На рынке вторичного жилья Северной столицы продолжается тенденция снижения средневзвешенной стоимости. За неделю ценовой показатель сократился на 0,4% и оказался на отметке 1 813 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир уменьшилось, снижение составило 1,6%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения незначительно выросла на 0,1%, составив 421 млн у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 334 (диаграмма 3), из них: на левобережье – 521, правобережье – 2 813. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 767 (23%), 2-комнатных – 1 267 (38%), 3-комнатных – 987 (30%) и многокомнатных 313 квартир (что составляет 9% от общего числа квартир). Общее уменьшение объема произошло за счет спада предложения всех форматов квартир, кроме многокомнатного жилья в районе правого берега.
На анализируемой неделе наблюдается снижение средних цен на все форматы квартир, кроме многокомнатного жилья, где рост составил 0,9%. Максимально уменьшилась стоимость 1-комнатных квартир на 0,9%, далее 3-комнатные – на 0,8%. Минимальное снижение ценового показателя на 2-комнатное жилье составляет 0,6%.
Изменение количества предложения в зависимости от формата квартир имеет разнонаправленный характер. Так, уровень уменьшения количества выставленного на продажу жилья прослеживается на 1- и 3-комнатные, который опустился на 4,4% и 3,8% соответственно. В то время как количество 2- и многокомнатных квартир выросло на 1,4% и 0,3%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 743 |
1 727 |
-0,93 |
-16 |
|
2-комнатные |
1 780 |
1 769 |
-0,65 |
-11 |
|
3-комнатные |
1 830 |
1 816 |
-0,75 |
-14 |
|
Многокомнатные |
1 927 |
1 945 |
+0,94 |
+18 |
|
По городу |
1 819 |
1 813 |
-0,35 |
-6 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 3 июня, шт. |
Количество предложения на 10 июня, шт. |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комн. |
802 |
767 |
-4,36 |
-35 |
|
2-комн. |
1 249 |
1 267 |
+1,44 |
+18 |
|
3-комн. |
1 026 |
987 |
-3,80 |
-39 |
|
Многокомнатные |
312 |
313 |
+0,32 |
+1 |
|
По городу |
3 389 |
3 334 |
-1,62 |
-55 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные на 17% (-354 у. е. /кв. м), 2-комнатные на 16,6% (-351 у. е. /кв. м), 3-комнатные на 17,6% (-388 у. е. /кв. м) и многокомнатные на 13,5% (-304 у. е. /кв. м).
Снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных постройках на 0,6% (-11 у. е. /кв. м) и панельных на 0,7% (-11 у. е. /кв. м). Напротив, в монолитных домах прослеживается незначительное увеличение на 0,2% (+4 у. е. /кв. м).
Спад количества выставленных на продажу квартир зафиксировано только на квартиры в панельных домах на 7%, кирпичных на 1,7%, а на жилье в монолитных – рост на 6,2% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 797 |
1 786 |
-0,65 |
-11 |
|
Кирпич |
1 791 |
1 780 |
-0,64 |
-11 |
|
Монолит |
1 870 |
1 874 |
+0,24 |
+4 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложения на 3 июня, шт. |
Количество предложения на 10 июня, шт. |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
1 011 |
940 |
-7,02 |
-71 |
|
Кирпич |
1 671 |
1 643 |
-1,68 |
-28 |
|
Монолит |
707 |
751 |
+6,22 |
+44 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в кирпичных домах на 17,9% (-389 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 16,4% (-368 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных на 14,2% (-295 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе изменение ценового показателя имеет разнонаправленный характер. Так, в районе левого берега увеличение составило 0,3%, при этом средняя стоимость предложения 1 кв. м поднялась на отметку 1 998 у. е. (таблица 5). Произошел рост средней стоимости всех форматов квартир, кроме 1-комнатного жилья, где снижение составило 3,5%. Ценовой показатель 2-комнатных увеличился на 1,1%, 3-комнатных – на 1,6% и многокомнатных – на 2,2%. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей увеличилось на 11,6%.
В то время как в районе правобережья произошло снижение ценового показателя на 0,9%, который достиг отметки 1 758 у. е. /кв. м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 1,8%, 2-комнатные – 1%, 3-комнатные – 1,3%, напротив, на многокомнатные наблюдается рост на 0,6%. При этом общий спад количества предложений на данной неделе произошел за счет правого берега. По сравнению с прошлой неделей уменьшение составило 3,7%.
За данный период разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 4,6%, 2-комнатные – 19,5%, 3-комнатные – 9,3% и многокомнатные – 13,8%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
1 991 |
1 998 |
0,34 |
7 |
|
1-комнатные |
1 829 |
1 765 |
-3,50 |
-64 |
|
2-комнатные |
2 088 |
2 110 |
1,08 |
22 |
|
3-комнатные |
1 920 |
1 951 |
1,63 |
31 |
|
Многокомнатные |
2 143 |
2 191 |
2,24 |
48 |
|
правобережья: |
1 774 |
1 758 |
-0,91 |
-16 |
|
1-комнатные |
1 715 |
1 684 |
-1,81 |
-31 |
|
2-комнатные |
1 716 |
1 698 |
-1,04 |
-18 |
|
3-комнатные |
1 794 |
1 770 |
-1,34 |
-24 |
|
Многокомнатные |
1 877 |
1 888 |
0,57 |
11 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 19,3% (-476 у. е. /кв. м), а правобережья – 16,4% (-345 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей незначительно расширился. Наименьший диапазон цен () наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,5 раза).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается в сегменте «дешевого» жилья на 0,6% при этом индекс опустился до отметки 1 148 у. е. /кв. м, в то время как в «дорогом» сегменте зафиксирован рост на 0,4% и средняя цена достигла показателя 2 693 у. е./кв. м.
В «дорогом» секторе жилья цены увеличились на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где снижение составило 1,1%. Наибольшее повышение на данной неделе прослеживается на многокомнатные – 1,7%, а на 1- и 2-комнатные квартиры рост составил 0,4%.
В сегменте «дешевого» жилья зафиксировано снижение средних цен на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 2,7%, 1,7% и 2,4% соответственно. На многокомнатное жилье, так же как и в «дорогом» секторе прослеживается рост на 4,6%.
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 436 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
С начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья цены на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры снизились одинаково – на 16%. Стоимость многокомнатного жилья уменьшилась на 12,7%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 15,1% (таблица 6).
За данный период в сегменте «дешевого» жилья по темпам снижения лидируют 1- и многокомнатные квартиры, уменьшив стоимость на 25,3% и 20,9% соответственно. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 2-комнатные сократили 18,6% от стоимости и 3-комнатные – 17,9%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость снизилась на 20,7% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих квартир)
|
Формат квартиры |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 10 июня, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2 907 |
2 450 |
-15,74 |
-457 |
|
2-комнатные |
3 168 |
2 679 |
-15,44 |
-489 |
|
3-комнатные |
3 217 |
2 688 |
-16,46 |
-529 |
|
Многокомнатные |
3 419 |
2 984 |
-12,73 |
-435 |
|
Город |
3 173 |
2 693 |
-15,12 |
-480 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 10 июня, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 123 |
-25,33 |
-380 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 117 |
-18,55 |
-254 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 149 |
-17,88 |
-251 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 206 |
-20,94 |
-319 |
|
Город |
1 448 |
1 148 |
-20,71 |
-300 |
Итак, с начала ноября темп падения цен по городу составил 16,2% (-350 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3-4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz