены снижены на все форматы квартир: на 1- и 2-комнатные – 1,2%, на 3-комнатные – 3,7% и на многокомнатные – на 5,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 19,4% (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья стоимость уменьшилась на 1,7%, и индекс опустился к отметке 1069 у.е./кв.м, при этом спад средних цен зафиксирован только на многокомнатное жилье – на 7,3%. На остальные форматы квартир наблюдается незначительный рост. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 27% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 5 августа, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2319 |
-20,24 |
-588 |
2-комнатные |
3168 |
2549 |
-19,52 |
-619 |
3-комнатные |
3217 |
2593 |
-19,40 |
-624 |
Многокомнатные |
3419 |
2966 |
-13,24 |
-453 |
Город |
3224 |
2597 |
-19,44 |
-627 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 5 августа, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1079 |
-28,22 |
-424 |
2-комнатные |
1371 |
1086 |
-20,81 |
-285 |
3-комнатные |
1400 |
1087 |
-22,34 |
-313 |
Многокомнатные |
1525 |
1025 |
-32,79 |
-500 |
Город |
1464 |
1069 |
-27,01 |
-395 |
Итак, падение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 20,3% (-439 у.е./кв.м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 2-3% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz