Прошедший месяц не внес существенных коррективов в поведение рынка столичного жилья. По сравнению с июнем темп снижения незначительно сократился с 3,9 до 2.4 процента и средняя стоимость 1 квадратного метра составила 1757 у.е. Исключением стало, пожалуй, снижение объема предложения с 3307 до 2820 квартиры или на 14.7 процентов. Среднемесячный объем рынка в ценах предложения составил 341,3 млн. у. е.
Изменения за месяц
В районе левобережья изменение ценового показателя составило 4,0 процента и среднемесячное его значение зафиксировалось на уровне 1868 у.е. за квадрат. При этом основное влияние на его снижение оказало падение цен на одно- и многокомнатные квартиры – 5,7 и 7,8 процентов соответственно. Темп падения на двух- и трехкомнатное жилье существенно отличился и составил лишь 1,0 и 1,5 процента.
Средняя стоимость жилья на правобережье составила в июле 1702 у. е. за квадратный метр, что оказалось на 2.7 процентов ниже показателя прошлого месяца. Максимальное снижение здесь произошло на многокомнатное жилье, цена которого потеряла 3,6 процентов. Далее, в порядке убывания темпов следуют 2- и 3-комнатные квартиры – 2,9 процента и однокомнатные – 1,4 процента.
Структура предложения
Взятая за основу анализируемая база представлена 2820 предложениями, из которых 2300 приходятся на правобережье, 520 – на левый берег. Максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают двухкомнатные квартиры – 1072 предложения или 38 процентов, далее в порядке убывания следует 3-комнатное жилье – 30 процентов или 853 квартир и 1-комнатное – 23 процента или 645 квартиры. Девять процентов в общем объеме составляет многокомнатное жилье.
В отношении спроса по общим тенденциям других городов известно, что по сравнению с летними месяцами прошлого года количество зарегистрированных сделок купли-продажи сократилось практически в три раза. Если в июле прошлого года совершалось 45,4 процента сделок от общего количества предложения, в июле же нынешнего эта доля составила лишь 14 процентов.
Изменения в динамике
С начала ноября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Астаны сократилась с 2148 у. е. до 1757 у. е. или на 18,2 процентов. В зависимости от района наибольшее снижение наблюдается на левобережье – 19,4 процентов, где максимально подешевели однокомнатные и трехкомнатные квартиры – на 25,2 и 22,1 процентов соответственно. Минимальный темп при этом зафиксирован на многокомнатное жилье – лишь 11,3 процента.
Средняя стоимость жилья на правобережье потеряла 16,8 процентов. При этом в зависимости от количества комнат темп снижения практически одинаков – от 17,1 до 17,7 процентов. Исключением традиционно явилось многокомнатное жилье, ценовой показатель которого сократился на 14,9 процента.
В зависимости от материала стен максимально подешевели квартиры в монолитных домах – 19,6 процента, однако они же имеют наибольшую стоимость квадратного метра – 1803 у.е. Далее следуют дома кирпичной постройки – 1754 у.е. за единицу площади, квартиры в которых подешевели на 18,3 процентов. Минимальный темп снижения зафиксирован на жилье в панельных домах – 16,7 процентов. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 1714 у.е.
Напомним читателям, что детальную дифференциацию рынка и более подробный анализ проводится с помощью показателей расслоения. При их расчетах используется стоимость квадратного метра 10 процентов самых «дорогих» и 10процентов самых «дешевых» квартир.
С начала ноября по июль 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке Астаны изменилась с 3162 до 2658 у. е., или на 15,9 процентов. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — 26,1 процента. Здесь ценовой показатель изменился с 1471у.е. до 1088 у.е. за квадратный метр.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с ноября 2007-го по июль 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» многокомнатное жилье – 26,1 процента. Однако этот же тип квартир в «дорогом» сегменте имеет минимальный темп падения – 15,9 процента. Более подробный анализ представлен в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика индексов стоимости "дорогого" жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых "дорогих" квартир)
|
Тип квартир |
«дорогое» |
Измене- ние, % |
«дешевое» |
Измене- ние, % |
||
|
Ноябрь 2007 |
Июль 2008 |
Ноябрь 2007 |
Июль 2008 |
|||
|
1-комнатные |
2 817 |
2 395 |
-15,0 |
1 434 |
1 085 |
-24,4 |
|
2-комнатные |
3 079 |
2 590 |
-15,9 |
1 426 |
1 085 |
-24,0 |
|
3-комнатные |
3 212 |
2 650 |
-17,5 |
1 450 |
1 098 |
-24,3 |
|
многокомнатные |
3 495 |
3 036 |
-13,3 |
1 521 |
1 085 |
-28,7 |
|
Среднее по городу |
3 162 |
2 658 |
-15,9 |
1 471 |
1 088 |
-26,1 |
Обобщенную дифференциацию рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого». В динамике изменение данного показателя выглядело следующим образом.
С начала ноября 2007 индекс расслоения по городу составлял 2,15, и к концу июля достиг отметки 2,44. Это означает, что за последние девять месяцев «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 13,5 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Итак, по результатам анализа можно только подтвердить теорию о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы и прогнозы
Итак, с начала развития финансового кризиса и падения цен на недвижимость прошел почти год. В зависимости от сегментов снижение цен на столичном рынке варьируется от 13 до 28 процентов. Но если еще несколько месяцев назад неизбежность падения цен на недвижимость не вызывала особых споров и сомнений, то теперь ожидания и прогнозы участников рынка становятся весьма противоречивыми, что уже само по себе может свидетельствовать о грядущих переменах. Однако, как известно рынок недвижимости – инертная сущность, характерный срок перемены тенденций составляет здесь два - три месяца, а сами фазы развития могут длиться годами. Споры по поводу дальнейшего поведения возникают потому, что, по мнению ученых – экономистов падение рынка на 20 и более процентов, становится сигналом к тому, что приближается так называемое «ценовое дно», на котором приобретение активов становится очень выгодным.
Но конечно, рассуждая о переменах, мы можем говорить лишь о переходе рынка в стадию аккумуляции или стабилизации цен, но никак не о возобновлении роста, для которого необходимы позитивные изменения в экономике. В таких условиях важным индикатором рынка становится показатель темпа снижения, который на протяжении пяти месяцев показывает стабильное значение в среднем 3,5 процента в месяц. Первым признаком вступления рынка в новую фазу (стабилизации) станет замедление темпов падения цен и изменение общерыночного настроения от негативного к нейтральному. Ну а пока тенденция снижения сохраняется.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz