На рынке вторичного жилья Северной столицы средняя стоимость предложения продолжает опускаться вниз. По сравнению с предыдущем месяцем ценовой показатель сократился на 3,3% и достиг отметки 1 873 у. е. /кв. м. Среднемесячный объем выставленных на продажу квартир составил 3 299 объектов, что оказалось на 14,2% меньше, чем в апреле. Емкость рынка в ценах предложения – 434 млн. у. е.
Состояние рынка
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 2,9 тыс. до 3,7 тыс. квартир. Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 85% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 15%.
По сравнению с прошлым месяцем по городу прослеживается увеличение темпов падения средних цен на 1- и 2- комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 4,7% и 3,8% соответственно. На 3- и многокомнатные квартиры зафиксировано снижение на 2,4% и 2,2%.
В зависимости от формата квартир с ноября 2007 г. максимальный спад цен наблюдается на 1-комнатное жилье 13,7% (-281 у. е. /кв. м), немного отстают от них 2- и 3-комнатные, цены на которые сократились на 13,1% и 13,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся на многокомнатные квартиры 11,1%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Динамика средней стоимости в зависимости от формата квартир
|
Формат квартиры |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Май, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
1-комнатные |
2 054 |
1 773 |
-13,66 |
-281 |
|
2-комнатные |
2 107 |
1 831 |
-13,09 |
-276 |
|
3-комнатные |
2 184 |
1 890 |
-13,44 |
-294 |
|
Многокомнатные |
2 254 |
2 005 |
-11,08 |
-249 |
|
Город |
2 148 |
1 873 |
-12,8 |
-275 |
По сравнению с прошлым месяцем, в зависимости от типа постройки, наибольшее снижение средних цен зафиксировано на квартиры в кирпичных постройках на 4%. Панельные и монолитные уменьшили стоимость на 3,4% и 2,4% соответственно.
В зависимости от типа постройки с ноября 2007 г. снижение средних цен предложения распределилось следующим образом: квартиры в монолитных домах потеряли 13,8% (-310 у. е. /кв. м) от стоимости, в кирпичных – 13,1% (-282 у. е. /кв. м) и панельных – 11,5% (-236 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Май, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
Панель |
2 059 |
1 823 |
-11,46 |
-236 |
|
Кирпич |
2 147 |
1 865 |
-13,14 |
-282 |
|
Монолит |
2 242 |
1 932 |
-13,83 |
-310 |
В мае снижение ценовых показателей наблюдается в обоих районах. В районе левого берега средняя стоимость опустилась до отметки 2 015 у. е. /кв. м, при этом темп падения стоимости квартир уменьшился с 4,3% до 3,2%. По сравнению с прошлым месяцем наибольшее изменение претерпели 1- и 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5%. На 4% и 1,3% уменьшило свою стоимость 2- и многокомнатное жилье.
В районе правобережья снижение средней стоимости составило 3,5%, и ценовой показатель остановился на отметке 1 829 у. е. /кв. м (диаграмма 12). Снижение средних цен предложения в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатных – на 5%, 2-комнатных – на 4,2%, 3-комнатных – на 2,3% и многокомнатных – на 2,4%.
Также можно отметить, что сокращается разница цен на вторичное жилье между районами. Если в ноябре 2007 г. квартиры левобережья были дороже аналогичных квартир правого берега на 13% (на 310 у. е. /кв. м), то в данном месяце – на 9,2% (186 у. е. /кв. м). Подробнее в таблице 3.
Таблица 3.
Динамика средней стоимости в районах
|
Район |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Май, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
левобережья: |
2 412 |
2 015 |
-16,46 |
-397 |
|
1-комнатные |
2 219 |
1 798 |
-18,97 |
-421 |
|
2-комнатные |
2 498 |
2 152 |
-13,86 |
-346 |
|
3-комнатные |
2 487 |
1 935 |
-22,19 |
-552 |
|
Многокомнатные |
2 457 |
2 133 |
-13,21 |
-325 |
|
правобережья: |
2 102 |
1 829 |
-12,99 |
-273 |
|
1-комнатные |
2 032 |
1 740 |
-14,40 |
-293 |
|
2-комнатные |
2 047 |
1 766 |
-13,74 |
-281 |
|
3-комнатные |
2 116 |
1 859 |
-12,14 |
-257 |
|
Многокомнатные |
2 219 |
1 961 |
-11,64 |
-258 |
В течение пяти месяцев проводилось наблюдение за показателем временной экспозиции, который характеризует среднюю продолжительность времени нахождения объектов в базе (от срока появления до исчезновения). Так выяснилось, что с ноября средний срок экспозиции объектов составил 4 месяца. В то же время выявлена следующая закономерность: произошло снижение стоимости только на 30% от общей базы продаваемых квартир. При этом цены снижаются в пределах 7-40%. Были отмечены объекты, стоимость которых сократилась в 2 раза. На оставшиеся 70% цены предложения остались без изменений.
Индекс расслоения
В мае индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,3, ценовые пределы по сравнению с прошлым месяцем расширились, так как произошло неравномерное снижение цен в обоих сегментах.
Средняя цена в секторе «дорогого» жилья уменьшилась с тем же темпом, что и в трех предыдущих месяцах на 3% (-86 у. е. /кв. м) и опустилась на отметку 2 764 у. е. /кв. м (диаграмма 13 и таблица 4). Максимальное снижение зафиксировано на 2- и многокомнатное жилье, на эти форматы квартир стоимость сократилась на 3,5%. На 1- и 3-комнатное падение средних цен составило 2,8% и 2,3% соответственно. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с сентября 2007 года достигло 12% (-377 у. е. /кв. м).
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем темп снижения увеличился с 4,1% до 6,3% (-82 у. е. /кв. м), и средняя стоимость в данном сегменте оказалась на отметке 1 207 у. е. /кв. м (диаграмма 14 и таблица 4). Наибольшее снижение цен наблюдается на 1-комнатное жилье (8,9%). На остальные форматы квартир падение цен распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 5,6%, на 3-комнатные – 5,3% и на многокомнатные – 5,1%. С начала сентября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 17,2% (-250 у. е. /кв. м).
Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,5 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (2,1%).
Таблица 4.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Ноябрь, у. е. /кв. м |
Май, у. е. /кв. м |
Темп к ноябрю, % |
Темп к ноябрю, у. е. |
|
Сегмент «дорогого» жилья: |
3 141 |
2 764 |
-12,01 |
-377 |
|
1-комнатные |
2 817 |
2 477 |
-12,08 |
-340 |
|
2-комнатные |
3 079 |
2 729 |
-11,35 |
-350 |
|
3-комнатные |
3 212 |
2 794 |
-13,01 |
-418 |
|
Многокомнатные |
3 495 |
3 089 |
-11,61 |
-406 |
|
Сегмент «дешевого» жилья: |
1 457 |
1 207 |
-17,16 |
-250 |
|
1-комнатные |
1 434 |
1 184 |
-17,40 |
-250 |
|
2-комнатные |
1 426 |
1 189 |
-16,60 |
-237 |
|
3-комнатные |
1 450 |
1 229 |
-15,21 |
-221 |
|
Многокомнатные |
1 521 |
1 227 |
-19,36 |
-294 |
Итак, в последнем весеннем месяце продолжилась тенденция снижения средней стоимости предложения на столичном рынке недвижимости. Напомним, что в прошлом месяце темп падения цен составил 3,6%. В целом, в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади снизилась на 12,8% (-275 у. е. /кв. м).
Прогноз: учитывая стабильность темпов падения средних цен, можно предположить, что в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 3–4%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz