На рынке вторичного жилья в связи с резким сокращением предложений средневзвешенная стоимость увеличилась на 0,3% и оказалась на отметке 1 800 у. е. /кв. м. Спад количества предлагаемых на продажу квартир составил 9,4%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложений уменьшилась на 5,6% (403 млн у. е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 119, из них: на левобережье – 524, правобережье – 2 595. Однокомнатные квартиры занимают 24% (751 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 40% (1 226), 3-комнатные – 27% (857) и многокомнатные – 9% (285). Общее уменьшение объема произошло за счет спада предложений всех форматов квартир, как правого, так и левого берега.
За истекший период наблюдается снижение средних цен на все форматы жилья, кроме многокомнатного, где рост составил 2,4%. Максимально уменьшилась стоимость 1-комнатных квартир – на 0,9% (диаграмма 4), далее 3-комнатных – на 0,3%. Минимальное снижение ценового показателя зафиксировано на 2-комнатное жилье, которое сократилось на 0,1%.
Изменение количества предложений в зависимости от количества комнат распределилось следующим образом: на 1-комнатные спад составил 4,6%, на 2-комнатные – 4,1%, на 3-комнатные – 19,7% и на многокомнатные – 8,7%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
1-комнатные |
1 702 |
1 687 |
-0,85 |
-15 |
2-комнатные |
1 752 |
1 749 |
-0,14 |
-3 |
3-комнатные |
1 794 |
1 789 |
-0,27 |
-5 |
Многокомнатные |
1 939 |
1 986 |
+2,39 |
+47 |
По городу |
1 795 |
1 800 |
+0,27 |
+5 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 17 июня, шт. |
Количество предложений на 24 июня, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
1-комнатные |
787 |
751 |
-4,57 |
-36 |
2-комнатные |
1 278 |
1 226 |
-4,07 |
-52 |
3-комнатные |
1 067 |
857 |
-19,68 |
-210 |
Многокомнатные |
312 |
285 |
-8,65 |
-27 |
По городу |
3 444 |
3 119 |
-9,44 |
-325 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 18,9% (-394 у. е. /кв. м), 2-комнатные – на 17,5% (-371 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 18,8% (-415 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 11,7% (-264 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках на 0,9% и кирпичных – на 0,4%. Напротив, в панельных домах прослеживается значительное увеличение на 2,2%.
Спад количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: в панельных домах на 21,6%, кирпичных – на 5,1% и монолитных – на 3,4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
Панель |
1 744 |
1 783 |
+2,21 |
+39 |
Кирпич |
1 782 |
1 775 |
-0,42 |
-7 |
Монолит |
1 859 |
1 842 |
-0,94 |
-17 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 17 июня, шт. |
Количество предложений на 24 июня, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
Панель |
985 |
772 |
-21,62 |
-213 |
Кирпич |
1 686 |
1 600 |
-5,10 |
-86 |
Монолит |
773 |
747 |
-3,36 |
-26 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложений квартир в кирпичных домах на 18,2% (-394 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 17,9% (-401 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных, на 14,3% (-298 у. е. /кв. м).
За истекший период изменение ценового показателя в районах города имеет разнонаправленный характер. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения за 1 кв. м сократилась на 3,6% и опустилась до отметки 1 886 у. е. (таблица 5 и диаграмма 11). Это произошло вследствие резкого уменьшения стоимости 1- и 2-комнатных квартир на 10,1% и 5,2% соответственно. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей уменьшилось на 2,2%.
В то время как в районе правобережья темп роста ценового показателя составил 0,4%, и средняя стоимость оказалась на уровне 1 749 у. е. /кв. м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры и 3-комнатные – 0,2%. Напротив, на 2- и многокомнатные квартиры наблюдается рост на 0,7% и 1,5% соответственно. При этом общее уменьшение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 10,8%.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартиры в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 10,5%, 2-комнатные – 13%, 3-комнатные – 10,5% и многокомнатные – 14%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 24 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
левобережья: |
1 957 |
1 886 |
-3,60 |
-71 |
1-комнатные |
1 665 |
1 498 |
-10,06 |
-167 |
2-комнатные |
2 049 |
1 938 |
-5,43 |
-111 |
3-комнатные |
1 952 |
1 942 |
-0,51 |
-10 |
Многокомнатные |
2 202 |
2 247 |
+2,05 |
+45 |
правобережья: |
1 742 |
1 749 |
+0,42 |
+7 |
1-комнатные |
1 659 |
1 656 |
-0,21 |
-3 |
2-комнатные |
1 678 |
1 689 |
+0,65 |
+11 |
3-комнатные |
1 742 |
1 739 |
-0,21 |
-3 |
Многокомнатные |
1 896 |
1 924 |
+1,47 |
+28 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 23,8% (-588 у. е. /кв. м), а правобережья – 16,9% (-355 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей незначительно расширился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,6 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого» жилья на 1,9%, при этом индекс опустился до отметки 1 123 у. е. /кв. м, так и на квартиры повышенной комфортности, где средняя цена сократилась на 0,4% и достигла показателя 2 671 у. е. /кв. м (диаграммы 13 и 14).
В «дорогом» секторе жилья цены уменьшились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 0,5%. Наибольшее снижение прослеживается на 3-комнатные – 1,6%, а на 1- и 2-комнатные квартиры спад цен составил 0,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 15,8% (таблица 6).
В сегменте «дешевого» жилья снижение средних цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 2,1%, на 2-комнатные – 0,1%, на 3-комнатные – 0,3% и на многокомнатные –5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 22,4% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» квартир)
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 24 июня, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
1-комнатные |
2 907 |
2 430 |
-16,41 |
-477 |
2-комнатные |
3 168 |
2 640 |
-16,65 |
-528 |
3-комнатные |
3 217 |
2 628 |
-18,31 |
-589 |
Многокомнатные |
3 419 |
3 017 |
-11,77 |
-402 |
Город |
3 173 |
2 671 |
-15,83 |
-502 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 24 июня, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
1-комнатные |
1 503 |
1 094 |
-27,26 |
-409 |
2-комнатные |
1 371 |
1 116 |
-18,64 |
-255 |
3-комнатные |
1 400 |
1 140 |
-18,55 |
-260 |
Многокомнатные |
1 525 |
1 144 |
-24,97 |
-381 |
Город |
1 448 |
1 123 |
-22,43 |
-325 |
Итак, снижение предложений вызвало на рынке столичной недвижимости незначительное повышение общегородского ценового показателя. С начала ноября темп падения цен по городу составил 16,8% (-363 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3-4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz