На рынке вторичного жилья продолжается тенденция снижения цен. На данной неделе ценовой показатель сократился еще на 1,3% и оказался на отметке 1 926 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир на данной неделе уменьшилось на 6,2%. А емкость рынка жилья в ценах предложения, в связи со снижением ценовых показателей и сокращением предложения, уменьшилась на 8%, составив 523 млн. у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 835, из них: на левобережье – 512, правобережье – 3 323. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 858 (22%), 2-комнатных – 1 428 (38%), 3-комнатных – 1 157 (30%) и многокомнатных 411 квартир (что составляет 10% от общего числа квартир). Общее сокращение объема произошло за счет уменьшения предложений 1-, 2- и 3-комнатных квартир.
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир наибольшее снижение претерпела средняя стоимость 3-комнатных на 12,7% (-280 у. е. /кв. м), далее 1- и 2-комнатных на 10,9% (-226 у. е. /кв. м) и 10,5% (-222 у. е. /кв. м) соответственно, а наименьшее – многокомнатных на 9,6% (-217 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе в городе наблюдается снижение цен на все форматы квартир. При этом прослеживается увеличение темпов падения средней стоимости. Максимально сократили стоимость многокомнатные на 2,1% (-45 у. е. /кв. м) (диаграмма 7), далее 3- и 1-комнатные на 1,4% (-27 у. е. /кв. м) и 1% (-18 у. е. /кв. м) соответственно. Минимальное падение средних цен зафиксировано на 2-комнатное жилье – 0,6% (-11 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 15 апреля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 22 апреля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, у. е. |
Темп роста/снижения, % |
|
1-комнатные |
1 873 |
1 855 |
-18 |
-0,98 |
|
2-комнатные |
1 909 |
1 898 |
-11 |
-0,61 |
|
3-комнатные |
1 951 |
1 924 |
-27 |
-1,39 |
|
4-комнатные |
2 077 |
2 032 |
-45 |
-2,13 |
|
По городу |
1 951 |
1 926 |
-25 |
-1,28 |
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки наибольшее снижение претерпела средняя стоимость квартир в монолитных домах на 12,7% (-286 у. е. /кв. м), далее в кирпичных на 10,7% (-232 у. е. /кв. м), а наименьшее – в панельных 9,4% (-195 у. е. /кв. м).
На данной неделе увеличение темпов снижения прослеживается на квартиры во всех типах построек. Максимально сократили стоимость квартиры в монолитных домах на 2,1% (-43 у. е. /кв. м). Стоимость жилья в кирпичных и панельных домах уменьшилась на 1,2% (-23 у. е. /кв. м) и 0,5% (-9 у. е. /кв. м) соответственно (таблица 2).
Таблица 2.
Ценовые показатели по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 15 апреля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 22 апреля, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, у. е. |
Темп роста/падения, % |
|
Панель |
1 895 |
1 886 |
-9 |
-0,49 |
|
Кирпич |
1 960 |
1 937 |
-23 |
-1,21 |
|
Монолит |
2 000 |
1 957 |
-43 |
-2,14 |
В районе левобережья ценовой показатель снижается быстрее, чем на правобережье. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен в районе левобережья составил 16% (-397 у. е. /кв. м), а правобережья – 10,3% (-217 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе в районе левого берега уменьшение составило 0,2%, при этом средняя стоимость остановилась на отметке 2 077 у. е. /кв. м (таблица 3). Произошел спад цен на 3- и многокомнатные квартиры – 1,5% и 2,8% соответственно. Напротив, на 1- и 2-комнатное жилье наблюдается подъем цен на 2,2% и 1,6%.
В районе правого берега темп снижения составил 1,3%, и ценовой показатель достиг отметки 1 887 у. е. /кв. м (таблица 3). В зависимости от количества комнат снижение составило: 1-комнатных квартир на 1,1%, 2-комнатных – 1%, 3-комнатных – 1,5% и многокомнатных – 1,6%.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 4,1%, 2-комнатные – 19,2%, 3-комнатные – 6,9% и многокомнатные – 5,6%.
Таблица 3.
Ценовые показатели по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 15 апреля, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 22 апреля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, у. е. |
Темп роста/снижения, % |
|
левобережья: |
2 080 |
2 077 |
-3 |
-0,15 |
|
1-комнатные |
1 863 |
1 904 |
41 |
2,22 |
|
2-комнатные |
2 238 |
2 273 |
35 |
1,56 |
|
3-комнатные |
2 060 |
2 030 |
-30 |
-1,46 |
|
Многокомнатные |
2 181 |
2 119 |
-62 |
-2,83 |
|
правобережья: |
1 911 |
1 887 |
-24 |
-1,28 |
|
1-комнатные |
1 846 |
1 826 |
-20 |
-1,06 |
|
2-комнатные |
1 854 |
1 836 |
-18 |
-0,96 |
|
3-комнатные |
1 918 |
1 890 |
-28 |
-1,47 |
|
Многокомнатные |
2 034 |
2 001 |
-33 |
-1,62 |
В течение четырех месяцев проводилось наблюдение за показателем временной экспозиции, который характеризует среднюю продолжительность времени нахождения объектов в базе (от срока появления до исчезновения). Так выяснилось, что с начала ноября средний срок экспозиции объектов составил 4 месяца. В то же время выявлена следующая закономерность: произошло снижение стоимости продаваемых квартир в 30% от общей базы, при этом цены снижаются в пределах 7-40%. Были отмечены объекты, стоимость которых сократилась в 2 раза.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир увеличился. Наименьший диапазон цен (таблица 4) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,9 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,4 раза).
На данной неделе ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправлено. Так, в секторе максимальных цен средняя цена выросла на 2,4% и составила 2 934 у. е. /кв. м, а в секторе минимальных цен средняя стоимость сократилась на 2,4% и составила 1 277 у. е. /кв. м.
В «дорогом» сегменте жилья цены снижены на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, темп роста которых составил 0,2%. Максимально потеряло многокомнатное жилье 3,5% от стоимости, а минимально – 3-комнатное 1%. С начала ноября в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 9% (-298 у. е. /кв. м).
В сегменте «дешевого» жилья прослеживается снижение средних цен на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, темп роста которых составил 0,1%. Двух-, трех- и многокомнатные упали в цене на 0,3%, 2,3% и 4% соответственно. С начала ноября в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 12,8% (-188 у. е. /кв. м).
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 513 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
Таблица 4.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
|
1-комнатные |
1,9 |
-2,1 |
+0,1 |
-55 |
+1 |
|
2-комнатные |
2,3 |
+0,2 |
-0,3 |
+6 |
-3 |
|
3-комнатные |
2,2 |
-1,0 |
-2,3 |
-28 |
-31 |
|
Многокомнатные |
2,4 |
-3,5 |
-4,0 |
-112 |
-54 |
|
Город |
2,3 |
-1,4 |
-2,2 |
-42 |
-29 |
Итак, в данном весеннем месяце наблюдается увеличение темпов снижения средней стоимости с 0,6% до 1,3%. Можно отметить, что в течение четырех месяцев на рынке жилья не было ни одного недельного положительного колебания. С начала ноября темп падения цен по городу составил 10,9% (-237 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей продолжится. Сокращение средней стоимости за месяц составит 2–3% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz