На последней неделе мая темп снижения средней цены предложения увеличился от 1,3% до 1,6%, и ценовой показатель оказался на отметке 1 842 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир продолжает увеличиваться, на данной неделе рост составил 11,6%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения выросла на 6,9%, составив 463 млн. у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 663, из них: на левобережье – 456, правобережье – 3 207. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 861 (24%), 2-комнатных – 1 376 (37%), 3-комнатных – 1 068 (29%) и многокомнатных 358 квартир (что составляет 10% от общего числа квартир). Общее увеличение объема произошло за счет значительного роста предложений всех форматов квартир, кроме 4-комнатного жилья в районе правого берега.
На анализируемой неделе наблюдается снижение средних цен на все форматы квартир. Максимально изменили стоимость 3-комнатные на 2,4%, как следствие увеличения предложения на 13,7%, далее 2-комнатные – на 2% и многокомнатные – на 1%. Увеличение количества предложений 2-комнатного жилья составило 11,9%, в то время как количество многокомнатных не изменилось. Минимальное снижение ценового показателя на 1-комнатное жилье составляет 0,9%. Уровень увеличения количества выставленного на продажу 1-комнатного жилья на данной неделе максимально поднялся на 13,9%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 767 |
1 751 |
-0,93 |
-16 |
|
2-комнатные |
1 828 |
1 792 |
-2,00 |
-36 |
|
3-комнатные |
1 899 |
1 853 |
-2,40 |
-46 |
|
4-комнатные |
2 001 |
1 981 |
-0,99 |
-20 |
|
По городу |
1 872 |
1 842 |
-1,58 |
-30 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 20 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
1-комн. |
756 |
861 |
+13,89 |
+105 |
|
2-комн. |
1 230 |
1 367 |
+11,87 |
+146 |
|
3-комн. |
939 |
1 068 |
+13,74 |
+129 |
|
Многокомн. |
358 |
358 |
0 |
0 |
|
По городу |
3 283 |
3 663 |
+11,57 |
+380 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные на 15,9% (-330 у. е. /кв. м), 2-комнатные на 15,5% (-328 у. е. /кв. м), 3-комнатные на 16% (-352 у. е. /кв. м) и многокомнатные на 11,9% (-268 у. е. /кв. м).
На данной неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры всех типов построек: панельных на 1,5% (-27 у. е. /кв. м), кирпичных на 1,3% (-24 у. е. /кв. м) и монолитных на 1,9% (-38 у. е. /кв. м).
Рост количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: панель на 15%, кирпич на 12% и монолит на 6% (таблицы 3, 4 и диаграммы 8, 9 и 10).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 819 |
1 792 |
-1,48 |
-27 |
|
Кирпич |
1 853 |
1 829 |
-1,32 |
-24 |
|
Монолит |
1 945 |
1 907 |
-1,94 |
-38 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложения на 20 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 27 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
945 |
1 083 |
+14,60 |
+138 |
|
Кирпич |
1 587 |
1 782 |
+12,29 |
+195 |
|
Монолит |
751 |
798 |
+6,26 |
+47 |
С 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в кирпичных домах на 15,7% (-340 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 14,9% (-335 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных на 13,9% (-289 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается в обоих районах города. В районе левого берега уменьшение составило 1%, при этом средняя стоимость предложения 1 кв. м опустилась до отметки 1 984 у. е. (таблица 5 и диаграмма 11). Произошел спад средней стоимости всех форматов квартир, кроме 2-комнатного жилья, где рост составил 2,4%. Ценовой показатель 1-комнатных сократился на 0,1%, 3-комнатных – на 2,9% и многокомнатных – на 2,8%. При этом количество предложения в данном районе по сравнению с прошлой неделей не изменилось.
В районе правобережья произошло снижение ценового показателя на 1,3%, который достиг отметки 1 805 у. е. /кв. м (таблица 5 и диаграмма 12). В зависимости от количества комнат спад цен составил: на 1-комнатные квартиры – 0,8%, 2-комнатные – 1,2%, 3-комнатные – 2,1% и многокомнатные на 1%. При этом общий рост количества предложений на данной неделе произошел в основном за счет правого берега. По сравнению с прошлой неделей увеличение составило 11,6%.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 2,2%, 2-комнатные – 20%, 3-комнатные – 3,6% и многокомнатные – 5,3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 27 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
2 003 |
1 984 |
-0,96 |
-19 |
|
1-комнатные |
1 759 |
1 756 |
-0,14 |
-3 |
|
2-комнатные |
2 121 |
2 171 |
2,39 |
50 |
|
3-комнатные |
1 952 |
1 894 |
-2,94 |
-58 |
|
Многокомнатные |
2 116 |
2 057 |
-2,79 |
-59 |
|
правобережья: |
1 829 |
1 805 |
-1,28 |
-24 |
|
1-комнатные |
1 733 |
1 719 |
-0,81 |
-14 |
|
2-комнатные |
1 758 |
1 737 |
-1,18 |
-21 |
|
3-комнатные |
1 864 |
1 826 |
-2,08 |
-38 |
|
Многокомнатные |
1 969 |
1 949 |
-1,03 |
-20 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. С 6 ноября 2007 г. темп падения цен на левобережье составил 19,8% (-491 у. е. /кв. м), а правобережье – 14,2% (-298 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2,1 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,6 раза).
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в обоих сегментах. Так, в секторе «дорогого» жилья средняя цена уменьшилась на 0,7% и достигла показателя 2 741 у. е. /кв. м. А в «дешевом» секторе сокращение составило 1,6%, и индекс опустился до отметки 1 181 у. е. /кв. м (диаграммы 13 и 14).
В «дорогом» сегменте жилья цены снижены на все форматы квартир: на 1- и многокомнатные – 0,4, а на 2- и 3-комнатные – 1,4% и 0,6% соответственно.
В сегменте «дешевого» жилья прослеживается значительное снижение средних цен на 2- и 3-комнатные квартиры на 2,5% и 2,4% соответственно. На 1- и многокомнатное жилье снижение составило на 0,5% и 1%.
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 436 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
С начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья максимально снижены цена на 1- и 2-комнатные квартиры на 15% и 15,5% соответственно, далее 3-комнатные – на 13,7%. Многокомнатное жилье минимально сократило стоимость на 10,1%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 13,6% (таблица 6).
За данный период в сегменте «дешевого» жилья по темпам снижения лидируют 1- и многокомнатные квартиры, уменьшив стоимость на 23,1% и 20,9% соответственно. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 2-комнатные сократили 16,1% от стоимости и 3-комнатные – 13,6%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 18,5% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих квартир)
|
Формат квартиры |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 27 мая, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2,14 |
2 907 |
2 472 |
-14,97 |
-435 |
|
2-комнатные |
2,33 |
3 168 |
2 678 |
-15,47 |
-490 |
|
3-комнатные |
2,29 |
3 217 |
2 776 |
-13,72 |
-441 |
|
Многокомнатные |
2,55 |
3 419 |
3 074 |
-10,09 |
-345 |
|
Город |
2,32 |
3 173 |
2 741 |
-13,60 |
-432 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 27 мая, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 157 |
-23,05 |
-346 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 151 |
-16,07 |
-220 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 210 |
-13,58 |
-190 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 206 |
-20,91 |
-319 |
|
Город |
1 448 |
1 181 |
-18,46 |
-267 |
Итак, тенденция снижения на рынке вторичного жилья Северной столицы продолжается. С начала ноября темп падения цен по городу составил 14,8% (-320 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3–4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz