На рынке вторичного жилья тенденция снижения средневзвешенной стоимости продолжается. На первой неделе июля ценовой показатель сократился еще на 1,2% и оказался на отметке 1 750 у. е. /кв. м. За неделю спад количества предлагаемых на продажу квартир составил 5,7%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений уменьшилась на 8,9% (363 млн у. е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 061, из них: на левобережье – 424, правобережье – 2 637. Однокомнатные квартиры занимают 23% (700 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (1 150), 3-комнатные – 30% (932) и многокомнатные – 9% (276). Общее уменьшение объема произошло за счет спада предложений всех форматов квартир, как правого берега, так и левого.
За истекший период наблюдается снижение средних цен на все форматы жилья. Максимально уменьшилась стоимость многокомнатных квартир – на 1,9%, далее 2- и 1-комнатных – на 1,2% и 1% соответственно. Минимальное снижение ценового показателя зафиксировано на 3-комнатное жилье – на 0,7%.
Изменение предложений в зависимости от количества комнат распределилось следующим образом: на 1-комнатные спад составил 3,7%, на 2-комнатные – 7,1%, на 3-комнатные – 4% и на многокомнатные – 10,3%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 677 |
1 660 |
-1,03 |
-17 |
|
2-комнатные |
1 739 |
1 718 |
-1,24 |
-21 |
|
3-комнатные |
1 770 |
1 758 |
-0,66 |
-12 |
|
Многокомнатные |
1 907 |
1 871 |
-1,88 |
-36 |
|
По городу |
1 772 |
1 750 |
-1,20 |
-22 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 1 июля, шт. |
Количество предложений на 8 июля, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
727 |
700 |
-3,71 |
-27 |
|
2-комнатные |
1 238 |
1 150 |
-7,11 |
-88 |
|
3-комнатные |
971 |
932 |
-4,02 |
-39 |
|
Многокомнатные |
311 |
279 |
-10,29 |
-32 |
|
По городу |
3 247 |
3 061 |
-5,73 |
-186 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 20,2% (-421 у. е. /кв. м), 2-комнатные – на 19% (-402 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 20,2% (-446 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 16,8% (-378 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках на 2,2%, панельных – на 1,1% и кирпичных – на 0,3%.
Изменение количества выставленных на продажу квартир распределилось следующим образом: в панельных домах зафиксирован рост на 1,1%, а кирпичных и монолитных – спад на 5,5% и 15% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 729 |
1 710 |
-1,12 |
-19 |
|
Кирпич |
1 747 |
1 742 |
-0,25 |
-4 |
|
Монолит |
1 841 |
1 800 |
-2,23 |
-41 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 1 июля, шт. |
Количество предложений на 8 июля, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
940 |
950 |
1,06 |
10 |
|
Кирпич |
1 576 |
1 489 |
-5,52 |
-87 |
|
Монолит |
731 |
622 |
-14,91 |
-109 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в монолитных домах – на 19,7% (-443 у. е. /кв. м), далее в кирпичных – 19,6% (-426 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных, на 17,8% (-371 у. е. /кв. м).
За истекший период снижение ценового показателя наблюдается в обоих районах города. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения за 1 кв. м сократилась на 4,8% и оказалась на отметке 1 801 у. е. (таблица 5). Это произошло вследствие резкого спада стоимости многокомнатных квартир на 13,9%. На 1- и 2-комнатные наблюдается спад цен на 5% и 0,5% соответственно. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей уменьшилось на 20,6%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился скромнее – на 0,6%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1 711 у. е. /кв. м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры 0,05%, на 2-комнатные – 1,2%, на 3-комнатные – 1% и на многокомнатные – 0,2%. При этом общее уменьшение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 2,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережье |
1 892 |
1 801 |
-4,84 |
-92 |
|
1-комнатные |
1 563 |
1 486 |
-4,97 |
-78 |
|
2-комнатные |
2 015 |
2 006 |
-0,45 |
-9 |
|
3-комнатные |
1 918 |
1 931 |
+0,67 |
+13 |
|
Многокомнатные |
2 122 |
1 827 |
-13,90 |
-295 |
|
правобережье |
1 722 |
1 711 |
-0,63 |
-11 |
|
1-комнатные |
1 645 |
1 644 |
-0,05 |
-1 |
|
2-комнатные |
1 672 |
1 652 |
-1,24 |
-21 |
|
3-комнатные |
1 723 |
1 705 |
-1,03 |
-18 |
|
Многокомнатные |
1 855 |
1 852 |
-0,18 |
-3 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 27,2% (-673 у. е. /кв. м), а правобережья – 18,7% (-392 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,3 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,7 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого» жилья, так и на квартиры повышенной комфортности.
В «дорогом» секторе жилья средняя цена сократилась на 0,9% и достигла показателя 2 628 у. е. /кв. м, при этом цены уменьшились на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 0,2%. Наибольшее снижение прослеживается на 2-комнатные – 2,7%, а на 3- и многокомнатные квартиры спад цен составил 0,6%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 18,5% (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья стоимость сократилась на 1,5% и индекс опустился до отметки 1 092 у. е. /кв. м, при этом снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные квартиры потеряли 0,5% от стоимости, 2-комнатные – 1,7%, 3-комнатные – 0,2% и многокомнатные – 3,7%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 25,4% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 8 июля, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2 907 |
2 418 |
-16,83 |
-489 |
|
2-комнатные |
3 168 |
2 568 |
-18,92 |
-599 |
|
3-комнатные |
3 217 |
2 601 |
-19,15 |
-616 |
|
Многокомнатные |
3 419 |
2 953 |
-13,64 |
-466 |
|
Город |
3 224 |
2 628 |
-18,48 |
-596 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 8 июля, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 074 |
-28,55 |
-429 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 077 |
-21,45 |
-294 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 128 |
-19,40 |
-271 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 089 |
-28,61 |
-436 |
|
Город |
1 464 |
1 092 |
-25,44 |
-373 |
Итак, на рынке столичной недвижимости снижение общегородского ценового показателя продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 19,1% (-412 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3-4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz