На рынке вторичного жилья ценовой показатель сократился еще на 1% и переступил новый рубеж, оказавшись на отметке 1 795 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир увеличилось, рост составил 3,3%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения выросла на 2,3%, составив 428 млн у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 444, из них: на левобережье – 536, правобережье – 2 908. Однокомнатные квартиры занимают 23% (787 объектов от общего числа предложения), 2-комнатные – 37% (1 278), 3-комнатные – 31% (1 067) и многокомнатные 9% (312). Общее увеличение объема произошло за счет роста предложения всех форматов квартир, кроме многокомнатного жилья в районах, как правого, так и левого берега.
За истекший период наблюдается снижение средних цен на все форматы жилья. Максимально уменьшилась стоимость 1-комнатных квартир на 1,4%, далее 3- и 2-комнатных – на 1,2% и 1% соответственно. Минимальное снижение ценового показателя зафиксировано на многокомнатное жилье, которое сократилось на 0,3%.
Изменение количества предложения в зависимости от количества комнат имеет разнонаправленный характер. Так, уровень увеличения количества выставленного на продажу жилья прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные. Этот уровень вырос на 2,6%, 0,9% и 8,1% соответственно. В то время как количество многокомнатных квартир уменьшилось на 0,3%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 727 |
1 702 |
-1,44 |
-25 |
|
2-комнатные |
1 769 |
1 752 |
-0,98 |
-17 |
|
3-комнатные |
1 816 |
1 794 |
-1,22 |
-22 |
|
Многокомнатные |
1 945 |
1 939 |
-0,32 |
-6 |
|
По городу |
1 813 |
1 795 |
-0,99 |
-18 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 10 июня, шт. |
Количество предложения на 17 июня, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
767 |
787 |
+2,61 |
+20 |
|
2-комнатные |
1 267 |
1 278 |
+0,87 |
+11 |
|
3-комнатные |
987 |
1 067 |
+8,11 |
+80 |
|
Многокомнатные |
313 |
312 |
-0,32 |
-1 |
|
По городу |
3 334 |
3 444 |
+3,30 |
+110 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 18,2% (-379 у. е. /кв. м), 2-комнатные – на 17,4% (-368 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 18,6% (-410 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 13,8% (-310 у. е. /кв. м).
Снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных постройках на 0,8% (-15 у. е. /кв. м) и панельных – на 2,3% (-42 у. е. /кв. м). Напротив, в кирпичных домах прослеживается незначительное увеличение на 0,2% (+2 у. е. /кв. м).
Рост количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: в панельных домах на 4,8%, кирпичных – на 2,6% имонолитных – на 2,9% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 786 |
1 744 |
-2,32 |
-42 |
|
Кирпич |
1 780 |
1 782 |
+0,16 |
+2 |
|
Монолит |
1 874 |
1 859 |
-0,80 |
-15 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложения на 10 июня, шт. |
Количество предложения на 17 июня, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
940 |
985 |
+4,79 |
+45 |
|
Кирпич |
1 643 |
1 686 |
+2,62 |
+43 |
|
Монолит |
751 |
773 |
+2,93 |
+22 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в кирпичных домах на 17,8% (-386 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 17,1% (-383 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных, на 16,2% (-337 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя зафиксировано в обоих районах. Так, в районе левого берега средняя стоимость предложения 1 кв. м сократилась на 2,1% и опустилась до отметки 1 957 у. е. (таблица 5). Это произошло вследствие резкого уменьшения стоимости 1- и 2-комнатных квартир на 5,7% и 2,9% соответственно. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей увеличилось на 2,9%.
В то время как в районе правобережья темп снижения ценового показателя составил 1%, и средняя стоимость достигла отметки 1 742 у. е. /кв. м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 1,5%, 2-комнатные – 1,2%, 3-комнатные – 1,6%. Напротив, на многокомнатные квартиры вторую неделю наблюдается рост на 0,4%. При этом общее увеличение количества предложений по сравнению с прошлой неделей – 3,4%.
На второй неделе июня разница цен в зависимости от формата квартиры в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 0,4%, 2-комнатные – 18%, 3-комнатные – 11% и многокомнатные – 14%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
1 998 |
1 957 |
-2,05 |
-41 |
|
1-комнатные |
1 765 |
1 665 |
-5,66 |
-100 |
|
2-комнатные |
2 110 |
2 049 |
-2,92 |
-61 |
|
3-комнатные |
1 951 |
1 952 |
+0,05 |
+1 |
|
Многокомнатные |
2 191 |
2 202 |
+0,47 |
+11 |
|
правобережья: |
1 758 |
1 742 |
-0,95 |
-16 |
|
1-комнатные |
1 684 |
1 659 |
-1,49 |
-25 |
|
2-комнатные |
1 698 |
1 678 |
-1,17 |
-20 |
|
3-комнатные |
1 770 |
1 742 |
-1,56 |
-28 |
|
Многокомнатные |
1 888 |
1 896 |
+0,44 |
+8 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 20,9% (-517 у. е. /кв. м), а правобережья – 17,2% (-362 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей незначительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,5 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя прослеживается как в сегменте «дешевого» жилья на 0,3%, при этом индекс опустился до отметки 1 145 у. е. /кв. м, так и на квартиры повышенной комфортности, где средняя цена сократилась на 0,4% и достигла показателя 2 682 у. е. /кв. м.
В «дорогом» секторе жилья цены уменьшились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 0,6%. Наибольшее снижение на данной неделе прослеживается на 2-комнатные – 1,1%, а на 1- и 3-комнатные квартиры спад цен составил 0,5% и 0,6% соответственно.
В сегменте «дешевого» жилья зафиксировано снижение средних цен на 1-, 3-комнатные квартиры на 0,5% и многокомнатные – на 0,1%. Цены на 2-комнатное жилье не изменились.
С начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья цены на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры снизились одинаково – на 16,5%. Стоимость многокомнатного жилья уменьшилась лишь на 12,2%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 15,5% (таблица 6).
За аналогичный период в сегменте «дешевого» жилья по темпам снижения лидируют 1- и многокомнатные квартиры, уменьшив стоимость на 25,7% и 21% соответственно. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 2-комнатные понизились на 18,5% от стоимости и 3-комнатные – на 18,3%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 20,9% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 17 июня, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2 907 |
2 437 |
-16,18 |
-470 |
|
2-комнатные |
3 168 |
2 648 |
-16,40 |
-520 |
|
3-комнатные |
3 217 |
2 671 |
-16,98 |
-546 |
|
Многокомнатные |
3 419 |
3 001 |
-12,22 |
-418 |
|
Город |
3 173 |
2 682 |
-15,48 |
-491 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 17 июня, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 117 |
-25,68 |
-386 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 117 |
-18,53 |
-254 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 144 |
-18,26 |
-256 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 204 |
-21,04 |
-321 |
|
Город |
1 448 |
1 145 |
-20,91 |
-303 |
Итак, вопреки ожиданиям стабилизации рынка во время летних каникул тенденция снижения цен на жилье продолжается. Так, с начала ноября темп падения цен по городу составил 17% (-368 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3-4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz