На рынке вторичного жилья Северной столицы средняя стоимость предложения стремительно снижается. По сравнению с предыдущим месяцем ценовой показатель сократился на 3,9% и достиг нового рубежа – 1 799 у. е. /кв. м. Среднемесячный объем выставленных на продажу квартир составил 3 307 объектов, что оказалось на 0,3% больше, чем в мае. Емкость рынка в ценах предложения – 414 млн у. е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 3,1 тыс. до 3,4 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 80% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 20%. Можно отметить, что еще в прошлом месяце на район левобережья приходилось всего лишь 15% предложений.
По сравнению с последним весенним месяцем по городу прослеживается увеличение темпов падения средних цен всех форматов квартир, кроме 1-комнатных. Снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3,7%, на 2-комнатные – 4%, на 3-комнатные – 4,8% и на многокомнатные – 3,2%.
В зависимости от формата квартир с ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 3-комнатное жилье – 17,6% (-384 у. е. /кв. м), немного отстают от них 1- и 2-комнатные, цены на которые сократились на 16,9% (-347 у. е. /кв. м) и 16,6% (-349 у. е. /кв. м) соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры – 13,9% (-313 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
Формат квартиры |
Ноябрь 2007 года, у. е. /кв. м |
Июнь 2008 года, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
1-комнатные |
2 054 |
1 707 |
-16,9 |
-347 |
2-комнатные |
2 107 |
1 758 |
-16,6 |
-349 |
3-комнатные |
2 184 |
1 800 |
-17,6 |
-384 |
Многокомнатные |
2 254 |
1 941 |
-13,9 |
-313 |
Город |
2 148 |
1 806 |
-16,2 |
-349 |
Увеличение темпов снижения наблюдается на жилье всех видов построек. Наибольшее снижение средних цен зафиксировано на квартиры в кирпичных постройках – на 4,8%. Панельные и монолитные уменьшили стоимость на 3% и 3,9% соответственно.
В зависимости от типа постройки с ноября 2007 г. снижение средних цен предложения распределилось следующим образом: квартиры в кирпичных домах потеряли 17,3% (-372 у. е. /кв. м) от стоимости, монолитных – 17,2% (-385 у. е. /кв. м) и панельных – 14,1% (-291 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Ноябрь 2007 года, у. е. /кв. м |
Июнь 2008 года, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
Панель |
2 059 |
1 768 |
-14,1 |
-291 |
Кирпич |
2 147 |
1 775 |
-17,3 |
-372 |
Монолит |
2 242 |
1 857 |
-17,2 |
-385 |
В июне снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах города. В районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 1 944 у. е. /кв. м, при этом темп падения стоимости квартир увеличился с 3,2% до 3,5% (диаграмма 11). По сравнению с прошлым месяцем наибольшее изменение претерпели 1- и 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 7,7% и 5,2% соответственно. Напротив, многокомнатное жилье подросло в цене на 2,3%.
Увеличение темпов падения прослеживается и в районе правобережья. За истекший период снижение средней стоимости составило 4,4% (в 1,3 раза) и ценовой показатель остановился на отметке 1 749 у. е. /кв. м (диаграмма 12). Снижение средних цен предложения в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 3,9%, 2-комнатных – на 4,2%, 3-комнатных – на 5,7% и многокомнатных – на 3,7%.
Также можно отметить, что сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у. е. /кв. м), то в данном месяце – на 10% (195 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в районах
Район |
Ноябрь 2007 года, у. е. /кв. м |
Июнь 2008 года, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
левобережья: |
2 412 |
1 944 |
-19,40 |
-468 |
1-комнатные |
2 219 |
1 660 |
-25,20 |
-559 |
2-комнатные |
2 498 |
2 039 |
-18,37 |
-459 |
3-комнатные |
2 487 |
1 936 |
-22,13 |
-551 |
Многокомнатные |
2 457 |
2 181 |
-11,26 |
-276 |
правобережья: |
2 102 |
1 749 |
-16,80 |
-353 |
1-комнатные |
2 032 |
1 672 |
-17,74 |
-360 |
2-комнатные |
2 047 |
1 691 |
-17,40 |
-356 |
3-комнатные |
2 116 |
1 753 |
-17,14 |
-363 |
Многокомнатные |
2 219 |
1 888 |
-14,91 |
-331 |
Индекс расслоения
В июне индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,4, ценовые пределы продолжают расширяться, как следствие неравномерного снижения цен в обоих сегментах.
Средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась с тем же темпом, что и в предыдущих месяцах на 3,2% (-87 у. е. /кв. м) и опустилась до отметки 2 676 у. е. /кв. м (таблица 4). Максимальное снижение зафиксировано на 3- и многокомнатное жилье; на форматы квартир повышенной комфортности стоимость сократилась на 4,7% и 3,5% соответственно. На 1- и 3-комнатное жилье падение средних цен скромнее – 1,7% и 2,7% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с сентября 2007 года достигло 14,8% (-465 у. е. /кв. м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с маем, темп уменьшился с 6,3% до 5,9% (-72 у. е. /кв. м), и средняя стоимость в данном сегменте оказалась на отметке 1 136 у. е. /кв. м (диаграмма 14 и таблица 4). Наибольшее снижение цен наблюдается на 3-комнатное жилье (6,7%). На остальные форматы квартир падение цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 6%, на 2-комнатные – 6,2% и на многокомнатные – 4,9%. С начала сентября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 22,1% (-322 у. е. /кв. м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,6 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,2%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
Ценовые показатели |
Ноябрь 2007 года, у. е. /кв. м |
Июнь 2008 года, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
Сегмент «дорогого» жилья: |
3 141 |
2 676 |
-14,79 |
-465 |
1-комнатные |
2 817 |
2 434 |
-13,60 |
-383 |
2-комнатные |
3 079 |
2 655 |
-13,77 |
-424 |
3-комнатные |
3 212 |
2 664 |
-17,05 |
-548 |
Многокомнатные |
3 495 |
2 981 |
-14,70 |
-514 |
Сегмент «дешевого» жилья: |
1 457 |
1 136 |
-22,07 |
-321 |
1-комнатные |
1 434 |
1 113 |
-22,37 |
-321 |
2-комнатные |
1 426 |
1 116 |
-21,73 |
-310 |
3-комнатные |
1 450 |
1 147 |
-20,87 |
-303 |
Многокомнатные |
1 521 |
1 167 |
-23,27 |
-354 |
Итак, первый летний месяц отличился увеличением темпов снижения средних цен вторичного жилья. Напомним, что в прошлом месяце темп падения цен предложения составил 3,3%. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 16,2% (-349 у. е. /кв. м).
Прогноз: с учетом нынешних темпов падения средних цен, можно предположить, что в ближайшее время данный показатель будет снижаться в пределах 3–4% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz