На рынке вторичного жилья Северной столицы продолжается тенденция снижения. На первой неделе июня ценовой показатель сократился на 1,3% и оказался на отметке 1 819 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир уменьшилось, на данной неделе снижение составило 7,5%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения упала на 7,6%, составив 421 млн. у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 389, из них: на левобережье – 467, правобережье – 2 922. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 802 (24%), 2-комнатных – 1 249 (37%), 3-комнатных – 1 026 (30%) и многокомнатных 312 квартир (что составляет 9% от общего числа квартир). Общее уменьшение объема произошло за счет спада предложения всех форматов квартир в районе правого берега.
На анализируемой неделе наблюдается снижение средних цен на все форматы квартир. Максимально изменили стоимость многокомнатные на 2,7%, уменьшение предложения данного формата составило 12,9%. Далее 3-комнатные – на 1,2% и 2-комнатные – на 0,6%. Уменьшение количества предложений 3-комнатного жилья составило 4% и 2-комнатного – 9,2%. Минимальное снижение ценового показателя на 1-комнатное жилье составляет 0,5%. Уровень уменьшения количества выставленного на продажу 1-комнатного жилья на данной неделе опустился на 6,9%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 751 |
1 743 |
-0,46 |
-8 |
|
2-комнатные |
1 792 |
1 780 |
-0,63 |
-12 |
|
3-комнатные |
1 853 |
1 830 |
-1,23 |
-23 |
|
Многокомнатные |
1 981 |
1 927 |
-2,70 |
-54 |
|
По городу |
1 842 |
1 819 |
-1,26 |
-23 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 27 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 3 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комн. |
861 |
802 |
-6,85 |
-59 |
|
2-комн. |
1 367 |
1 249 |
-9,23 |
-127 |
|
3-комн. |
1 068 |
1 026 |
-3,93 |
-42 |
|
Многокомнатные |
358 |
312 |
-12,85 |
-46 |
|
По городу |
3 663 |
3 389 |
-7,48 |
-274 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные на 16,2% (-338 у. е. /кв. м), 2-комнатные на 16% (-339 у. е. /кв. м), 3-комнатные на 17% (-374 у. е. /кв. м) и многокомнатные на 14,3% (-322 у. е. /кв. м).
На данной неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных постройках на 2,1% (-38 у. е. /кв. м) и монолитных на 2% (-37 у. е. /кв. м). Напротив, в панельных домах прослеживается незначительное увеличение на 0,3 % (+5 у. е. /кв. м).
Спад количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: панель на 6,7%, кирпич на 6,2% и монолит на 11,4% (таблицы 3, 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 792 |
1 797 |
+0,28 |
+5 |
|
Кирпич |
1 829 |
1 791 |
-2,06 |
-38 |
|
Монолит |
1 907 |
1 870 |
-1,98 |
-37 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложения на 27 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 3 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
1 083 |
1 011 |
-6,65 |
-72 |
|
Кирпич |
1 782 |
1 671 |
-6,23 |
-111 |
|
Монолит |
798 |
707 |
-11,40 |
-91 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в кирпичных домах на 17,4% (-377 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 16,6% (-373 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных на 13,6% (-284 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе изменение ценового показателя имеет разнонаправленный характер. Так, в районе левого берега увеличение составило 0,4%, при этом средняя стоимость предложения 1 кв. м поднялась на отметку 1 991 у. е. (таблица 5 и диаграмма 11). Произошел рост средней стоимости всех форматов квартир, кроме 2-комнатного жилья, где снижение составило 3,8%. Ценовой показатель 1-комнатных увеличился на 4,2%, 3-комнатных – на 1,3% и многокомнатных – на 4,2%. При этом количество предложений в данном районе по сравнению с прошлой неделей увеличилось на 2,4%.
В то время как в районе правобережья произошло снижение ценового показателя на 1,7%, который достиг отметки 1 774 у. е. /кв. м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 0,2%, 2-комнатные – 1,2%, 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные на 3,7%. При этом общий спад количества предложений на данной неделе произошел за счет правого берега. По сравнению с прошлой неделей уменьшение составило 9%.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 6,2%, 2-комнатные – 17,8%, 3-комнатные – 6,6% и многокомнатные – 12,4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 1 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
1 984 |
1 991 |
0,38 |
7 |
|
1-комнатные |
1 756 |
1 829 |
4,16 |
73 |
|
2-комнатные |
2 171 |
2 088 |
-3,84 |
-83 |
|
3-комнатные |
1 894 |
1 920 |
1,33 |
26 |
|
Многокомнатные |
2 057 |
2 143 |
4,18 |
86 |
|
правобережья: |
1 805 |
1 774 |
-1,71 |
-31 |
|
1-комнатные |
1 719 |
1 715 |
-0,18 |
-4 |
|
2-комнатные |
1 737 |
1 716 |
-1,21 |
-21 |
|
3-комнатные |
1 826 |
1 794 |
-1,74 |
-32 |
|
Многокомнатные |
1 949 |
1 877 |
-3,65 |
-72 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 19,5% (-483 у. е. /кв. м), а правобережья – 15,7% (-329 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,1 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,6 раза).
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в обоих сегментах. Так, в секторе «дорогого» жилья средняя цена уменьшилась на 2,1% и достигла показателя 2 684 у. е. /кв. м. А в «дешевом» секторе сокращение составило 2,2%, и индекс опустился до отметки 1 155 у. е. /кв. м (диаграммы 13 и 14).
В «дорогом» сегменте жилья цены снижены на все форматы квартир: на 1-комнатные – 1,3%, на 2-комнатные – 0,4%, на 3-комнатные – 2,1% и многокомнатные – 4,5%.
В сегменте «дешевого» жилья прослеживается значительное снижение средних цен на 3- и многокомнатные квартиры на 2,7% и 4,5% соответственно. На 1- и 2-комнатное жилье снижение составило на 0,3% и 1,3%.
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 472 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
С начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья максимально снижены цены на 1- и 2-комнатные квартиры на 16,1% и 15,8% соответственно, далее 3-комнатные – на 15,3%. Многокомнатное жилье минимально сократило стоимость на 14,2%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 15,2% (таблица 6).
За данный период в сегменте «дешевого» жилья по темпам снижения лидируют 1- и многокомнатные квартиры, уменьшив стоимость на 23,3% и 24% соответственно. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 2-комнатные сократили 17,1% от стоимости и 3-комнатные – 15,9%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 20,4% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих квартир)
|
Формат квартиры |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 3 июня, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2,11 |
2 907 |
2 440 |
-16,09 |
-467 |
|
2-комнатные |
2,35 |
3 168 |
2 666 |
-15,82 |
-502 |
|
3-комнатные |
2,31 |
3 217 |
2 717 |
-15,53 |
-500 |
|
Многокомнатные |
2,55 |
3 419 |
2 934 |
-14,18 |
-485 |
|
Город |
2,32 |
3 173 |
2 684 |
-15,42 |
-489 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 3 июня, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 154 |
-23,25 |
-351 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 136 |
-17,13 |
-235 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 177 |
-15,90 |
-223 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 153 |
-24,43 |
-372 |
|
Город |
1 448 |
1 155 |
-20,24 |
-293 |
Итак, с начала ноября темп падения цен по городу составил 15,9% (-344 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3–4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz