По сравнению с прошлым месяцем средняя стоимость столичного жилья сократилась еще на 3,6% (-73 у. е. /кв. м) и достигла отметки 1 936 у. е. /кв. м. Среднемесячный объем предложений составил 3 843 квартиры, что оказалось на 6,5% больше, чем в марте. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения – 530 млн. у. е.
По сравнению с прошлым месяцем в целом по городу прослеживается увеличение темпов падения средних цен. Более всего потеряли от стоимости 3-комнатные квартиры 4,1%, далее 1- и многокомнатные – 3,8% и 3,5% соответственно, а менее всего – 2-комнатные квартиры 3,1%.
В динамике, в зависимости от формата квартиры, с ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье 11,3% (-246 у. е. /кв. м). Темп снижения остальных форматов квартир одинаковый и составляет 9% (-200 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
|
Формат квартиры |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Апрель, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
1-комнатные |
2 054 |
1 861 |
-9,38 |
-193 |
|
2-комнатные |
2 107 |
1 902 |
-9,71 |
-205 |
|
3-комнатные |
2 184 |
1 938 |
-11,28 |
-246 |
|
Многокомнатные |
2 254 |
2 049 |
-9,10 |
-205 |
|
Город |
2 148 |
1 936 |
-9,87 |
-212 |
По сравнению с прошлым месяцем наибольшее снижение средних цен зафиксировано на квартиры в монолитных постройках на 4,4%. Кирпичные и панельные снизили стоимость на 3,6% и 2,9% соответственно (таблица 2).
В динамике, в зависимости от типа постройки, с ноября 2007 г. снижение распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 11,7% (-262 у. е. /кв. м) от стоимости, в кирпичных – 9,6% (-205 у. е. /кв. м) и панельных – 8,3% (-172 у. е. /кв. м).
Таблица 2.
|
Тип квартиры |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Апрель, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
Панель |
2 059 |
1 887 |
-8,31 |
-172 |
|
Кирпич |
2 147 |
1 942 |
-9,55 |
-205 |
|
Монолит |
2 242 |
1 980 |
-11,70 |
-262 |
В апреле снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах. В районе левого берега средняя стоимость, сократившись на 4,3%, оказалась на отметке 2 081 у. е. /кв. м. Темп падения стоимости квартир в данном районе уменьшился в 1,4 раза. По сравнению с прошлым месяцем наибольшее изменение претерпели 3- и многокомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 6,2% и 8,5% соответственно. На 0,5% и 1,7% уменьшило свою стоимость 1- и 2-комнатное жилье.
В районе правобережья снижение средней стоимости составило 3,8%, и ценовой показатель остановился на отметке 1 895 у. е. /кв. м. Снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 4,4%, 2-комнатных – на 2,5%, 3-комнатных – на 4,1% и многокомнатных – на 3,4%.
Также можно отметить, что сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у. е. /кв. м), то в данном месяце – на 8,9% (186 у. е. /кв. м). Подробнее – в таблице 3.
Таблица 3.
|
Район |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Апрель, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
левобережья: |
2 412 |
2 081 |
-13,73 |
-331 |
|
1-комнатные |
2 219 |
1 895 |
-14,58 |
-323 |
|
2-комнатные |
2 498 |
2 244 |
-10,17 |
-254 |
|
3-комнатные |
2 487 |
2 041 |
-17,92 |
-446 |
|
Многокомнатные |
2 457 |
2 161 |
-12,06 |
-296 |
|
правобережья: |
2 102 |
1 895 |
-9,86 |
-207 |
|
1-комнатные |
2 032 |
1 831 |
-9,88 |
-201 |
|
2-комнатные |
2 047 |
1 843 |
-9,97 |
-204 |
|
3-комнатные |
2 116 |
1 902 |
-10,12 |
-214 |
|
Многокомнатные |
2 219 |
2 008 |
-9,49 |
-210 |
В течение четырех месяцев проводилось наблюдение за показателем временной экспозиции, который характеризует среднюю продолжительность времени нахождения объектов в базе (от срока появления до исчезновения). Так выяснилось, что с ноября средний срок экспозиции объектов составил 4 месяца. В то же время выявлена следующая закономерность: произошло снижение стоимости продаваемых квартир на 30% от общей базы, при этом цены снижаются в пределах 7-40%. Были отмечены объекты, стоимость которых сократилась в 2 раза.
Индекс расслоения
В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,21, ценовые пределы по сравнению с прошлым месяцем расширились, так как произошло неравномерное снижение цен в обоих сегментах.
Средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась с тем же темпом, что и в двух предыдущих месяцах на 3,2% (-94 у. е. /кв. м) и опустилась на отметку 2 849 у. е. /кв. м (диаграмма 13 и таблица 4). Максимальное снижение зафиксировано на 3-комнатное жилье с темпом 5%, а минимальное на 2-комнатное – 1,6%. В динамике снижение ценового показателя в данном секторе с сентября 2007 года составило 9,3% (-292 у. е. /кв. м).
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с мартом темп снижения увеличился с 3,1% до 4,1% (-55 у. е. /кв. м), и средняя стоимость в данном сегменте оказалась на отметке 1 289 у. е. /кв. м (диаграмма 14 и таблица 4). Наибольшее снижение цен наблюдается на 3-комнатное жилье 4,8%, а наименьшее – на 1-комнатное 2,91%. В динамике с начала сентября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 11,6% (-168 у. е. /кв. м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,5 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2%).
Таблица 4.
|
Ценовые показатели |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Апрель, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3 141 |
2 849 |
-9,29 |
-292 |
|
1-комнатные |
2 817 |
2 549 |
-9,54 |
-269 |
|
2-комнатные |
3 079 |
2 828 |
-8,15 |
-251 |
|
3-комнатные |
3 212 |
2 860 |
-10,96 |
-352 |
|
Многокомнатные |
3 495 |
3 198 |
-8,48 |
-296 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1 457 |
1 289 |
-11,55 |
-168 |
|
1-комнатные |
1 434 |
1 300 |
-9,34 |
-134 |
|
2-комнатные |
1 426 |
1 260 |
-11,68 |
-167 |
|
3-комнатные |
1 450 |
1 298 |
-10,45 |
-152 |
|
Многокомнатные |
1 521 |
1 299 |
-14,64 |
-223 |
Итак, с начала года рынок столичной недвижимости характеризуется наращиванием темпов снижения средних цен. Напомним, что в прошлом месяце данный показатель составил 3,4%. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 9,9% (-212 у. е. /кв. м).
Прогноз: вопреки ожиданиям, весеннего роста цен не предвидится, так как никаких экономических факторов, способствующих этому, в настоящее время не существует. Учитывая увеличение темпов падения средних цен, можно предположить, что в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 3,5% – 4,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz