На последней неделе июля, после двухнедельного роста, зафиксировано снижение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель на рынке вторичного жилья сократился на 0,5% и опустился к отметке 1755 у.е./кв.м. За неделю спад количества предлагаемых на продажу квартир составил 10,3%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений уменьшилась на 14,6% (303 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2555, из них: на левобережье – 536, правобережье – 2019. Однокомнатные квартиры занимают 25% (650 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (952), 3-комнатные – 28% (703) и многокомнатные – 10% (250). Общее снижение объема произошло за счет уменьшения предложений всех форматов квартир, расположенных как на левом, так и правом берегу.
За истекший период зафиксировано уменьшение средних цен всех форматов квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 2,3%. На 1-комнатное жилье ценовой показатель сократился на 2,4%, на 2-комнатное – 0,4% и на 3-комнатное – 1,5%.
Изменение предложений, в зависимости от количества, комнат распределилось следующим образом: на 1-комнатное – 2,7%, на 2-комнатное – 4,5%, на 3-комнатное – 23,3% и на многокомнатное – 6,7%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 22 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у.е. |
1-комнатные |
1674 |
1634 |
-2,39 |
-40 |
2-комнатные |
1722 |
1715 |
-0,39 |
-7 |
3-комнатные |
1771 |
1744 |
-1,51 |
-27 |
Многокомнатные |
1897 |
1941 |
+2,34 |
+44 |
По городу |
1764 |
1755 |
-0,50 |
-9 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Кол-во предложений на 22 июля, шт. |
Кол-во предложений на 29 июля, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
668 |
650 |
-2,69 |
-18 |
2-комнатные |
997 |
952 |
-4,51 |
-45 |
3-комнатные |
916 |
703 |
-23,25 |
-213 |
Многокомнатные |
268 |
250 |
-6,72 |
-18 |
По городу |
2849 |
2555 |
-10,32 |
-294 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 21,5% (-447 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 19,1% (-405 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 20,9% (-460 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 13,7% (-308 у.е./кв.м).
На анализируемой неделе сокращение ценового показателя на квартиры наблюдается в панельных и монолитных постройках на 1,2% и 1,6% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – на 1,3%.
Спад количества выставленных на продажу квартир распределилось следующим образом: в кирпичных домах – на 8,1%, монолитных – на 9,8% и панельных – на 14,6% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 22 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у.е. |
Панель |
1720 |
1699 |
-1,23 |
-21 |
Кирпич |
1755 |
1778 |
+1,32 |
+23 |
Монолит |
1818 |
1790 |
-1,58 |
-28 |
По городу |
1764 |
1755 |
-0,50 |
-9 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 22 июля, шт. |
Количество предложений на 29 июля, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
830 |
668 |
-14,58 |
-114 |
Кирпич |
1342 |
1259 |
-8,17 |
-112 |
Монолит |
642 |
628 |
-9,77 |
-68 |
По городу |
2814 |
2555 |
-10,32 |
-294 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 20,2% (-453 у.е./кв.м), далее в панельных – 18,4% (-382 у.е./кв.м), а минимальное – в кирпичных, на 18% (-390 у.е./кв.м).
На последней неделе июля изменение ценового показателя в обоих районах города имеет разнонаправленный характер. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения за 1 кв.м увеличилась на 2,4% и оказалась на отметке 1936 у.е./кв.м (таблица 5). Это произошло вследствие резкого роста стоимости многокомнатных квартир на 17,4%. На 1-, 2- и 3-комнатное жилье наблюдается спад цен на 2,1%, 4,2% и 0,4% соответственно. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей уменьшилось на 1,7%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,7%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1680 у.е./кв.м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 2,3%, на 3-комнатные – 2,7% и многокомнатные – 1,7%. При этом общее уменьшение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 12,4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 22 июля, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 29 июля, у.е./кв.м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережье |
1892 |
1936 |
+2,35 |
+44 |
1-комнатные |
1605 |
1572 |
-2,08 |
-33 |
2-комнатные |
2053 |
1967 |
-4,20 |
-86 |
3-комнатные |
1893 |
1886 |
-0,35 |
-7 |
Многокомнатные |
2054 |
2410 |
+17,36 |
+356 |
правобережье |
1709 |
1680 |
-1,69 |
-29 |
1-комнатные |
1662 |
1623 |
-2,33 |
-39 |
2-комнатные |
1635 |
1636 |
+0,04 |
+1 |
3-комнатные |
1725 |
1678 |
-2,74 |
-47 |
Многокомнатные |
1821 |
1790 |
-1,70 |
-31 |
На данной неделе темпы снижения средних цен в обоих районах сравнялись. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 21,7% (-538 у.е./кв.м), а правобережья – 20,1% (-423 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,5, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,8 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья. В «дорогом» секторе жилья средняя цена сократилась на 0,8% и достигла показателя 2673 у.е./кв.м, при этом цены выросли на 3-комнатные – 1,4% и многокомнатные – 0,1%. На 1- и 2-комнатное жилье зафиксирован спад ценового показателя на 1,8% и 1% соответственно, а на 3- и многокомнатное, напротив, рост на 0,7% и 1,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 17,1% (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья стоимость уменьшилась на 0,6%, и индекс опустился к отметке 1087 у.е./кв.м, при этом спад средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 1,7%. На 1-комнатное жилье цены сократились – 1,7%, на 2-комнатное – 1% и на 3-комнатное – 0,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,8% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 29 июля, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
2907 |
2347 |
-19,27 |
-560 |
2-комнатные |
3168 |
2579 |
-18,58 |
-589 |
3-комнатные |
3217 |
2692 |
-16,33 |
-525 |
Многокомнатные |
3419 |
3134 |
-8,34 |
-285 |
Город |
3224 |
2673 |
-17,08 |
-551 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 29 июля, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
1-комнатные |
1503 |
1077 |
-28,36 |
-426 |
2-комнатные |
1371 |
1082 |
-21,10 |
-289 |
3-комнатные |
1400 |
1084 |
-22,55 |
-316 |
Многокомнатные |
1525 |
1106 |
-27,49 |
-419 |
Город |
1464 |
1087 |
-25,77 |
-377 |
Итак, с начала ноября темп падения цен по городу составил 18,9% (-408 у.е./кв.м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 2-3% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz