На рынке вторичного жилья тенденция снижения средневзвешенной стоимости продолжается. На последней неделе июня ценовой показатель сократился на 1,6% и оказался на отметке 1 772 у. е. /кв. м. Рост количества предлагаемых на продажу квартир составил 4,1%. Несмотря на рост выставленных на продажу квартир, емкость рынка жилья в ценах предложений уменьшилась на 1,2% (399 млн у. е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 247, из них: на левобережье – 534, правобережье – 2 713. Однокомнатные квартиры занимают 22% (727 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (1 238), 3-комнатные – 30% (971) и многокомнатные – 10% (311). Общее увеличение объема произошло за счет роста предложений всех форматов квартир, как правого берега, так и левого.
За истекший период наблюдается снижение средних цен на все форматы жилья. Максимально уменьшилась стоимость многокомнатных квартир – на 1,7%, далее 1- и 3-комнатных – на 1,4% и 1,3% соответственно. Минимальное снижение ценового показателя зафиксировано на 2-комнатное жилье – на 0,7%.
Изменение предложений в зависимости от количества комнат распределилось следующим образом: на 1-комнатные спад составил 3,2%. А на остальные форматы наблюдается рост предложений: на 2-комнатные – 1%, на 3-комнатные – 13,3% и на многокомнатные – 9,1%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 687 |
1 677 |
-0,59 |
-10 |
|
2-комнатные |
1 749 |
1 739 |
-0,57 |
-10 |
|
3-комнатные |
1 789 |
1 770 |
-1,07 |
-19 |
|
Многокомнатные |
1 986 |
1 907 |
-3,95 |
-79 |
|
По городу |
1 800 |
1 772 |
-1,56 |
-28 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 24 июня, шт. |
Количество предложений на 1 июля, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
751 |
727 |
-3,20 |
-24 |
|
2-комнатные |
1 226 |
1 238 |
+0,98 |
+12 |
|
3-комнатные |
857 |
971 |
+13,30 |
+114 |
|
Многокомнатные |
285 |
311 |
+9,12 |
+26 |
|
По городу |
3 119 |
3 247 |
+4,10 |
+128 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 19,4% (-404 у. е. /кв. м), 2-комнатные – на 18% (-381 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 19,7% (-434 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 15,2% (-342 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках на 0,06%, кирпичных – на 1,6% и панельных на 3%.
Изменение количества выставленных на продажу квартир распределилось следующим образом: в панельных домах зафиксирован рост на 21,8%, а кирпичных и монолитных – спад на 1,5% и 2,1% соответственно (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 783 |
1 729 |
-2,99 |
-54 |
|
Кирпич |
1 775 |
1 747 |
-1,60 |
-28 |
|
Монолит |
1 842 |
1 841 |
-0,06 |
-1 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 24 июня, шт. |
Количество предложений на 1 июля, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
772 |
940 |
+21,76 |
+168 |
|
Кирпич |
1 600 |
1 576 |
-1,50 |
-24 |
|
Монолит |
747 |
731 |
-2,14 |
-16 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в кирпичных домах – на 19,5% (-422 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 17,9% (-402 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных, на 16,9% (-351 у. е. /кв. м).
За истекший период изменение ценового показателя в районах города имеет разнонаправленный характер. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения за 1 кв. м увеличилась на 0,3% и оказалась на отметке 1 892 у. е. (таблица 5). Это произошло вследствие резкого роста стоимости 1- и 2-комнатных квартир на 4,4% и 4% соответственно. На 3- и многокомнатные наблюдается спад цен на 1,2% и 5,5%. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей увеличилось на 1,9%.
В районе правобережья ценовой показатель сократился на 1,5%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1 722 у. е. /кв. м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры 0,6%, на 2-комнатные – 1%, на 3-комнатные – 0,9% и на многокомнатные – 3,6%. При этом общее увеличение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 4,6%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
1 886 |
1 892 |
+0,31 |
+6 |
|
1-комнатные |
1 498 |
1 563 |
+4,37 |
+65 |
|
2-комнатные |
1 938 |
2 015 |
+3,99 |
+77 |
|
3-комнатные |
1 942 |
1 918 |
-1,23 |
-24 |
|
Многокомнатные |
2 247 |
2 122 |
-5,54 |
-125 |
|
правобережья: |
1 749 |
1 722 |
-1,54 |
-27 |
|
1-комнатные |
1 656 |
1 645 |
-0,64 |
-11 |
|
2-комнатные |
1 689 |
1 672 |
-0,98 |
-17 |
|
3-комнатные |
1 739 |
1 723 |
-0,90 |
-16 |
|
Многокомнатные |
1 924 |
1 855 |
-3,59 |
-69 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 23,5% (-582 у. е. /кв. м), а правобережья – 18,1% (-382 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,6 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого» жилья, так и на квартиры повышенной комфортности.
В «дорогом» секторе жилья средняя цена сократилась на 0,7% и достигла показателя 2 653 у. е. /кв. м, при этом цены уменьшились на все форматы квартир. Наибольшее снижение прослеживается на многокомнатные – 1,6%, а на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры спад цен составил 0,7%, 0,02% и 0,4% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 17,7% (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья стоимость сократилась на 1,4% и индекс опустился до отметки 1 108 у. е. /кв. м, при этом снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные квартиры потеряли 1,3% от стоимости, 2-комнатные – 1,8%, 3-комнатные – 1,2% и многокомнатные –1,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 24,3% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 1 июля, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2 907 |
2 414 |
-16,98 |
-493 |
|
2-комнатные |
3 168 |
2 640 |
-16,67 |
-528 |
|
3-комнатные |
3 217 |
2 617 |
-18,65 |
-600 |
|
Многокомнатные |
3 419 |
2 969 |
-13,16 |
-450 |
|
Город |
3 173 |
2 653 |
-16,40 |
-520 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 1 июля, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 080 |
-28,20 |
-423 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 096 |
-20,08 |
-275 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 126 |
-19,56 |
-274 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 131 |
-25,83 |
-394 |
|
Город |
1 448 |
1 108 |
-23,48 |
-340 |
Итак, на рынке столичной недвижимости снижение общегородского ценового показателя продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 18,1% (-391 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3-4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz